미국 부동산 시장이 빠르게 냉각되고 있다. 미국 캘리포니아주 샌프란시스코의 주택 매물 안내판.EPA 

다락같이 오르기만 했던 미국의 집값이 하락세로 돌아섰다는 조사가 잇따라 나오고 있다.

모기지(주택담보대출) 분석회사인 블랙나이트는 24일(현지시간) 지난달 미국의 주택 가격이 6월보다 0.77% 떨어졌다고 밝혔다. 미국 CNBC방송에 따르면 3년 만에 첫 월간 집값 하락으로, 0.77%의 하락 폭은 지난 2011년 1월 이후 11여년 만에 가장 크다.

7월 기록으로는 지난 1991년 이후 두 번째로 큰 하락 폭이기도 하다. 최근 31년 동안 글로벌 금융위기 기간이었던 2010년을 제외하면 올해만큼 7월 집값이 내려간 적이 없었다는 뜻이다.

이에 앞서 23일 마켓워치에 따르면 부동산 업체인 질로우가 분석한 자료를 기준으로 지난달 미국 대도시권 주택의 가치는 전월보다 0.1% 하락했다. 보통 일 년 중 이 정도 시기에는 주택 가격 상승률이 둔화하지만 월간으로 소폭 하락한 것은 2012년 이후 처음이라고 질로우는 설명했다. 질로우 주택 가격 지수를 기준으로 봤을 때 일반적인 미국 집값은 7월에 366달러 하락한 35만7170달러를 기록했다. 앞서 미 부동산중개인협회(NAR)도 지난달 기존주택 중위가격이 40만3천800달러로 역대 최고가였던 6월보다 1만 달러 하락했다고 발표한 바 있다.

미국 주택경기 체감지표인 전미주택건설협회(NAHB) 지수도 하락했다. 전미주택건설협회는 8월 주택시장지수가 49로 집계됐다고 15일 발표했다. 7월 수치(55)보다 6P 하락했는데, 해당 지수가 50을 밑돌면 주택 건설 환경이 크게 악화한 것으로 판단한다.

미국 집값이 하락세를 보이는 건 코로나19 사태 이후 급등한 집값에 대한 부담과 최근 모기지 금리 급등세가 맞물린 결과라는 분석이다. 주택 실수요자들이 집을 사고 싶어도 매수 자금 마련을 위한 환경이 악화한 것이다. 주택담보대출업체 프레디맥에 따르면 올해 초 3% 수준이었던 30년 만기 고정 주담대 금리는 5.13%(18일 기준)까지 치솟았다. 미국 기준금리 추가 인상 가능성이 높은 만큼 모기지 금리 역시 당분간 오를 것으로 보인다.

미국인들의 주택 구매능력 역시 30년 만에 가장 낮아진 것으로 나타났다. 계약금 20%를 지불하고 나머지를 30년 고정 모기지로 대출받는다고 할 때 현재 중위 가계소득의 32.7%를 지출해야 하는데, 이는 코로나19 직전보다 13%P 급증한 수준이라고 블랙나이트는 전했다. 지난 25년간 평균치는 23.5%다.

미국 주택가. [pixabay] 

실제 미국에서 신규 주택 판매 및 기존 주택 거래가 큰 폭으로 줄고 있다. 23일 미 상무부에 따르면 미국의 지난달 신규주택 판매는 계절조정·연간 환산(SAAR) 기준으로 51만1000가구로 집계됐다. 이는 2016년 1월(50만5가구) 이후 8년 6개월 만의 최소치다. 6월보다 12.6%, 작년 같은 달보다 29.6% 감소했다. 지난달 신규주택 허가 건수는 6월보다 1.3% 감소한 167만 건이었고, 주택 착공 건수 역시 6월보다 9.6% 줄어든 145만 건으로 나타났다.

미 부동산중개인협회가 집계한 기존주택 판매는 7월에 전월 대비 5.9% 줄어 6개월째 감소세를 이어갔다. 온라인 부동산매매 회사 레드핀에 따르면 7월 주택구매 취소가 6만3000건으로 최근 2년 사이 최대치를 기록했다.

앤디 월든 블랙나이트 부사장은 "7월 데이터는 주택시장이 중요한 변곡점에 이르렀다는 명확한 증거"라면서 "주택시장이 중립적인 계절로 넘어가고 있어 앞으로 추가 가격 조정이 곧 일어날 가능성이 크다"고 말했다. 미 경제매체 마켓워치는 "미국 부동산 시장이 대둔화(Great Slowdown)의 시대로 접어들었다"고 평가했다.

이런 가운데 국제 신용평가사 피치는 최근 미국 주택 거래량이 최악의 경우 현재보다 30% 이상 감소하고, 주택 가격은 10%~15%가량 떨어질 수 있다고 경고했다. 미국 주택 시장이 소비자 신뢰, 국내총생산(GDP), 주택 가격, 실업률 등에 따라 큰 영향을 받을 것이라는 설명이다. 이스퍼 무닐 시티그룹 이코노미스트는 "주택 건설 건수가 감소하고 있어 공급이 제한되고 금리상승으로 주택가격이 받는 영향이 약화할 가능성이 있다"고 분석했다.

김원 기자