은퇴자의 부동산투자관리

posted Sep 26, 2016

[김경태 박사의 아름다운 은퇴를 위한 인생 설계] 

 

부동산은 과연 안전한 은퇴자산인가?

 

최근 캐나다 부동산시장이 밴쿠버와 토론토 주택을 중심으로 큰 폭의 오름세를 이어가자 투자자들은 앞으로도 계속해서 부동산의 투자수익이 클 것으로 기대하여 금융자산을 포함한 막대한 자산들을 부동산으로 이전하고 있다.

 

캐나다는 전국적으로도 이제 주택이 은퇴자들의 가장 큰 자산이 되어 순자산의 75%이상을 주택자산으로 보유하고 있는 사람들도 적지 않다. IMF와 OECD와 같은 국제경제전문기관에서도 캐나다의 부동산버블에 대해 계속해서 경고를 하고 있는 가운데 국내 유력 일간지인 내셔널포스트는 “주택이 은퇴자산이라면 지금이 집을 팔 때”라는 기사를 중심으로 은퇴자들의 자산관리에 관해 알아본다.

 

부동산은 언제든 손실을 볼 가능성이 큰 위험자산으로서 수 년내 은퇴할 예정인 사람이라면 지금이 은퇴자산인 주택을 보다 안전한 자산으로 전환할 때라고 동 기사는 전하면서 그에 관한 5가지 이유들을 아래와 같이 제시한다.

 

첫째, 계란을 한 바구니에 담는 집중 위험이 있다. 투자가 한 분야에 많이 집중되어 있다면 위험할 수 있다. 그 예로서 지난 2014~15년에 투자자산의 30%이상을 에너지와 자원분야에 투자했다면 그 기간에 이들 분야의 자산가격이 폭락하여 커다란 손실을 입었을 것이다. 지금 은퇴자산으로서 전재산의 50% 이상인 주거용 부동산을 한 도시의 특정지역에 가지고 있다면 커다란 집중위험에 노출되어 있는 것이다.

 

둘째, 집값이 하락하면 그 회복은 매우 느릴 수 있다. 지난 1989년 토론토 주택가격이 큰 상승을 한 뒤 하락하여 회복하는데 13년이 걸렸다. 물가를 고려한다면 20년이 걸려야 가격을 회복할 수 있다는 계산이다. 은퇴자라면 집값이 하락할 경우 13~20년을 기다릴 수 있을 까? 그 이전 캐나다 집값이 크게 오른 것은 1971~1974년동안 이었는데 그 후 폭락하여 집값이 이전의 전고점을 회복하는데 12년이라는 시간이 소요되었다. 2000년 이전에 집값이 크게 폭등했던 2번의 상승기에는 3~4년간 부동산이 100%정도 수준까지 상승한 후 다시 하락하여 상승기간의 3~4배나 되는 시간이 지나서야 하락한 만큼 회복을 할 수 있었다. 그러나 2000년 이후에 시작된 부동산 가격상승은 커다란 조정기간이 없이 14여년에 걸쳐 무려 200%이상 이나 올라 그만큼 오랫동안 버블이 커진 상태에 있다. 최근에도 부동산 가격이 조정을 받을 것이라는 예측들이 번번이 적중하지 않았지만 만일 집값이 하락하기 시작한다면 회복하는데는 예전에 보았던 것과 같이 매우 오랜 기간이 소요될 수 있다. 주택을 은퇴자산으로 보유한 은퇴자라면 가장 큰 자산이 하락할 때 팔아야하는 어려운 상황에 직면할 수도 있다.

 

셋째, 불확실성이 있다. 사람들은 은퇴나 유산상속계획을 할 때 대부분 가능한 확실한 것을 원한다. 하지만 투자시 낮은 위험을 원한다면 다양한 금융투자수단들을 통해 연평균 4% 정도의 수익을 얻을 수 있는 것은 그렇게 어려운 것은 아니지만  주택가격은 수익을 예측하기가 쉽지 않다. 주택가격은 앞으로도 언제든 10%이상 오를 잠재력이 있는 반면 20~30%이상 크게 하락할 수도 있다. 따라서 은퇴자로서 보다 안전한 노후를 원한다면 노후 은퇴자산으로서는 변동성이 큰 주택을 매각하고 좀더 안전한 자산으로 투자를 전환할 필요가 있다.

 

넷째, 모기지상환 위험이다. 집 융자가 없는 경우도 있지만 만일 모기지가 남아 있는 은퇴자나 예비은퇴자라면 추가적인 위험이 될 수 있다. 요즘에는 이자율이 매우 낮지만 집값이 하락하면 자산대비 이자비용부담은 상대적으로 그만큼 더 커지게 된다. 또한 이자율이 매우 낮은 상태에서 이자율이 조금이라도 오른다면 재정적인 압박은 예상보다 더 커지게 될 것이다. 따라서 앞으로 상황변화에 따라 이자비용상승과 자산가치의 하락이 발생한다면 은퇴계획은 커다란 영향을 받을 수  밖에 없을 것이다.

 

다섯째, 부동산가격에 거품이 있다. 세계적인 경제전문가들도 캐나다의 주택가격이 30%이상 과대평가되어 있다고 경고하고 있다. 벤쿠버에서 2년 전에 120만 달러에 팔리는 주택이 50%나 상승하여 현재 180만 달러에 팔리고 있다. 이 경우 만일 벤쿠버에서 주택가격이 폭락하여 2년전 수준이 된다면 60만 달러의 은퇴자금이 사라질 것이다. 주택보유자가 아직 은퇴기간이 많이 남아있는 40대 중반이라면 커다란 문제가 없을 수도 있지만 65세 이상인 은퇴자나 은퇴를 앞둔 사람이라면 지금과 같이 주택시장이 활황일 때 우선적으로 집을 다운운사이징하여 은퇴자금을 확보하는 것이 이러한 위험을 피하는 방법이 될 수 있다.

 

물론 주택에 투자하는 가장 큰 장점의 하나는 양도차익이 아무리 많아도 세금이 없이 면세혜택을 받아 자산증식을 할 수 있다는 점이다.

 

이상에서 은퇴자산으로서 주택 부동산 투자에 관해 알아보았다. 사람에 따라 자산상태나 소득형태 등이 다르지만 앞으로 갈수록 불확실성이 높아지고 있는 상황에서 은퇴수입을 위해 주택이나 상업용 등 부동산에 많은 자산이 투자되어 있다면 주택의 다운 사이징이나 부동산투자조정 등을 통해 적절한 수준으로 부동산 투자비중을 조정하고 남은 자금으로 평생 수입이 보장되는 종신연금이나 연금펀드 , 원금보장형 부동산투자펀드과 같은 어떠한 상황에서도 걱정없이 노후를 보낼 수 있는 안전한 은퇴수입이나 자산증식과 상속을 할 수 있는 투자수단들을 확보할 필요가 있다.

 

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경제학박사/투자상담사 김경태

 

 

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