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부동산 | [이용욱의 부동산 칼럼] 밴쿠버 주택시장, '평균회귀의 법칙'

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작성자 이용욱 작성일17-05-18 15:56 조회1,287회 댓글0건

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1981년 이후 기록으로 살펴본 시장 동향

 

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"집값이 많이 올랐는데 지금 사도 늦지 않을까요? 혹시 사고나면 떨어질 것 같아서 불안하기도 하고 가격은 부담스러워 자꾸 주저하게 됩니다. 조금 더 기다린다고 가격이 많이 내리지는 않겠죠?"

최근 바이어들로 부터 가장 많이 받는 공통된 질문이다. 전문가라고 하더라도 부동산 시장의 내일을 예측한다는 것은 누구도 장담하기 어렵다. 다만, BC부동산협회(BCREA)가 지난해 내놓은 보고서(What Happens Next to Home Prices?)는 하나의 참고자료가 될 법하다.

요약하면 이렇다. 집값이 단기간 요동치더라도 결국에는 평균수준으로 회귀한다는 것이다. 1981년이후 2016년까지 35년을 통틀어 월간 집값 상승률이 20%를 넘었던 경우는 모두 46번 있었다. 하지만 급등하던 집값은 1년내 다시 평년수준으로 돌아갔고 외부요인으로 인한 충격으로 집값이 떨어지기도 했다.

첫번째 급등시기는 1988년이다. 평균 20%이상 오르던 집값은 1989년 2월 월간상승률 45%를 찍었다. 그러나 1990년 초반까지 평균 30%이상 상승하던 주택가격은 1990년 10월부터 폭락했다. 이자율이 급등하면서 캐나다 경제의 극심한 침체기가 시작됐다.

그러나 1993년부터는 한자리수 회복세를 보이더니 1995년 2월에는 23% 뛰었다. 하지만 이 또한 6개월만에 조정국면에 들어갔다. 1990년 후반 불거진 리키 콘도 문제와 홍콩의 중국 반환과 직결된 이민자 유입 감소가 가장 큰 요인이었다. 밴쿠버 한인사회에서는 이때의 집값 폭락사태를 '공포'로 기억하는 동포들이 많다.

2000년 초반부터 집값은 다시 움직이기 시작했다. BC자유당이 집권하고 2010년 동계올림픽 유치가 확정되면서 오름세가 가팔랐다. 2006년의 경우 열두달 가운데 일곱달의 집값 상승률이 20%를 넘었다. 상승세는 2008년 터진 미국발 금융위기 이후 급매물이 쏟아지면서 다시 요동쳤다. 

금리인하등 경기부양을 위한 노력에 힘입어 2009년말에 가서야 평년수준으로 회복됐다. 그도 잠시 주택시장은 2011년 정부가 주택담보대출요건을 대폭 강화하면서 냉각됐다. 이 시기 주택시장이 침체하자 많은 리얼터들이 시장을 떠났다.

2014년부터 다시 반등하기 시작한 주택시장은 지난해 상반기까지 사자열기로 뜨거웠다. 사상최저 수준의 이자율, 캐나다 달러환율 하락, 유입인구 증가는 '과열' 을 우려할 정도로 집값을 천정부지로 끌어 올렸다. 찬물을 끼얹은 것은 역시 정부였다. 지난해 8월부터 BC주는 외국인 취득세를 부과하기로 결정하면서 주택시장이 얼어 붙었다. 일부는 상대적으로 가격이 싸고 외국인 취득세가 부과되지 않는 빅토리아 등 외곽으로 눈길을 돌리기도 했다.

그로부터 1년이 채 안된 2017년 5월, 주택시장은 다시 활기를 보인다. 지난해와 달라진 점이 있다면 전체 거래량은 줄었고 단독주택 대신 타운하우스와 아파트 등 공동주택이 인기라는 점이다. 1981년 이후 기록으로 살펴본 주택시장은 일정 기간 집값의 등락은 있지만 제자리를 찾으면서 성장한다는 점이다. 이른바 평균회귀, 평균수렴의 법칙이다. 결국, 집을 사는 시기 또한 언제나 바로 지금이다.


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