[부동산 칼럼] 신규분양 아파트 매입시 점검할 사항

 [최재동 부동산 칼럼] 

 

많은 사람이 저지르기 쉬운 함정, '충동 구매' 유혹 조심해야

 

최근 단독 주택을 중심으로 부동산 거래가 주춤하면서 역세권 주변의 아파트로 눈을 돌리는 바이어가 늘고 있다.
 
아파트가 단독 주택보다는 상대적으로 저평가 받고 있고, 지금과 같은 약세 시장에서는 비교적 작은 물건에 손대는 것이 유리하다는 인식에서 오는 현상으로 보인다. 은행권의 저금리 이자에 여유자금을 두기보다는 적당한 가격대의 아파트를 매입하여 렌트수입과 시세차액을 노리는 투자자들도 늘었다. 
 
땅도 파기 전에 미리 판매하는 선분양 매입은 미래의 부동산 가치를 현재의 가격으로 사들이는 매입계약이다. 계약은 일정기간 지나면 구속력이 발생하고 입주하는 2-3년후까지는 중도금 잔금등을 지불해야 한다. 입주하는 시점에는 주변시세에 따라 가격이 변동할 것이다. 그리고 가격이 오르던 내리던 이에 대한 위험은 모두 바이어가 떠맞게 될 '복불복'인 것이다. 2-3년후의 부동산 가격을 예측하기는 어렵지만 큰 그림으로 가격 전망을 해보자.
 
밴쿠버 동계올림픽선수촌 아파트 분양때와 같이 미국이나 캐나다에 전반적 경기하락 등의 체계적인 위험만 오지 않는다면 부동산 가격은 일정 지역내의 수요공급에 의해 크게 영향을 받는다.
 
한 지역내에서 새 아파트 분양이 많다 하더라도 예상하는 미래가격은 분양가격 수준에서 약간 높은 선에서 유지될 것으로 예상해 본다. 이유는 2-3년내에 밴쿠버에 경기변동이 급격히 올 것으로 보이지는 않는다.
 
이미 신규분양 프로젝트를 매입한 바이어와 추가로 분양을 해야하는 빌더간에 보이지 않는 '가격지키기' 노력은 대략 분양가에 세금을 얹은 수준에서 가격이 형성될 것으로 보인다. 가격은 어쩔수 없는 부분이 있어 이 정도로 남겨두고 바이어가 컨트롤 할 수 있는 몇가지 내용들을 다음과 같이 점검해보기로 한다. 
 
모기지 대출승인 먼저
 
대출을 받아 아파트를 매입하려는 바이어의 매입 첫발은 은행의 모기지 대출승인일 것이다. 빌더측과 계약을 하고나서 보통 일주일 기간이 주어지는데 이 기간에는 계약서류를 읽어보고 은행 담당자와 모기지 대출 상담하는것이 좋다.
 
물론 모기기 대출이 2-3년 이후 완공시점에 가서 발생하지만 본인의 신용등급이나 은행이 요구하는 인컴 수준 정도등을 현재 기준으로 가늠해 보는것이 좋겠다. 2-3년내에 본인의 수입이나 신용등급이 변할수 있다는 것도 고려해야 한다. 만일 일주일 기간내에 어떠한 이유로 마음이 바뀐다면 매입계약은 취소할 수 있다.   
  
이익을 주는 내 리얼터
 
리얼터를 꼭 대동하고 계약하기를 추천한다. 리얼터를 고용한다고 해서 추가로 돈들어가는 일은 없다. 물론 리얼터 없이도 빌더측과 매입계약은 가능하다. 그러나 리얼터 없이 계약한다고 해서 빌더로 부터 가격면에서 혜택을 받는 경우는 흔치 않다.
 
내 리얼터가 있게 되면 계약서를 설명받는 것부터 클로징 할 때까지 일정관리와, 워크쓰루 인스펙션에 참여하고, 나아가 모기지상품과 관련 에이전트등 네트워크를 바이어에게 제공하기도 한다. 당신편에 설 리얼터를 골라 동행하라.          
  
예산에 맞는 매입
 
지출은 라이프스타일을 바꿔놓는다. 일반적으로 지출은 다른 부분에 소비를 줄이곤 한다. 예산에 맞는 매입은 미래의 내 현금 흐름을 파악하여 투자하라는 것이다. 모기지 대출에 의존하는 매입자가 아파트 매입후 3-4개월 내에 직장에서 해고되거나, 다른 경우로 장사가 잘되던 스몰 비즈니스가 매출이 큰 폭으로 줄게된다면 문제가 아닌가.  
  
눈은 크게 뜨고 재판매를 염두에 두자
 
선분양은 완공된 아파트를 보고 매입하는것이 아니기 때문에 부동산 경험이 많지 않은 소비자에게는 선택의 어려움이 따른다. 매입할 물건의 주변으로 새로 생기거나 없어질 건축물등을 머리속에 그려보고 소음이나 전망도 어느정도가 될 지 상상해야 한다.
 
내부적으로는 가구수 층수 엘리베이터수 주차장 위치 등을 파악한다. 빌더가 붙여놓은 옵션등의 아이템은 빼고 실상만 그려보는 큰 눈을 가지기 바란다. 사람들은 평균적으로 4년에 한번씩 이사를 한다. '골프에서 백스윙때 이미 다운스윙을 이미지하듯' 매입할 때는 재판매 할 것을 생각하여 잘 팔릴것을 골라야 하겠다.   
 
충동 구매는 금물
 
부동산 초보자에게서 잘 나타나는 현상이다. 분양사에 들어서기 전에 본인 감정을 체크하고 냉철하게 기본에 충실하라. 미리 사고자 하는 프로젝트를 예습하고 가면 도움이 된다.
 
기본 충실이라는 것은 미리 생각하고 있던 물건을 중심으로 고르고 리세일시 가치가 나가는 것을 선택하라는 의미이다. 층수좋고 방향좋고 살짝 비싸게 생각되는 것에 집중하라. 비싸도 밝고 전망이 트인곳은 좋다. 발코니가 실내 면적보다 크게나와 가격이 높다면 집에 와서 재고하라.  
 
클로징 코스트  
 
분양가격에 추가로 들어가는 비용을 계산기로 두드려 보라. 추가로 들어가는 비용에는 부동산 취득세, 지에스티, 주차장 스토리지등 옵션아이템 추가비용, 등기이전 비용등이다. 그리고 취득세 면제, 지에스티 환급등 내가 받을 이익도 있으니 조목조목 따져보기 바란다.      
 
 
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최재동리얼터 
Royal Pacific TriCities Realty
         
 
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