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부동산 | [최재동의 부동산 칼럼]Subject Removal, 조건해지 마음대로 써도 되나

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작성자 최재동 쪽지보내기 메일보내기 자기소개 아이디로 검색 전체게시물 작성일17-11-09 17:55 조회1,390회 댓글0건

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다운타운에 사는 춘향씨(가명) 현재 살고 있는 아파트를 팔고 따뜻한 남쪽 캘리포니아로 이사 가려고 한다. 밴쿠버 부동산 시장이 워낙 뜨겁던지라 춘향씨 아파트를 리스팅 하자마자 오퍼를 하나 받았다. 오퍼가격은 580만 달러이고 계약금은 26만 달러이었다. 바이어측 조건은 일반적인 모기지 승인과 인스펙션 조건만 간단하게 달려 있었다. 춘향씨 받은 오퍼가 원하던 가격대로 적당해서 오퍼를 받기로 결정했다. 다만 변호사에게 물어볼 것도 있고 계약서 내용도 잘 모르고 해서 ‘변호사가 계약의 내용을 승인해 주는 조건’ 을 오퍼 계약서에 넣어 달라고 리스팅 에이전트에게 의뢰했다. 춘향씨 리얼터는 오퍼 계약서에 춘향씨가 말한 내용을 다음과 같이 넣고 ’Subject to the Seller's legal representative/ lawyer approving the terms and conditions of the contract on or before __특정날짜 (보통은 오퍼받고 약 일주일) ___. This condition is for the sole benefit of the Seller.’ 싸인을 해서 바이어측에 보냈다. 

 

 

 

그날밤, 춘향씨 이런저런 생각에 살짝 흥분된 가슴으로 잉글리쉬 베이를 내려다 보며 우아하게 와인을 하고 있을때 담당 리얼터에게서 전화가 왔다. 내용인 즉, 새로운 오퍼를 하나 더 받았는데 금액은 600만 달러이고 계약금은 40만 달러이며 날짜도 춘향씨가 원하는 이사날짜와 잘 맞는다 했다. 두번째 오퍼는 가격으로만 무려 20만 달러나 높았다. 얼마나 좋은 일인가! 춘향씨 번뜩 생각하기를 먼저 받은 580만 달러 오퍼에는 ‘춘향씨 변호사가 계약을 승인하는 조건’을 달아 놓았으니 ‘변호사가 승인을 하지 않았다’라고 하고 두번째 오퍼를 받으면 되겠다 싶었다.

 

 

 

다음날,  춘향씨 두개의 오퍼를 들고 변호사를 찾아갔다. 변호사와 춘향씨의 주된 상담내용은 첫번째 오퍼가 깨지게 되면 그 다음 법률적인 춘향씨의 옵션과 조치는 무엇이 있는지 등등 겉도는 이야기만 하였다. 정녕 춘향씨 마음속에 있는 결심 즉 첫번째 오퍼를 거절하고 두번째 오퍼를 받으면 어떻게 되는지 변호사와 명백하게 상담하지 않았다. 변호사 또한 두개의 오퍼 계약서를 놓고 승인(approved)하지도 반대 (disapproved)하지도 않아 명확한 결론은 없었다. 춘향씨 알아서 하라는 내용으로 알아 들었다.             

 

 

 

같은날, 변호사를 만나고 집으로 돌아오자 마자 춘향씨 리얼터를 만나 두번째 오퍼 600만 달러 오퍼 계약서에 싸인해서 보냈다. 두번째 600만불 오퍼를 넣은 바이어와 계약이 체결되었다. 그리고 첫번째 580만 달러 오퍼를 보낸 리얼터에게 전화를 걸어 ‘셀러 변호사가 계약을 승인하지 않았다’ 라고 전했다. 그러나 580만 달러 바이어는 이러한 셀러 춘향씨의 결정에 반기를 들었고 결국에는 법정공방으로 이어졌다. 법정에서 두 바이어는 모두 자기의 계약이 우선이라고 주장했다.

 

 

 

법원은 첫번째 580만 달러 바이어 오퍼와 관련해서, ‘춘향씨는 계약서에 넣은 셀러 조건을 성실하게 이행하거나 합당한 노력을 보이지 않았다’라고 판단했다. ‘춘향씨는 계약서의 셀러 조건인 변호사의 계약승인 조건을 이용하여 보다 유리한 가격조건의 두번째 오퍼를 받아들여 계약을 위반했다’라고 결정하고 ‘첫번째 바이어의 580만 달러 계약을 진행하라’고 명령했다. 아파트가 첫번째 바이어에게 넘어가자 두번째 바이어는 계약위반에서 오는 손실에 대해 춘향씨를 상대로 소송을 벌였다. 춘향씨 잘못된 판단에 돈과 비용이 엄청 들어가게 되자 우울해 지기 시작했다.

 

 

 

뒤늦은 일이지만, 춘향씨 리얼터는 두번째 오퍼를 받을때 다음과 같은 내용 한구절을 계약서에 추가로 삽입했어야 한다. ‘첫번째 오퍼가 깨졌을 경우에 두번째 너의 오퍼가 유효하다’

 

 

 

참고자료 BCREA       

 

 

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