금융 | [남궁 재 회계사의 부동산 세금 이야기] 부동산 임대사업의 형태

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작성자 남궁재 쪽지보내기 메일보내기 홈페이지 자기소개 아이디로 검색 전체게시물 작성일15-03-21 17:35 조회5,644회 댓글0건

본문

-질문

I씨는 부동산 임대업에 관심이 많아서 몇 개월 전부터 임대용 부동산을 사기 위해 상가 매물을 관심 있게 지켜보고 있습니다.

부동산을 취득하는 과정에서 I씨는 캐나다 부동산 임대소득에 대한 세법 규정에도 관심이 많습니다. 임대소득에 대해 많은 세금을 내야 한다면 투자의 매력이 떨어지므로 절세방법이 중요하다는 것을 잘 알고 있기 때문입니다.

최근 I씨는 캐나다에서 부동산 임대업을 할 때는 개인 사업자가 법인 사업자에 비해 세금 측면에서 절대적으로 유리하다는 얘기를 들었습니다.

하지만 I씨는 소득 금액이 같은데도 사업형태에 따라 세금이 크게 달라진다는 것이 언뜻 이해가 가지 않습니다.

I씨는 사업자 형태에 따라 세금 차이가 크기 때문에 절세를 위해서는 부동산 임대업을 반드시 개인 사업자 형태로 해야 하는지 알고 싶습니다.

-검토

캐나다에서 사업체를 운영하는 방식은 개인사업자와 법인 형태의 두 가지가 있습니다.

각각의 운용형태에 따른 세금 부담액을 살펴보면 우선 개인사업자 형태로 사업할 때에는 사업소득에 대한 개인소득세만 신고하면 되므로 세금계산이 비교적 간단합니다. 하지만 법인 형태로 사업할 때에는 법인세뿐만 아니라 법인세를 내고 난 후의 잉여금에 대한 개인 주주의 배당소득을 합해서 최종적인 세금부담액을 계산해야 합니다. 따라서 두 가지 사업의 운용형태에 따른 세금을 비교하기 위해서는 1)개인사업체 세금 금액과 2)법인세 및 배당소득에 대한 개인 세금을 합한 금액을 비교해야 정확한 평가가 가능합니다.

캐나다 세법에서는 상장회사가 아닌 일반 기업의 경우 소득의 형태에 따라 법인세율을 다르게 적용합니다.

즉, 적극적인 활동을 통한 수익(active business income)에 대해서는 낮은 세율을 적용하는 반면 수동적으로 얻은 수익(passive income)에 대해서는 높은 세율을 적용합니다.

예를 들어 BC주 법인이 active business를 운영하는 경우에는 $500,000까지의 소득에 대하여 13.5%의 낮은 세율로 과세하지만, 부동산 임대수입을 포함한 passive income에 대해서는 46%가량의 높은 법인세를 부과합니다.

이렇게 소득종류에 따라 세율을 다르게 적용하는 이유는 적극적인 사업활동을 장려하고 수동적인 투자활동을 억제하기 위함입니다.

하지만 passive income에 대해 높은 법인세율을 적용한다고 해서 부동산 임대업 등을 운영하는 회사가 최종적으로 높은 법인세를 부담하는 것은 아닙니다. 왜냐하면, 세법에서는 passive income에서 발생한 소득의 잉여금을 주주에게 배당하면 법인세 일부를 환급해주기 때문입니다.

이를 배당 환급금(Dividend refund)이라고 하며 법인세 46% 중 27%가량을 환급해 줌으로써 passive income에 대한 최종적인 법인세율은 19%로 낮아집니다.

개인주주가 법인으로부터 받는 배당소득에 대해 낮은 개인 소득세율을 적용받는 것을 추가로 고려하면 passive income에 대한 법인세와 개인소득세를 합한 세금총액이 개인 사업체를 하는 경우에 비해 크게 차이가 나지 않습니다.

이러한 이유로 passive income의 일종인 부동산 임대업을 법인 형태로 운영하는 것이 개인사업체 형태로 운영하는 것에 비해 크게 불리하지 않다는 것을 알 수 있습니다.

예를 들어, 공동으로 임대용 부동산을 소유한 부부가 부동산 임대소득이 $100,000 발생하여 이를 각각 $50,000의 소득으로 신고하면 총 $17,000가량의 세금을 내야 됩니다.

반면, 법인형태일 때에는 부동산 임대소득 $100,000에 대한 법인세 $19,000과 법인의 잉여자금 $81,000의 배당에 대한 부부의 개인소득세 $2,900을 합하여 총 $21,900을 세금으로 내야 합니다.

따라서 임대소득이 $100,000일 때 부동산 임대업을 개인사업체 형태로 운영하면 법인사업체 형태로 운영할 때에 비해서 소득 금액의 4%~5%가량의 세금을 절약할 수 있는 것으로 계산됩니다.

하지만 법인을 이용하여 추가로 얻을 수 있는 절세효과, 예를 들면 연도별 소득 평준화, 자녀를 포함한 소득 분산을 통한 절세방법을 고려하면 법인형태로 운영하는 것이 더 유리할 수도 있습니다. 또한, 향후 부동산을 매각하여 양도소득이 크게 발생한다면 매각 연도에 양도소득을 모두 소득에 포함해야 하는 개인 사업체보다 연도별 배당금액 조절을 통해 개인 소득을 분산할 수 있는 법인사업체가 훨씬 유리합니다.

이러한 이유로 세법상 부동산 임대업을 어떤 사업체 형태로 하는 것이 유리한지는 일률적으로 판단하기 어렵습니다.

-답변

캐나다 세법에서는 임대소득을 포함한 passive income에 대하여 46%가량의 높은 법인세를 부과하기 때문에 부동산 passive income의 일종인 임대사업을 개인사업체 형태로 운영하는 것이 매우 유리하다고 생각할 수 있습니다.

하지만 passive income을 배당할 때 배당 환급금을 통해 법인세를 줄일 수 있고 배당 소득에 대한 낮은 개인 소득세를 고려하면 최종적으로 사업운영형태에 따른 세금 차이는 크지 않을 수 있습니다.

또한, 소득분산 등 법인 형태를 통해서만 가능한 절세방법과 부동산을 양도할 때 이용할 수 있는 절세 효과를 고려하면 최종적으로 법인 사업자 형태가 절세측면에서 더 유리할 수도 있습니다.

따라서 부동산 임대업을 할 때 사업 형태를 결정하는 과정에서는 절세측면뿐만 아니라 개인별 상황을 종합적으로 고려하여 사업체의 형태를 결정하는 것이 바람직합니다.