[남궁 재 회계사의 부동산 세금 이야기] 부동산의 해외자산 신고시 유의사항

by 온라인중앙일보 posted Nov 16, 2015
  • 질문

 

                  Z씨는 한국에 있을 때부터 캐나다는 한국에 비해 엄격한 세금제도를 운용하면서 세금신고가 고의적으로 누락되면 많은 벌금을 내야 한다는 얘기를 들었습니다. 최근에 캐나다에 도착해서 새로운 삶에 적응하느라 쉽지 않은 시간을 보내고 있는 Z씨는 세금신고 외에 매년 해외에 보유한 재산에 대해 신고해야 한다는 것을 알게 되었습니다. 한국에서도 해외에 금융자산을 가지고 있는 납세자를 대상으로 해외금융계좌 신고제도를 운용하고 있고, 미국에서도 해외자산신고 문제로 많은 한인이 다시 한국으로 역이민을 고려한다는 뉴스를 접하면서 Z씨는 세금신고보다도 해외자산 신고에 대한 걱정이 더 큽니다. Z씨는 현재 한국에 상가와 아파트 등 부동산을 소유하고 있으며 앞으로 부모님으로부터 상속이나 증여를 통해서 부동산이 추가로 생길 것으로 예상됩니다. 이러한 상황에서 Z씨는 한국 부동산에 대한 해외자산 신고를 어떻게 해야 하는지 또한 신고 시 어떤 점을 주의해야 하는지 알고 싶습니다.

 

  • 검토

 

                  전세계가 하나의 경제권으로 묶이면서 많은 개인들이 과거에 비해 여러 나라에 재산을 분산하여 보유하고 있습니다. 특히 삶의 터전을 옮기는 이민자 등은 본국에 있는 자산을 처분하지 않고 남겨두는 경우가 있으며 이러한 자산으로부터 소득이 발생하고 있습니다. 대부분의 국가에서는 거주자에게 전 세계에서 발생한 소득을 모두 신고하고 이에 대한 세금을 내도록 하고 있습니다. 이러한 이유로 많은 국가의 세무당국에서는 납세자의 해외소득의 원천인 해외자산에 대한 관심을 기울이고 이를 신고하도록 하는 제도를 운용하고 있습니다. 따라서 해외자산신고 제도의 주요 취지는 개인의 사적 재산에 대한 정보 취득이나 감시가 아닌, 해외자산으로부터 발생하는 소득을 빠짐없이 신고하도록 유도하는 것이라고 할 수 있습니다. 이하에서는 해외자산 중 가장 대표적인 항목인 부동산의 해외자산 신고 시 유의할 점에 대해 살펴보겠습니다.

  1. 신고 대상 부동산의 종류

                  해외에 소재하고 있는 부동산 중 신고제외 대상으로 지정된 부동산을 제외하고는 모두 신고 하여야 하며, 대표적인 신고대상 부동산은 토지, 상업용 건물 및 주거용 주택 등입니다. 신고제외 대상 부동산은 주로 개인용도로 사용하는 주택과 적극적 사업(Active business)에 직접 사용하는 부동산으로, 본인이나 가족이 주로 살고 있는 주택이나 휴가용 별장 또는 사업에 직접 사용하는 창고나 주차장 용지 등은 신고하지 않아도 됩니다. 신고제외 대상 부동산이라도 향후 제3자에게 임대하여 임대소득이 발생하거나 매각해서 양도소득이 생기면 이를 신고해서 세금을 내야 하고, 캐나다를 떠날 때에도 부동산을 매각한 것으로 가정하고 이에 대해 출국세를 내야 합니다. 따라서 특정 부동산이 해외자산 신고에서 제외된다고 해서 이로부터 발생하는 소득까지 비과세되는 것은 아님을 유의하여야 합니다.

  1. 부동산 신고 금액

                  해외자산 신고서 양식에 신고해야 하는 부동산 금액은 원가(Cost amount)입니다. 원가는 부동산을 팔 때 계산되는 양도소득을 결정하는 항목이기 때문에, 원가의 결정은 해외자산 신고 시 가장 중요한 내용이라고 할 수 있습니다. 원가 신고 시 다음과 같은 점을 주의해야 합니다.

                  첫째, 부동산 원가는 부동산 취득금액과 취득과정에서 지출한 세금, 수수료 등의 경비를 합한 금액에 취득 당시의 환율을 적용하여 결정합니다. 상속이나 증여 등을 통해 대가 없이 이전받은 부동산은 상속이나 증여 시점의 시장가격에 환율을 적용하여 원가를 구합니다.

                  둘째, 캐나다에 거주하기 이전에 취득한 부동산 원가는 캐나다에 거주한 시점의 시장가격에 환율을 적용하여 결정합니다. 이는 캐나다 세법 상 캐나다 거주자 이전부터 보유하고 있던 자산은 거주자 시점의 시장가격에 매각하고 이를 같은 금액에 다시 취득한 것으로 가정하기 때문입니다. 이렇게 함으로써 캐나다 거주자가 되기 전에 발생한 부동산의 미실현 소득에 대해서는 과세하지 않게 됩니다.

                  셋째, 부동산의 시장가격 변동은 원가에 영향을 미치지 않습니다. 따라서 재건축이나 재개발 등으로 부동산 취득자금을 추가로 지출하거나 자본적 지출(Renovation)이 발생한 경우에는 원가 금액이 변동될 수 있지만, 이외에는 매년 신고해야 하는 원가 금액이 달라지지 않습니다.

                  넷째, 부동산 원가정보 제공 시 관련 부채는 신고하지 않습니다. 즉, 전세금액이나 은행 채무 등 부동산과 직접적으로 관련한 부채가 있더라도 이에 대한 정보를 제공하지 않습니다.

  1. 부동산 관련 소득 정보

                  해외자산 신고서 양식에 해외 부동산으로부터 발생하는 임대손익 또는 양도손익 정보를 제공해야 합니다. 이 때 제공해야 하는 소득은 총소득으로 임대소득은 임대비용 차감 전의 총임대소득을 적고, 양도소득은 50%의 비과세 소득을 차감하기 전의 총양도소득을 적습니다. 이러한 소득 정보는 세금신고시의 해외 부동산 소득금액과 일치되어야 합니다.

 

  • 답변

                  Z씨는 가족이 거주하는 주택을 제외한 상가 및 주택 등의 부동산에 대해 해외자산을 신고해야 합니다. 이때 부동산 신고금액은 캐나다에 온 시점의 시장가격에 환율을 적용한 원가로서 시세변동이나 전세나 은행 채무 등의 정보는 제공하지 않습니다. 한편, 향후 상속이나 증여 등의 사유로 부동산을 추가로 취득할 때에는 상속이나 증여 시점의 시장가격에 환율을 적용하여 결정된 원가를 신고해야 합니다. 해외자산 신고제도의 목적은 해외자산으로부터 발생하는 소득을 빠짐없이 신고하도록 유도하는 것으로 해외자산 자체에 대한 과세가 아닙니다. 따라서 Z씨가 해외자산을 신고한다고 해서 신고하지 않을 때에 비해 세금을 더 내는 것은 아니므로 해외자산 신고에 대해 크게 걱정할 필요는 없습니다. 하지만 해외자산의 미신고나 불성실 신고 시에는 과다한 벌금이 부과될 수 있으니 해외자산 신고 규정을 정확히 숙지하고 성실히 신고하는 것이 중요합니다.

 

오늘 칼럼을 마지막으로  '남궁 재 회계사의 부동산 세금 이야기' 세무 칼럼을 마칩니다. 그동안 애독해 주신 독자 여러분께 감사드립니다.

 

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남궁 재 회계사

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