금융 | [남궁 재 회계사의 부동산 세금 이야기] 주거주지 양도소득 비과세(1)
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작성자 남궁재 쪽지보내기 메일보내기 홈페이지 자기소개 아이디로 검색 전체게시물 작성일15-03-30 18:56 조회14,324회 댓글0건관련링크
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-질문
J씨는 주택 한 채를 갖고 있는데 직장을 먼 곳으로 옮기면서 새 직장 근처에 또 다른 집을 취득했습니다. 기존 주택을 팔고 새로운 주택을 취득하려고 했는데 아직 기존 주택이 팔리지 않아서 의도하지 않게 2015년부터 두 채의 집을 갖게 되었습니다.
J씨는 캐나다 세법에 따라 본인이 거주하는 집에 대한 양도차익에 대해서는 세금을 내지 않아도 된다는 사실을 알고 있으며 될 수 있으면 이를 활용하고 싶습니다. 그런데 뜻하지 않게 두 집을 보유하게 되면서 빨리 한 채를 팔아야 한다고 생각하니 마음이 조급합니다.
J씨는 앞으로 팔 집에 대해 무조건 양도소득세를 내야 하는 지, 아니면 이런 경우에도 양도세 면제를 받을 수 있을지 궁금합니다.
-검토
캐나다는 한국과 비슷하게 가구당 1주택에 대하여 발생한 양도소득에 대해 과세하지 않는 제도를 운용하고 있으며 이를 주거주지 양도소득 비과세(Principal residence exemption)라고 합니다.
이 제도의 취지는 본인이나 가족이 사는 주택을 팔 때 내야 하는 세금을 면제함으로써 캐나다 거주자의 주거 안정을 도모하는 것이라고 할 수 있습니다.
주거주지 양도소득 비과세 규정은 캐나다 세법에서 제공하는 대표적인 비과세혜택이므로 이에 대한 내용을 정확히 이해하는 것이 중요합니다.
(1) <주거주지 양도소득 비과세의 조건>
주택 양도소득 비과세 혜택을 받기 위해서는 캐나다 거주자로서 본인이나 배우자, 전 배우자 또는 18세 미만의 자녀가 해당 주택에 거주하여야 합니다.
캐나다 거주자가 되기 위해서 반드시 영주권자나 시민권자일 필요는 없으므로 일상적으로 캐나다에 사는 유학생 등도 본인이나 가족이 거주한 주택을 팔아서 양도소득이 생기면 이에 대한 양도소득세를 면제받을 수 있습니다.
캐나다 거주자가 주택을 보유하면서 비거주자가 된 경우에는 거주자에 해당하는 기간에 대해서만 양도소득세가 비과세되므로 비거주자 기간 동안 발생한 양도소득에 대해서는 세금을 내야 합니다.
한편 거주의 의미는 매우 폭넓게 적용되므로 주택을 투자목적으로 소유하지 않는 이상 1년 중 잠시 머무른 경우에도 1년 동안 거주한 것으로 인정합니다.
(2)< 비과세 대상 주택>
비과세 대상 주택의 범위는 포괄적이어서 하우스, 타운하우스, 콘도 등의 주택은 물론이고 주택 임차권(Leasehold interest in a housing unit) 또는 거주를 목적으로 취득한 주택회사(Co–operative housing corporation) 주식을 포함합니다.
비과세 혜택을 받기 위해서 주택 크기에 대한 규제는 없지만, 토지는 원칙적으로 0.5헥타르(1,500평 가량)이하이어야 합니다. 하지만 토지가 0.5헥타르를 초과하더라도 주거목적에 필요하다는 것을 소명하면 양도소득세 비과세가 가능합니다.
주택의 소재지와는 관계가 없으므로 해외에 소유한 주택에 대해서도 본인이나 가족이 거주하면 양도소득 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
한편 토지를 매입하고 주택을 지은 경우엔 주택이 완성되고 본인이나 가족이 거주한 시점부터 주거주지 지정을 통한 비과세가 가능합니다.
1981년 이후로는 가구당 1주택만 주거주지로 지정할 수 있으므로 본인과 배우자가 각각 다른 주택에 대해 비과세혜택을 받을 수 없습니다. 하지만 18세 이상의 성인 자녀는 별도의 세대로 인정되므로 성인 자녀 명의의 집에 대해서는 자녀가 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
(3)<주거주지 양도소득의 신고 방법>
매각한 주택에 대해 양도소득이 발생했으나 주택을 주거주지로 지정함으로써 전액 비과세되어 신고할 소득이 없을 때는 주택 매각거래 자체를 세금신고 시 포함하지 않습니다.
하지만 주택 보유기간 중 거주 요건이나 거주자 요건 등을 충족하지 못하여 양도소득이 발생한 경우에는 T2091 양식을 이용하여 총 양도소득 중 주거주지로 지정하지 않은 기간에 대한 양도소득을 계산하고 이를 신고해야 합니다.
(4)<일시적으로 두 주택을 보유한 경우>
이사과정에서 불가피하게 두 채의 주택을 보유했을 때에는 연도별로 한 채의 주택만 주거주지로 지정할 수 있으므로, 두 주택을 보유한 기간 중 한 채에 대한 양도소득세를 내야 합니다. 하지만 세법에서는 주택별 주거주지 지정 시 1년을 추가해 주므로 이 제도를 잘 활용하면 양도소득세를 내지 않을 수도 있습니다.
예를 들어 어떤 캐나다 거주자가 2007년부터 2016년까지 10년 동안 주택 A를 보유하고 2015년부터 2021년까지 7년 동안 주택 B를 보유해서 2015년~2016년 동안 두 채의 집을 보유했습니다.
이때 A주택의 양도소득 계산 시 2007년부터 2015년까지의 거주기간 9년과 세법에서 허용하는 추가 1년을 더하면 총 10년의 보유기간 중 10년(9년+1년)을 주거주지로 지정하면 A주택에 대한 양도소득세가 전액 면제됩니다.
또한, B주택에 대한 양도소득 계산 시 2016년부터 2021년까지의 거주기간 6년과 추가 1년을 합하여 총 7년의 보유기간 중 7년(6년+1년)을 주거주지로 지정하여 B주택에 대한 양도소득세도 전액 면제받습니다.
이러한 계산과정에 따라 일시적으로 두 주택을 보유하더라도 두 주택을 동시에 보유한 기간이 햇수로 2년 이하이면 양도소득세를 내지 않는다는 것을 알 수 있습니다. 그러나 두 주택을 보유한 기간이 2년을 초과한다면 한 주택에 대하여 총 보유연도 중 초과한 연도의 비율 만큼에 대한 양도소득이 과세됩니다.
(5)<두 주거주지 주택의 양도소득 신고방법>
가족의 거주주택 외에 휴가용 주택(Vacation home) 등을 같이 보유하면서 두 주택에 대해 양도소득이 발생했을 때는 두 주택 중 하나를 선택적으로 주거주지로 지정하여 전체 양도소득을 최소화하는 과정이 필요합니다.
이를 위해서는 첫째, 주택별로 총 양도소득을 총 보유연도로 나눈 연간 양도소득을 구하고 둘째, 연간 양도소득이 높은 주택을 먼저 주거주지로 지정하며 셋째, 양도소득 계산 시 세법에서 허용한 추가 1년을 적절히 활용하여야 합니다.
예를 들어, 어떤 개인이 주택 A와 주택 B를 동시에 보유한 상태에서 두 주택을 동시에 매각했습니다.
주택 A는 2006년부터 2015년까지 10년 동안 보유하면서 양도소득 $100,000이 발생했고, 주택 B는 2011년부터 2015년까지 5년 동안 보유하면서 양도소득 $70,000이 발생했습니다.
이때 전체 양도소득을 최소화하기 위해서는 연간 양도소득이 높은 주택을 먼저 주거주지로 지정해야 합니다.
주택 A의 연간 양도소득은 $10,000(양도소득 $100,000 / 보유기간 10년)이고 주택 B의 연간 양도소득은 $14,000 (양도소득 $70,000 / 보유기간 5년)으로 계산됩니다. 이러한 계산에 따라 연간 양도소득이 높은 주택 B에서 발생한 양도소득을 면제받는 것이 유리하며 이를 위해서 주택 B의 보유기간인 2011년~2015년의 5년을 주택 B의 주거주지로 지정해야 합니다.
하지만 세법에서는 양도세 비과세를 위한 주거주지 지정 시 추가로 1년을 허용해 주므로 주택 B의 양도소득 면제를 위해서는 5년이 아닌 4년을 사용할 수 있습니다. 따라서 최종적으로 주택 B는 보유기간인 2011년 ~2015년의 5년 중 주거주지 지정 연도인 2012년~2015년의 4년과 세법에서 허용하는 추가 1년을 합한 5년을 주거주지로 지정함으로써 양도소득이 전액 비과세됩니다.
한편 주택 A는 주택 B의 주거주지 지정연도를 제외한 2006년~2011년의 6년의 주거주지 지정이 가능하므로 총 보유기간인 10년 중 주거주지 지정연도 6년과 추가 1년을 합한 7년에 대하여 양도소득세가 비과세됩니다. 이러한 계산에 따라 주택 A에 대한 양도소득은 총 양도소득 $100,000중 7/10에 해당하는 $70,000은 비과세되고 3/10에 해당하는 $30,000에 대해서는 과세됩니다. 세법에서는 양도소득의 50%만 과세하므로 최종적으로 신고할 양도소득은 $15,000으로 계산됩니다.
- 답변
J씨는 캐나다 거주자로서 본인 또는 가족이 거주한 주택에 대한 양도소득에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 하지만 연도별로 한 채의 주택에 대해서만 비과세혜택을 받을 수 있으므로 현재 보유하고 있는 두 채의 주택 중 보유기간이 중복되는 기간 중 발생한 한 채의 주택에 대한 양도소득을 신고해야 합니다.
한편 세법에서는 J씨의 경우와 같이 일시적으로 두 채의 주택을 보유하는 경우를 감안하여 주택별 주거주지 지정기간에 1년을 추가해 주고 있으므로 J씨는 이를 이용하여 두 주택 모두에 대하여 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
이를 위해서는 두 주택을 보유한 기간이 햇수 기준으로 2년 이하여야 하므로, J씨가 양도소득세를 내지 않기 위해서는 두 주택을 보유하게 된 연도인 2015년의 다음연도인 2016년 12월 말까지 한 주택을 팔면 됩니다.
하지만 J씨가 불가피하게 두 주택을 계속해서 보유한 경우에는 연도별로 한 채에 대해서만 주거주지 지정이 가능하므로 나머지 한 채에 대한 양도소득을 신고해야 합니다.
이때에는 두 주택 중 연간 양도소득이 높은 주택을 주거주지로 지정하는 것이 세금을 최소화하는 방법이며, 주거주지 지정 시 세법에서 추가로 인정해 주는 1년 제도를 적절히 활용하는 것이 중요합니다.
남궁 재 회계사
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