금융 | [남궁 재 회계사의 부동산 세금 이야기] 주택 구입비 공제(Home buyer's amount)

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작성자 남궁재 쪽지보내기 메일보내기 홈페이지 자기소개 아이디로 검색 전체게시물 작성일15-02-04 05:35 조회2,887회 댓글0건

본문

- 질문

D씨는 2009년 하반기에 캐나다에서 주택을 취득했습니다. 그 이전에는 임차하여 생활했는데 아이가 생기면서 안정적인 집을 갖는 것이 중요하다고 생각해서 그동안 맞벌이를 하면서 저축한 자금과 은행 모기지를 활용하여 집을 샀습니다. D씨는 당시에 주택을 구매한 것이 결과적으로 좋은 결정이었다고 생각합니다. 집을 산 이후 주택가격이 조금씩 상승했고 모기지 이자율도 계속 낮게 유지되어서 임차했을 때에 비해서 경제적으로 유리했기 때문입니다. 또한, 무엇보다도 본인의 집이 생겨서 심리적으로 안정된 것은 또 다른 주택 취득의 장점이었습니다. D씨는 본인의 소득 내용이 간단하고 공제항목도 별로 없어서 그동안 세금신고를 혼자 했습니다. 주택을 취득한 2009년에도 세금 신고를 스스로 했는데 당시 주택 구매와 관련된 세금 혜택을 제대로 살펴보지 않았습니다. 이런 이유로 D씨는 주택을 취득하면서 받을 수 있는 세금 혜택을 놓친 것이 없는지 궁금해졌습니다. D씨가 주택 취득 시 받을 수 있었던 세금 혜택은 어떤 것이 있었을까요? 만약 이를 신청하지 않아서 받지 못했다면 지금이라도 소급해서 받을 수 있을까요?

- 검토

주택을 취득하면서 취득세나 GST/HST를 내야 하는데 최초 주택 구매자로서 일정 금액 이하의 주택을 취득할 때에는 이러한 세금 일부를 면제받을 수 있습니다. 하지만 취득세 면제나 GST/HST 환급의 세제혜택은 대부분 주택가격이 일정 금액 이하일 때에만 받을 수 있어 현실적으로 이를 이용할 수 있는 경우가 많지 않습니다. 한편 주택 취득 가격과 관계없이 과거에 거주 목적으로 주택을 보유하지 않았다는 조건만 충족하면 받을 수 있는 세금혜택이 있습니다. 이를 주택 구입비 공제(Home buyer's amount)라고 하며 이에 대한 주요한 내용은 다음과 같습니다.

1) 주택 구입비 공제의 특징

연방정부에서 경기부양을 위한 세제조치의 하나로 도입한 주택 구입비 공제제도는 이민법상 신분과 관계없이 세법상 거주자에 해당하면 누구나 신청할 수 있습니다. 따라서 영주권 또는 시민권자가 아니더라도 캐나다에서 거주하면서 주택을 취득하면 세금혜택을 받을 수 있습니다. 또한, 취득세 면제 또는 GST/HST 환급 규정과 달리 주택 취득 가격이 일정금액 이하이어야 한다는 조건이 없으므로 가격이 높은 주택을 취득하더라도 세금혜택을 받을 수 있습니다. 하지만 주택 구입비 공제는 개인 소득세 신고 시 신청하는 환급불가능 세액공제(Non-refundable tax credit)의 한 항목으로 낼 세금이 없을 때는 환급되지 않습니다. 따라서 주택 취득연도에 낼 세금이 있는 경우에만 세금혜택을 받을 수 있고 소득이 낮아 낼 세금이 없을 때는 혜택을 받을 수 없습니다.

2) 주택 구입비 공제 요건

주택 구입비 공제를 받기 위해서는 첫째, 본인이나 배우자가 2009년 1월 27일 이후 주택, 콘도, 타운하우스, 모바일홈 등 캐나다에 있는 주택을 주거주지로 거주할 목적으로 취득하고 둘째, 취득연도를 포함하여 과거 5년 동안 거주 목적으로 주택을 소유한 적이 없어야 합니다. 이러한 정의에 따라 과거 5년 이내에 주택을 보유하지 않았거나 주택을 보유했어도 거주하지 않고 임대를 주었다면, 거주목적으로 새로운 주택을 취득했을 경우 주택 구입비 공제를 신청할 수 있습니다. 한편 장애자인 본인이나 가족을 위해 주택을 취득했을 때에는 과거의 주택보유 여부와 관계없이 주택 구입비 공제를 신청할 수 있습니다.

3) 공제 금액

주택 구입비 공제금액은 $5,000이며 이 금액에 개인 연방 소득세율 중 가장 낮은 세율인 15%를 적용한 $750의 세금을 줄일 수 있습니다. 부부 공동명의로 부동산을 취득한 경우에는 부부가 나누어서 주택 구입비 공제를 신청할 수 있습니다. 하지만 공제 신청금액은 부부가 합산하여 $5,000을 초과하지 않아야 합니다.

4) 수정신고

과거 주택 취득 시점에 주택 구입비 공제를 신청하지 못했어도 과거 연도의 소득세 신고를 수정하여 주택 구입비 공제를 신청하면 과거에 낸 세금을 돌려받을 수 있습니다. 세법상 과거 세금신고의 수정은 10년 전까지 가능하므로 이론적으로 수정신고를 통해서 10년 이내에 취득한 주택에 대한 주택 구입비 공제를 신청할 수 있습니다. 하지만 본 제도가 도입된 2009년 1월 27일 이후에 취득한 주택에 대해서만 주택 구입비 공제를 신청할 수 있으므로 현실적으로 2009년 이후 연도의 세금신고 수정만 가능합니다.

- 답변

D씨가 취득한 주택은 주택가격이 높아 취득세 면제나 GST/HST 환급의 세제혜택을 이용할 수 없었습니다. 하지만 D씨는 과거에 거주 목적으로 주택을 취득한 적이 없었고 주택 취득연도인 2009년에 내야 할 세금이 많았으므로 세금 신고 시 주택 구입비 공제를 신청할 수 있었습니다. 하지만 주택 구매 시점에서 이러한 세법규정을 잘 알지 못해서 세금을 줄일 기회를 놓쳤습니다. 세법에서는 과거 연도의 세금신고를 10년 전까지 소급하여 수정 신고할 수 있도록 허용하고 있습니다. 따라서 D씨는 주택 취득연도의 세금신고를 수정해서 과거에 신청하지 않았던 주택 구입비 공제를 신청할 수 있으며 이때 주택 구입비 공제액인 $5,000의 15%인 $750을 돌려받을 수 있습니다.