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부동산 | [유상원 리얼터의 알기 쉬운 부동산 이야기] 역세권 투자에 대해

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작성자 유상원 쪽지보내기 메일보내기 자기소개 아이디로 검색 전체게시물 작성일20-03-19 18:27 조회677회 댓글0건

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역세권에 투자하면 돈 버나요? 위치가 비슷한데 약간 저렴하게 나온 콘도가 더 좋지 않을까요?

 

‘역세권’이란 말 부동산에 투자할때 많이 듣습니다.

 

1. 대중 교통편이 집에 가까이 있어서 역세권인 내 집은 왜 안 오를까요? 

 

역세권이란 “역을 중심으로 다양한 상업, 업무, 주거 등의 활동이 이뤄지는 반경이 500미터 이내일 경우” 입니다. 투자 가치가 있는 진짜 역세권은 역과250미처 이내여야 하며, 걸어서 역에서 내려서 집까지 3분안에 갈수 있어야 역세권 내의 집이라고 할 수 있습니다. 같은 사이즈의 아파트 값이 같은 단지내에서도 500m 거리 차이로 한국에서는 5000만원까지의 매매가가 차이가 있습니다.

 

렌트하시려는 분의 경우, 1-3분 거리에 있는 집을 렌트하지 걸어서13분거리 (800-900미터 거리)에 있는 아파트는 $100이 싸다고 해도 그 콘도를 렌트하지 않습니다. 후에 매매가도 렌트비와 똑같이 상응해서 역과의 거리에 따른 가격차가 계속 유지됩니다. 그래서 움직이지 않는 위치에 있는 재산입니다. 부동산 재산가치중 그 위치가 건물가치 보다 훨씬 많은 대부분을 차치합니다. 대중 교통편 중 지하철 역은250미터 이내의 위치에 있어야 진정한 “투자 가치가 있는 역세권”입니다. 

 

2. 중심지 또는 다운타운이 도심 외곽지역보다 항상 비싼 이유는 시간이 돈이기 때문일까요?

 

네 맞습니다. 문화생활, 학교, 직장 그리고 상업시설에 대한 접근 용이성 때문입니다. 

 

같은 역세권이 있는 단지중에서도 스카이트레인 역이 13-15분거리면 부동산 투자가치가 역세권에 있다고고 인정되기 어렵습니다. 대중교통 이용, 소요시간 40분, 역까지 뛰어서 10분, 승하차 대기시간 10분이면 총 교총시간은 1시간입니다. 주차가 가능 하다면30분 동안 운전하고 가는 것이 더 낳습니다. 역세권 아파트 250미터이내의 중요함은 차가 없는 1베드 세입자에게는 말할 나위가 없습니다. 

 

3. 돈에 대한 상대적이고 심리적인 박탈감은 남과 비교해서 내가 가진 것의 가치가 상대적으로 적어 보일 때입니다. 내 집에서 살기 편한하고 문제가 없습니다 그런데 왜 남 집 가격이 좀더 상승한 것에 배가 아파야 할까요?

 

간단히 말씀드리면, 내 돈의 가치가 ‘상대적’으로 줄어 들어서 입니다. 이 ‘상대적’ 재산가치치란 것이 문제입니다. 인간은 본인의 자산가치가 3-5%오를때 남의 자산이 10-12%가 오르면 상대적으로 또한 무의식적으로 자기 자산의 가치 하락을 경험합니다. 연 인플레 2-3%를 견디지 못하는 장기적인 현금 보유 투자가 갖고 있는 문제점과 같은 이치입니다. 

 

부동산 시장에서는 상승장때나 하락장때에 관계없이 같은 지역내에서 이주시 위치/자리의 차이때문, 지금부터5년후에 같은 동네에서, 같은 지역에서 더 편리한 위치의 집/콘도로 이사하시려면 돈을 보태야만 이사할 수 있다는 말씀입니다. 

 

비싼 것이 더 오릅니다. 좀더 비싼 위치에 있는 부동산의 가격 상승률이 변두리 지역보다 좋은 것은 그만큼 수요가 받쳐주는 안전한 투자처이기 때문입니다. 부동산은 말그대로 움직이지 않는 위치에 있는 자산입니다. 좋은 위치에 있으면 그 희소성이 시간이 흐를수록 더 부각됩니다. 

 

4. 왜 모기지를 얻어서 주택을 구입합니까? 

 

돈이 없어서 뿐만은 아닙니다. 레버리지 효과를 보아야 이익이 극대화되기 때문입니다. 적은 돈으로 더 많은 투자 수익률을 내려는 것은 당연한 경제 논리입니다. 그럼 다음번에는 레버리지 효과에 대해서 말씀드리겠습니다.

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