[남궁 재 회계사의 부동산 세금 이야기] 한국 거주자의 캐나다 부동산 취득

by 온라인중앙일보 posted Nov 02, 2015
  • 질문

 

                  한국에 살고 있는 Y씨는 캐나다에 유학 중인 자녀를 위해 밴쿠버에 있는 주택을 취득하려고 합니다. 취득한 주택에서는 Y씨 자녀가 유학을 마칠 때까지 거주할 예정인데 만일 상황이 바뀌면 제3자에게 임대할 계획입니다. Y씨 자녀가 유학을 마치는 시점에서 캐나다 주택을 팔아서 자금을 다시 한국으로 가져올 예정이지만, 자녀가 캐나다에서 계속 살게 된다면 주택을 증여할 수도 있습니다. Y씨는 한국에서 부동산 자금을 캐나다로 송금하고 취득하는 과정에서 어떤 절차를 밟아야 하는 지, 송금 후 캐나다 부동산을 취득하는 데 제약은 없는지 알고 싶습니다. 또한, 부동산과 관련한 세금 문제에 대한 정보도 얻고 싶습니다. 구체적으로 한국 거주자 신분으로 캐나다 부동산을 취득, 보유, 매각 또는 증여할 때 캐나다에서 어떠한 세금을 내야 하는지, 그리고 이를 한국에서는 어떻게 신고해야 하는지 알고 싶습니다.

 

  • 검토

                  한국 거주자가 캐나다에서 부동산을 취득하는 과정에서 한국 또는 캐나다 국내법상 제약은 없습니다. 하지만 부동산 취득자금의 해외송금부터 부동산의 매각 시점까지 단계별로 지켜야 하는 각종 규정과 신고 사항이 많습니다. 특히, 캐나다 세법에서는 비거주자가 캐나다 내의 부동산을 취득, 보유 및 매각할 때 거주자보다 엄격한 세법규정을 적용하고 있습니다. 이는 비거주자는 일반적으로 캐나다에 살지 않으므로 캐나다 세법에 대한 정보가 부족해서 세금신고 의무를 소홀히 할 가능성이 크기 때문입니다. 이하에서는 한국 거주자가 캐나다 부동산을 취득하면서 발생하는 캐나다와 한국에서의 여러 세금 문제에 대해 살펴보겠습니다.

  1. 캐나다 부동산 투자 신고절차

                  한국 거주자가 해외 부동산을 거주 또는 투자 목적으로 투자하기 위해서는 외국환거래법에 따라 외국환은행(정부의 인가를 얻고 외국환 업무를 영위하는 은행)에 신고하는 절차가 필요합니다. 우선 해외 부동산 취득을 위한 자금 송금을 위해서는 외국환 거래은행을 지정하고 부동산 매매와 관련된 제반 서류를 갖추어 사전 취득 신고합니다. 자금을 해외에 송금하고 부동산을 취득하면 송금 후 3개월 이내에 해당 은행에 '해외부동산 취득보고서'를 제출해야 합니다. 해외부동산을 처분하면 처분 후 3개월 이내에 '해외부동산 처분보고서'를 은행에 신고해야 합니다. 또한, 부동산을 보유하는 동안에는 해외 부동산 계속 보유사실에 대한 입증서류를 은행에 주기적으로 제출해야 합니다.

  1. 캐나다 부동산 취득절차

                  캐나다 세법상 비거주자 또는 외국인 신분으로서 캐나다 내의 부동산을 취득하는 과정에서 법률적 제약이나 불이익은 없습니다. 일반적으로 캐나다에서 부동산을 취득할 때에는 대리인인 부동산 중개인(Realtor)과 온라인상의 MLS 시스템의 도움을 받습니다. 원하는 부동산에 대한 매매 계약이 이루어지면 신탁계좌를 이용하여 자금을 입금하고 부동산 소유권을 이전받습니다. 이 과정에서 자금이 부족하면 캐나다 은행으로부터 부동산 담보대출인 모기지를 받을 수 있습니다.

  1. 비거주자의 부동산 취득 시 세금

                  캐나다에서 부동산을 취득할 때는 취득세(Transfer tax)를 내야 하며 취득세는 주별로 취득금액의 0%~4% 가량을 부과합니다. 여러 주정부에서는 주택 보유자의 취득세 부담을 덜어주기 위해서 취득세 면제제도를 운용하고 있습니다. 하지만 이러한 면제혜택을 받기 위해서는 영주권자나 시민권자로서 취득한 주택에서 살아야 하는 등의 조건이 요구되므로 비거주자는 취득세 면제혜택을 받을 수 없습니다. 신규주택을 취득할 때에는 한국의 부가가치세와 비슷한 세금인 GST/HST를 내야 합니다. 이때에도 일정한 조건을 갖추면 GST/HST 일부를 돌려받을 수 있는데, 취득세와 달리 영주권자나 시민권자가 아니어도 환급받을 수 있으므로 환급 가능 여부를 검토하는 것이 좋습니다.

  1. 비거주자의 부동산 보유 시 세금

                  캐나다에서 주택을 보유하면 매년 시정부에 재산세를 내야 합니다. 재산세는 시청에서 평가한 주택의 공시가격(Assessment value)에 일정 비율을 곱하여 계산되며 2013년 캐나다 주택의 평균 재산세 비율은 공시가격의 0.9% 가량입니다. 여러 주에서 재산세 경감 제도를 운용하고 있으나 제약 조건이 많아 비거주자에게는 해당 사항이 없습니다.

  1. 비거주자의 부동산 임대소득 신고

                  비거주자가 캐나다 부동산을 제3자에게 임대하면 이를 신고하고 세금을 납부해야 합니다. 임대소득에 대하여 비거주자는 첫째, 총 임대료의 25%를 원천징수하여 세금으로 내는 방법과 둘째, 총 임대료에서 임대비용을 차감한 후의 순임대소득을 계산하고 이에 대한 세금을 내는 Section 216 신고방법 중 선택할 수 있습니다. 일반적으로 25% 원천징수 방법보다 Section 216 제도를 이용한 신고방법이 유리합니다. Section 216 제도를 이용하여 임대소득을 신고하기 위해서는 첫째, 비거주자 계좌(Non-resident account)를 오픈하고 매월 임대료의 25%를 원천징수하여 낸 후 둘째, 국세청으로부터 원천징수액 납부 확인서인 NR4 slip을 발급받고 셋째, T1159 양식을 사용하여 순임대소득을 계산 후 NR4 slip을 첨부하여 신고합니다. 대부분의 경우 Section 216 방법에 의해 계산된 금액이 원천징수하여 납부한 금액에 비해 적으므로 신고 후에는 차액에 대하여 환불받게 됩니다. Section 216 방법의 신고 기간은 임대연도 말로부터 2년 이내로 비교적 여유가 있는데 이는 신고인이 비거주자인 점을 고려했기 때문입니다.

 

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  1. 비거주자의 부동산 양도소득 신고

                  캐나다 세법에서는 본인이나 가족이 거주하는 주택 중 한 채에 대한 양도차익에 대해서는 과세하지 않습니다. 하지만 이 제도는 캐나다 거주자에게만 주는 혜택이므로 비거주자 신분으로 캐나다내 주택을 팔고 양도소득이 발생하면 반드시 이를 신고해야 합니다. 이러한 비거주자의 양도소득 신고의무를 강제하기 위하여 세법에서는 주택 매수자가 비거주자로부터 주택을 취득할 때에는 총 매매대금의 25%를 지급하지 않고 유보하도록 하고 있습니다. 유보된 주택 매매대금을 받기 위해서 비거주자 매도자는 국세청으로부터 양도소득세를 납부했다는 납세증명서(Certificate of compliance)를 받아야 합니다. 유보된 매매대금을 돌려받는 절차는 첫째, T2062 양식을 사용하여 약식으로 양도소득을 계산하고 둘째, 양도소득의 25% 금액을 선납세금으로 납부하면서 국세청에 납세증명서를 신청하고 셋째, 국세청으로부터 납세증명서를 받아 이를 매수자에게 제출하고 유보된 잔금을 돌려받습니다. 비거주자 매도인은 부동산 매각에 대해 최종적으로 세금신고를 하게 되는데 이러한 신고를 통해 국세청에 납부한 선납 세금과 최종 납부액의 차이를 환불받을 수 있습니다.

  1. 비거주자의 부동산 증여 시 세금

                  캐나다 부동산을 자녀에게 증여할 때 내야 할 직접적인 세금은 없는데 이는 캐나다에는 증여세가 없기 때문입니다. 하지만 캐나다 세법에서는 부동산 증여 시 이를 제3자에게 매각한 후 현금을 증여한 것으로 간주하므로 부동산의 간주매각에 따른 양도소득 신고의무가 발생하고, 양도차익이 발생했다면 세금을 내야 합니다. 이때 제3자에게 매각할 때와 마찬가지로 국세청에 양도소득세를 선납하고 납세증명서를 발급받아야 합니다. 한편, 한국 거주자가 해외에 있는 자산을 자녀에게 증여하면 한국 세법상 증여세가 과세됩니다. 이에 따라 한국 거주자가 양도소득이 발생한 캐나다 부동산을 자녀에게 증여한다면 캐나다에서 양도소득세를 내고 한국에서도 증여세를 내야 하는 이중의 세금부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 캐나다에서 양도차익을 목적으로 부동산을 취득한 후 향후 캐나다 거주자인 자녀에게 증여할 계획이라면, 가격이 오른 부동산을 증여하기보다는 자녀에게 현금을 증여한 후 자녀 명의로 부동산을 취득하도록 하는 것이 좋습니다. 이렇게 하면 부동산 가격이 오르더라도 캐나다 거주자인 자녀가 주거주지 양도소득세 비과세 규정을 이용하여 양도소득세 면제를 받을 수 있으므로 이중과세를 피할 수 있습니다. 또한 캐나다 거주자인 자녀가 부동산을 취득 및 보유함으로써 비거주자이기 때문에 받을 수 없었는 취득세 환급, GST/HST 환급, 재산세 감면 혜택 등도 받을 수 있습니다.

  1. 캐나다 부동산의 한국 세금 신고

                  한국 거주자가 캐나다 부동산을 취득, 보유, 처분 및 증여하는 과정에서 발생하는 소득에 대하여 단계별로 다음과 같이 한국에서 신고해야 합니다. 첫째, 일반적으로 캐나다 부동산을 취득할 때 한국 정부에 내야 할 세금은 없습니다. 하지만 부모 등 타인으로부터 자금을 증여받아 부동산을 취득하는 경우에는 취득자금에 대해 증여세를 내야 합니다. 둘째, 캐나다에 주거용 부동산을 취득하고 가족이 거주할 경우에는 소득이 발생하지 않으므로 세금 신고할 필요가 없습니다. 하지만 부동산을 타인에게 임대하여 소득이 발생하면 이를 다른 소득과 합하여 한국에서 종합소득세 신고해야 합니다. 이때 캐나다에서 신고하고 납부한 임대소득 관련 세금은 외국납부세액으로 공제받아 한국에서 낼 세금을 줄일 수 있습니다. 셋째, 캐나다 부동산을 매각하면 매각한 날이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 한국에서 양도소득세를 신고해야 합니다. 해외부동산에 대한 양도소득은 취득 시점과 매각 시점의 환율을 적용하여 계산하며 이외의 양도소득세 계산절차는 국내 부동산인 경우와 비슷합니다. 하지만 해외부동산에 대해서는 1가구 1주택 비과세 규정과 장기보유특별공제 제도가 적용되지 않으므로 국내 부동산에 비해 양도소득세를 더 내는 것이 일반적입니다. 하지만 부동산 양도와 관련하여 캐나다 정부에 납부한 세금은 외국납부세액으로 공제받을 수 있으므로 이중과세는 피할 수 있습니다. 넷째, 캐나다 부동산을 자녀에게 증여하면 한국에서 증여세를 내야 합니다. 이때 부동산을 증여받는 자녀가 캐나다에 거주하면 한국 세법상 비거주자에 해당하여 증여세 계산 시 증여재산공제를 받지 못합니다. 따라서 이 경우 한국 세법상 거주자인 자녀에게 증여할 때에 비해 세금을 더 내야 합니다.

 

  • 답변

 

                  Y씨는 캐나다 부동산을 취득하고 처분할 때까지 한국의 외국환은행에 다양한 신고의무를 가지고 있습니다. 이러한 신고 외에 캐나다에서 부동산을 취득하게 되면 매각 시점까지 캐나다 정부에 여러 종류의 세금을 내야 합니다. 우선 주택 취득 시 취득세를 내야 하고 신규주택일 때는 추가로 GST/HST를 내야 합니다. 또한, 매년 부동산을 보유하면서 시정부에 재산세를 내야 합니다. 한편, 자녀가 Y씨의 주택에서 살지 않아 제3자에게 임대할 경우에는 비거주자로서 임대소득 신고를 해야 합니다. 이때에는 절차가 좀 복잡하더라도 Section 216 제도를 이용해서 신고하면 세금을 절약할 수 있습니다. Y씨가 주택을 제3자에게 팔거나 가족에게 증여할 때에는 양도소득을 계산하고 이에 대한 세금을 국세청에 선납한 후 납세증명서를 발급받아야 합니다. 이후 양도소득에 대해 최종적인 세금신고를 하면 선납한 세금 일부를 돌려받을 수 있습니다. 한편, Y씨는 한국 거주자로서 캐나다 부동산을 취득, 임대, 양도 및 증여하는 시점에서 한국 국세청에 신고하고 세금을 납부해야 합니다. 일반적으로 임대소득이나 양도소득 신고 시에는 캐나다에 낸 세금을 외국납부세액으로 공제받아 이중과세를 피할 수 있습니다. 그러나 캐나다 부동산을 증여할 때에는 두 나라의 세법제도 차이에 따라 이중으로 세금을 납부할 수 있습니다. 따라서 이러한 이중과세 문제를 피하기 위해서는 두 나라의 세법제도를 자세히 검토하여 유리한 방법을 찾는 것이 바람직합니다.

 

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남궁 재 회계사

 

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