[남궁 재 회계사의 부동산 세금 이야기] 한국 부동산의 증여와 세금

by 천세익기자 posted Aug 24, 2015
  • 질문

 

                  캐나다에서 살고 있는 V씨는 최근 한국에 있는 부모님으로부터 현재 시세가 8억 원 가량인 아파트 한 채를 V씨 명의로 이전해 주겠다는 얘기를 들었습니다.

 

V씨는 예상하지 못한 부동산 이전에 따른 법적 절차를 살펴보는 과정에서 부동산 증여에 따라 내야 할 세금에 대해 궁금해졌습니다. 캐나다와 달리 한국에서는 증여에 대해 엄격하게 과세하는 것을 알고 있는 V씨는 부동산 증여에 따른 예상 납부세금과 신고 절차에 대해 알고 싶습니다.

 

또한, 한국에 살고 있는 경우와 달리 현재 캐나다에 거주하고 있어서 다르게 적용되는 세법 내용과 추가로 알아야 할 내용은 어떤 것이 있는지도 궁금합니다.

  • 검토

                  캐나다에는 증여세가 없지만, 한국에서는 부모가 자녀 등에 대가 없이 재산을 물려주면 이에 대해 세금을 내야 합니다. 이런 이유로 캐나다에 살면서 한국에 있는 재산을 증여하거나 증여받을 계획이 있다면 한국 세법의 증여세에 대한 내용을 알고 있는 것이 좋습니다.

 

또한, 캐나다에 살고 있는 한인들은 일반적이므로 한국 세법상 비거주자에 해당하므로 거주자와 달리 적용되는 증여세법 내용을 파악해야 합니다. 이하에서는 한국 세법상 증여세의 주요 내용에 대해 살펴보겠습니다.

  1. 증여의 정의

                  증여는 거래의 형식과 관계없이 유/무형의 자산을 직접 또는 간접적인 방법으로 타인에게 무상으로 이전하는 것을 말합니다. 따라서 현금, 예금, 부동산 등 실물 자산을 직접 이전하는 경우 이외에도 채무를 면제하거나 대신 갚는 경우에도 증여세가 과세됩니다. 하지만 사회 통념상 인정되는 범위의 생활비, 교육비, 부조금 등은 증여세가 과세되지 않습니다.

  1. 증여세 과세대상의 범위

                  증여받는 수증인이 한국 세법상 거주자인지 아닌지에 따라 증여세 과세대상 자산이 달라집니다.

 

구체적으로 수증인이 한국 거주자이면 증여받은 모든 국내외 자산에 대해 증여세가 과세되지만, 비거주자이면 국내 재산은 과세되나 해외 재산은 해외 금융계좌에 있는 금융재산 등에 대해서만 제한적으로 과세됩니다.

 

하지만 증여세법과는 별도로 국제조세 조정에 관한 법률 제21조에는 거주자가 비거주자에게 해외재산을 증여할 때에는 증여세를 부과한다고 규정하고 있습니다.

 

이러한 규정 때문에 한국 거주자가 해외에 있는 재산을 비거주자에게 증여할 때에도 증여세가 과세됩니다. 

 

예를 들어 살펴보면 첫째, 한국 또는 캐나다에 거주하는 부모가 한국에 있는 자녀(한국 세법상 거주자)에게 증여할 때에는 한국 및 캐나다에 있는 모든 자산에 대해 증여세 납부의무가 발생합니다.

 

둘째, 한국에 거주하는 부모가 캐나다에 있는 자녀(한국 세법상 비거주자)에게 자산을 증여할 경우에도 한국 및 캐나다에 있는 자산 전체에 대해 증여세를 내야 합니다.

 

셋째, 캐나다에 거주하는 부모가 캐나다에 있는 자녀에게 자산을 증여할 때, 즉 증여자와 수증자 모두 한국 세법상 비거주자일 때에는 한국에 있는 재산에 대해서만 과세하고 캐나다에 있는 자산은 과세하지 않습니다.

  1. 증여세 과세표준의 계산

                  증여일 현재의 시가로 평가한 증여재산에서 증여자의 채무를 차감하고 증여일 전 10년 이내에 동일인으로부터 받은 재산 금액이 1천만 원 이상이면 이를 합산하여 증여세 과세가액을 계산합니다. 증여세 과세가액에서 증여재산공제액을 차감하여 증여세 과세표준이 계산됩니다.

 

증여재산공제액은 배우자가 증여할 때 6억 원, 부모가 자녀에게 증여할 때 5천만 원, 자녀가 부모에게 증여할 때 3천만 원, 친족이 증여할 때에는 5백만 원을 적용합니다.

 

자녀나 친족에게 증여할 때와 달리 배우자에게는 6억 원의 증여재산 공제액이 적용되므로 배우자 간에는 6억 원 이하의 자산을 증여세 부담 없이 이전할 수 있습니다. 

 

한편, 증여재산공제는 증여받는 수증자가 한국 세법상 거주자일 때에만 적용됩니다. 따라서 비거주자가 증여받을 경우에는 증여재산공제를 받을 수 없어서 거주자에 비해 증여세 부담이 높아집니다.

  1. 증여세율 및 증여세의 계산

                  증여세 과세표준에 증여세율을 적용하면 증여세가 계산됩니다. 증여세율은 과세표준금액에 따라 10%에서 50%까지 누진 적용되어 증여재산 금액이 많을수록 세금부담도 늘어납니다. 또한, 할아버지가 아버지를 건너뛰어 손자에게 증여하는 경우 등 세대를 생략하고 이루어진 증여일 때는 계산된 증여세에 30%를 할증하여 부과합니다. 증여세 과세표준 구간별 증여세율은 다음과 같습니다.

 

<표 참조>

 

한편, 해외자산 증여에 따라 해외에 낸 증여세가 있으면 이를 외국납부세액공제로 공제하고, 증여세를 자진해서 신고기한까지 신고하면 자진납부세액으로 증여세의 10%를 차감해 줍니다.

  1. 증여세의 신고 및 납부

                  증여받은 수증인은 증여받은 날이 속하는 달의 말일로부터 3개월 이내에 증여세를 신고 및 납부하여야 합니다. 증여세를 신고하지 않거나 미달하게 신고하면 10%~40%의 가산세가 부과되므로 유의하여야 합니다. 

 

증여세는 수증인의 주소지 관할 세무서에 신고하는 것이 원칙입니다. 그러나 수증인이 비거주자이면 증여인의 주소지 관할 세무서에 신고해야 하고, 만일 증여인도 비거주자이면 증여재산 소재지 관할 세무서에 신고합니다. 증여세는 자산을 증여받은 수증인이 내는 것이 원칙이나 증여세 확보가 어려울 것으로 예상되는 경우에는 증여인도 연대하여 납부할 책임이 있습니다.

 

따라서 한국에 있는 부모가 캐나다에 있는 자녀에게 증여한 경우에는 캐나다 자녀와 한국 부모가 연대하여 증여세를 내야 할 의무가 있습니다. 이러한 이유로 만일 한국 부모가 캐나다 자녀를 위해 증여세를 대신 내더라도 이에 대한 추가 증여세는 부과되지 않습니다.

  1. 증여세 계산 사례

                  V씨의 부모가 V씨에게 8억 원 가량의 아파트를 증여할 경우 증여세는 다음과 같이 계산됩니다. 첫째, V씨는 캐나다에 살고 있어서 증여재산공제를 받지 못하므로 증여재산가액 8억 원 전체가 과세표준으로 계산됩니다. 둘째, 8억 원의 과세표준에 증여세율을 곱하면 1.8억 원의 증여세가 계산됩니다.

 

셋째, 증여받은 달의 3개월 이내에 증여세를 신고 및 납부하면 10%의 자진납부세액공제를 받을 수 있으므로 최종적으로 1.62억 원의 증여세를 납부하면 됩니다. 

 

한편, 증여받는 V씨가 한국 거주자이면 부모가 자녀에게 증여할 때 적용하는 5천만 원의 증여재산공제액을 공제하여 7.5억 원의 과세표준이 계산됩니다. 이에 대한 증여세율을 적용하면 1.65억 원의 증여세가 계산되고, 증여세 납부기한까지 신고할 때에는 10%를 감면받을 수 있으므로 최종적으로 1.485억 원을 납부하면 됩니다. 

 

이러한 계산에 따르면 8억 원의 증여재산에 대하여 증여받는 자가 자녀일 때에는 거주자 또는 비거주자 여부에 따른 증여재산 공제액 차이가 5천만 원으로 최종적인 증여세 차이는 1.5천만 원 가량입니다. 하지만 증여받는 자가 배우자일 때에는 공제되는 증여재산공제액이 6억 원으로 이에 따른 증여세 차이는 1.5억 원가량으로 크게 증가합니다.

  1. 증여재산의 캐나다 신고

                  캐나다에서는 증여세가 없으므로 증여로 인해 재산이 늘어나는 것에 대해 세금을 내지 않습니다. 따라서 증여거래 자체를 캐나다 정부에 신고할 필요는 없습니다. 하지만 캐나다 외에 있는 자산을 증여받은 경우에는 해외자산이 증가했으므로 세금신고와 별도로 해외자산 신고 시에 이를 신고하여야 합니다.

  • 답변

                  한국은 캐나다와 달리 가족 간의 증여에 대해 과세하며 증여받는 수증인이 한국 세법상 거주자인지에 따라 과세되는 자산의 종류가 달라집니다. 캐나다에 거주하면서 자산을 증여받을 경우 증여자가 비거주자이면서 해외자산을 증여할 때를 제외하면 대부분의 경우 증여세를 내야 합니다. 한국 세법상 증여세는 누진세이므로 증여재산 금액이 많을수록 증여세도 늘어납니다. 

 

V씨는 한국 아파트를 부모에게 이전받을 때 한국에서 증여세를 내야 합니다. V씨는 한국 세법상 비거주자이므로 증여재산 공제를 받지 못해 부동산 시세인 8억 원 전체가 증여세 과세표준으로 계산되어 1.8억 원 가량의 증여세를 내야 합니다. 수증인인 V씨가 비거주자이므로 증여자인 부모의 주소지 관할 세무서에 증여받은 날의 말일로부터 3개월 이내에 증여세를 신고하고 납부해야 합니다.

 

이 경우 증여세의 10%를 감면받을 수 있습니다. 만일 V씨가 한국 거주자인 상태에서 부동산을 증여받으면 증여재산 공제액 5천만 원을 공제받아 증여세를 1.5천만 원 가량 절감할 수 있습니다. 이러한 절세금액은 증여가액 8억 원을 고려하면 크다고 할 수 없습니다. 하지만 V씨가 배우자로부터 자산을 증여받을 때는 한국 세법상 거주자인지에 따라 증여세 과세표준이 6억 원 차이나므로 절세방법을 신중하게 검토하는 것이 좋습니다.

 

                  한편, 증여세는 수증자가 내는 것이 원칙이지만 수증자가 비거주자일 때는 증여자도 연대하여 납부책임이 있으므로 V씨와 V씨의 부모가 연대하여 증여세를 내야 합니다. 이러한 이유로 만일 증여세를 낼 자금이 부족해서 V 씨의 부모가 V씨 대신 증여세를 내더라도 이에 대한 세금 문제는 발생하지 않습니다.

 

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남궁 재 회계사 

 

 

 

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    Tin 2017.01.22 05:01
    외국인에게서 받은 재산으로 한국의 부동산 살 때 증여세 내나요? 증여자는 외국인, 수증자는 한국인이면서 외국영주권자 이면서 비거주자.