안녕하십니까? 부동산 정연호 입니다. 

 

경자년 새해가 밝아왔습니다.  지난 1년은 많은 사람들에게 힘든 한 해가 아니었던가 하는 생각이 듭니다. 특히 저를 비롯한 부동산업에 종사하는 사람,이에 파생되는 건축연관업, 나아가서 금융업에까지 그 어려움이 이어졌던 한 해가 아니었나 되돌아 봅니다.  

 

매년 이맘때가 되면 덕담과 함께 가장 많이 오가는 말이 “내년도 부동산 어떨거 같습니까?” 라는 질문입니다. 이에 저 나름의 답변을 드리기 위해 밴쿠버 부동산 시장을 분석해 보았습니다. 저의 사견을 말씀드리기 보다는 객관적인  Data를 통해 이에 대한 답변을 드리고자 2000년 이후 밴쿠버의 부동산 거래내역을 분석해 보았습니다. 

 

분석대상 : GVREB(Greater Vancouver Real Estate Board) – Burnaby East, Burnaby North, Burnaby South, Coquitlam, Maple Ridge, New Westminster, North Vancouver, Pitt Meadows, Port Coquitlam, Port Moody, Vancouver West, West Vancouver

FVREB (Fraser Valley Real Estate Board) - Abbotsford, Cloverdale, Langley, Mission, North Delta, North Surrey, South Surrey, Surrey를 주요 분석 대상으로 하였으며2018년 8월 에 발표되어 금년도에 발효된 Speculation Tax 지역에서 제외된 Squamish를 추가 대상으로 함.

 

분석기간 : 200.1.1 – 2019.11.30

 

분석방법 : 실제로 매매가 성립된 부동산을 대상으로 단독주택,타운하우스,콘도별로 지역별 ,연간,및 월간 단위로 세분하여 분석하였습니다. 

 

분석에 근거한 부동산 매매 동향 및 전망

 

1. 연도별 동향

2000년 이후 밴쿠버의 부동산은 지역별,가옥형태별로 차이가 있기는 하지만 전체적으로 연평균 7% 이상의 급격한 가격 상승을 이어왔다.

 

단독주택을 가격을 기준으로 볼때 GVREB지역은 2016년 한 해 동안 20.3%, FVREB는 무려 28.1% 상승하였다. 거래량 측면에서는 2015년에 GVREB는 전년 동기대비 24.3% 증가한 15,254건 , FVREB는 37.1% 증가한 12,366건으로 최고의 거래 건수를 기록하였다. 

 

거래금액으로 보면 GVREB의 경우 2015년, 2016년에 단독주택기준 각238억 달러, 232억달러를 기록했고 FVREB2016년,2017년에 각 114억달러, 101억 달러를 기록하였다.

 

거래량 증가율로만 따지면2008년 금융위기에 따른 거래량 감소의 영향 및 세계 각국의 경쟁적 유동성 확대로 인해 2009년에 각 58.8% 및 39.0%를 기록해 역사상 최대의 거래량 증가율을 기록하였다.

 

반면  2019년도에는 2018년에 이어 사상 최저의 거래 건수를 기록하였다.  거래량 면에서  GVREB는2015년 대비 57% 감소한 6,568건, FVREB는 동년대비 51% 감소한6,020건을 기록하였다. 가격측면에서도 평균적으로 전년대비 각 -8.4%, -4.8%를 기록하였다.

 

2. 지역별 동향

지역별로는 다운타운에서 가까운 지역 및 교통의 편리성을 따라 대체로 가격 상승율이 높은 것으로 나타났다. 

 

1936년에 독일의 지리학자 크리스탈러가 주창한 중심지이론(도시의  발달은 도심을 중심으로 도로를 따라 거미집의 형태로 발달하며, 도심권과 부심권과의 상호 연계기능 및 장기적인 발전의 형태등을 예시한 모델)과  대체로 유사하게 맞아 떨어지는 모습아다.

 

차이가 크지는 않지만 중심지에서 가까운 도시일 수록 연평균 상승율이 평균을 상회하고 있는 모습이 이를 반증하는 근거로 보인다. 2018년도 까지는 대체로 이러한 경향이 지켜진 모습이나, 2019년을 기준으로 보면 콘도의 상승율 만은 FVREB가 GVREV의 상승률을 상회하였는 바, 이는 정부의 부동산 안정화 대책에  따른 모기지 승인요건의 강화  및 외국인의 주택구입 제한 등이 반영된 것으로 보인다. 

 

특이할 만한 것은 부동산 시장 전체가 하락한 반면SPECULATION  TAX의 영향을 받지 않는 SQUAMISH 만큼은 2019년도에 단독주택  기준, 거래량 및 가격에서 각 6.4%,5.6% 상승을  기록하였고, 타운하우스 및 콘도의 경우도 거래량 및 가격 측면에서 타 지역과는 다르게  보합세를 유지함으로써, 작년에 발효된 SPECULATION  TAX가 시장에 어느정도 영향을 미치고 있는지에 대해 가늠해 볼 수 있는 자료가 될 수 있지 않은가 하고 생각해 본다.

 

3. 형태별 동향

가옥의 형태별로는 가격 상승율은 단독주택이 타운하우스나 콘도에 비해 높은 것으로  나타났다. 이는 땅은 공급이 상대적으로 제한되어 있고 감가 상각이 없는재화임을 감안하면 어쩌면 당연한 결과로도 보인다. 더욱이  2008년 Financial Crisis(금융위기) 이후 세계 각국은 경쟁적으로 유동성을 확대하였는 바, 이때 풀려난 자금이 투자처를 찾아 세계 각국을 돌면서 폭발적인 부동산 가격을 상승을 가져왔고, 그  영향의 중심에 서 있던 밴쿠버는 콘도 및  타운하우스 개발의 열기가  전 지역으로 확대되었다. 이에 상대적으로 희소성을 가지고 있는 단독 주택의 가격 상승률이 컸다고 보여진다.

 

다만 그동안 상대적으로 가격 상승률이 높았던 밴쿠버 웨스트 및 웨스트 밴쿠버의 경우,정부의 부동산 규제에 따른 가격 조정을 받으면서,단독주택의 가격 하락폭이 2년 연속 평균하락률을 크게 상회하는 모습을 보였다.

4. 향후 부동산 전망

시장에서 가격이 형성되고,거래가 일어나는 데는 많은 요소가 있다.  넓게는 세계경제 의 움직임,유가,금리 뿐만 아니라,정부의 정책(이민정책,금융정책,부동산 정책….),나아가서 부동산 시장 자체의 수급 등 너무나도 많은 변수가 있다. 이를 아울러 하나의 전망을 낸다는 것이 어떤 면에서는 두려움이 앞서는 것이 사실입니다. 그러나  저는 2020년 부동산 시장을 긍정적인 시각으로 보고 싶다.

 

긍정적으로 보는 근거는 다음과 같다.

 

첫째  낮은 이자율을 꼽을 수 있다. 2008금융위기 이후 2017년 9월 까지  Prime Mortgage rate 기준 3% 이하의 저금리를 유지해 왔다. 그  이후 금리가 다소 상승하기는 하였으나 여전히 4%를  넘지는 않고 있다. 2000년 이후 밴쿠버의 부동산 가격 상승율은 연평균 7%대를 상회하고 있다. 금융기관의 측면에서 보면  부동산은 여전히 안전자산으로써 충분한 담보가치를 가지고 있다.  밴쿠버 지역의 실질이자율(명목이자율 -인플레인션)은 연 1%를 넘지 않고 있다고 본다. BC주의 내년도 Rent Increase Limit은 2.6%다. 집을 구매하는 사람의 입장에서 보면 모기지 이자율은 개인마다 차이는 있지만 보통 (65% 이상 다운페이 하는 경우) 은 Prime Mortgage에서 0.5%~1% 할인해서 받는다.  그렇다면 정부가 인정하는 인플레이션율에 모기지 이자율을 감안하면 자금의 수요자가 부담하는 실질 이자율은 1% 이내가 될 것이다.  자금의 공급자(금융기관)  측면에서는 안정적인 담보가 확보되어 있고,자금의 수요자 (부동산 구매자) 측면에서는 낮은 금리로 인해 서로간의 이해가 맞아 떨어진다는 결론이다.

 

둘째 지난 2년간의 조정을 거쳤다는 것이다. 밴쿠버 부동산 시장은 지난 2년동안 거래량 감소와 함께 큰 폭의 가격하락 까지 경험하였다. 콘도와 타운하우스의 경우 대체로 2018년 6월을 정점으로 상승세가 꺾였으며, 단독주택의 경우는 이보다 약 6개월 정도 선행하여 가격 하락이 이루어졌다. 평균 8% 대의 하락이 크지 않다고 생각하실 수 도 있다. 그렇지만 금융 측면에서 의미를 다시 보면 그렇지 않다.  앞서 언급한 예를 다시 인용한다면 밴쿠버 부동산의 가장 바람직한 가격 상승율은 5.5% 정도일 것이다. -Prime Mortgage Rate(3.95)% + Inflation(2.6%)에 1% 할인시장이 가장 안정적으로 유지되는 가격이 년간 5.5%  정도상승(이는 화폐금융의 측면에서 보면 돈 가치의 하락,즉 구매력의 감소)하는 것이기 때문에, 역으로8%의 가격하락은 매우 큰 것이다. 따라서 2020년에는 금리상승 보다는 금융부문에서 양적 완화를 기대하고 있다.

 

세째 투자자산으로서의 부동산이다. 거듭 강조하지만 2008년도에 풀린 유동성으로 인해 자산의 가격상승(화폐의 가치하락)은 불가피한 결과였다. 주식 등 금융자산 뿐만아니라,금,은 등의 실물자산도 획기적인 가격 상승을 기록하고 있다. 반면에 거주라는 특수 목적을 가지고 있는 부동산이라는 사회적 자산 대해서는 정부의 인위적인 규제로 인하여 방향성이 꺾인 이유(인위적인 정책의 개입으로 인한 가격의 왜곡)로, 잠재적인 상승 모멘텀을 가지고 있다고 보아야 할 것이다. 

 

마지막으로 무엇보다 중요한 것은 현실적인 시장의 움직이다. 시장은 이미 조금씩 움직이고 있는  느낌이다.  2019년 상반기에만 해도 움직일 것 같지 않던 시장이, 지금은 매물에 따라서는 일부 경쟁이  붙는 등 살아나는 모습을 보이고 있다. 물론 가격 측면에서는 아직은 저가의 매물에 매기가 활발한 양상이기는 하지만 신년에는 차츰 확대될 것으로 기대된다.