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부동산 | [유상원 리얼터의 알기 쉬운 부동산 이야기] 쉽게 이해하는 신규분양 콘도

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작성자 유상원 쪽지보내기 메일보내기 자기소개 아이디로 검색 전체게시물 작성일20-03-20 09:41 조회754회 댓글0건

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이번에는 ‘Leverage effect’ (레버리지 효과)와 ‘Rule of 72’ (더불하려면 걸리는 시간과 이자율 계산) 그리고 신규분양 콘도에 대해 말씀드리겠습니다다. 

 

1. 복리이자의 무서움을 먼저 말씀드리지 않을 수 없습니다. 내가 일하지 않는 주말에 내 은행 부채에 쉬지 않고 이자가 붙듯이 집가격은 주말에도 올라갑니다. 인플레가 있건 수요가 넘쳐 나건 장기적으로 가장 좋은 투자처는 부동산입니다. 어차피 취침할 곳은 누구가 필요하니까요.

 

연 평균 10% 가치 상승하는 안전자산에 투자시 7년안에 그 자산가치가 배로 늘어나는 이유는 복리이자의 개념이 숨어있기 때문입니다. 팔지 않고 6년이상 보유하는 부동산투자는 대략 7.2년안에 100% 가격상승이 이루어집니다. ‘복리이자와 같은 효과’ (Compounding effect)로 인하여 지난 6년간 1년에 집값이 평균12% 상승한 3년전에는6년만에 그 가격이 100% 상승한 것 입니다. 즉 6*12%=72의 법칙이 적용된 것이지요. 즉, 연 8%이면서 더불을 치려면 9년이 걸립니다. 지난 3년간이 약세장인 가격하락장에서도 지난 5-10년간의 벤쿠버 부동산은 통계 자료에서도 평균 60%-80%상승했습니다.

 

2. 은행 이자를 25년동안 상환하게되면상환하게 되면 주택 가격상승이 지닌 숨겨진 복리 효과가 상쇄내지 감소되는 것이 아닐까요? 

 

아닙니다. 각 정부가 정하는 이자율은 인플레이션을 2-.5%내에서 유지하려는 정책과 또는 경기부양 정책에 의해 좌우됩니다. 현재의 매우 낮은 이자율은 장기적으로도 매우 안정적으로 지속되리라 예상됩니다. 현실적인 주택담보 이자율을 대략 3%라고 볼 때 75%의 대출이 부동산 모게지로 가능하다면 4대1의 레버리지 효과가 생깁니다. 간단히 말해, 본인이 소유한 캐시 $25만불이 사실은 $100만불 가치의 연 10% 안전 고정자산에 투자될 수 있다는 것입니다. 연 평균12% 가치가 부동산 시장에서 상승한다고 가정할때 6년안에 $200만불짜리가 되는 집을 소유하게 되므로 (이자비용과 Opportunity cost제외하고) 6년후에 매도시, 매매차액으로 생긴 자산가치는 두배가 실현되며 1가구 일주택일 경우 주주거지이면 캐나다에서는 세금도 전혀 없습니다.

 

단순한 계산을 해서 1년단위로 $5만불을 6년간 만드는 $30만불의 불로소득이 좋을까요? 아니면. 6년동안이면 $100만불 즉 대략, 1년에 대략 $15만불정도의 불로 소득을 만든 것이 좋을까요?  물론, 6년후의 미래이 돈의 가치 연$15만불이 오늘의 $15만불과 같지는 않겠지요.

 

 

신규분양의 장점과 단점은 어떤 것이 있나요?

 

2016년에 $45만불에 팔린 콘도가 3년안에 최근 완공되었습니다. 제 고객은 이 2베드 콘도를 작년 버퀴틀람 스카이 트레인역이 250m 이내인 곳에 $60만불을 주고 미등기 전매 처분하는 중국인으로부터 샀습니다. 2016년에 계약한 이 중국인은 매입가 대비 총디포짓 20%를 완납하고 제 고객에게 $15만불의 차액을 남기고 미등기 전매 (purchase contract assignment sale)를 했습니다.

 

단, $9만불의 투자로 2019년에 $15만불 순수익(세금전)을 실현했습니다. 3년동안에 150%이상의 단순 수익률입니다. 이것이 바로 레버이지 효과의 좋은 사례입니다. 집값 $45만불에 순수 투자금은 20%만 필요한 5:1 레버리지 효과를 이용한 것입니다. 은행이자는 없었고 단지 기회비용만 지불한 것이지요. 개발업자가 상정한 현재가의 계산은 3-4년후의 미래가치를 위험부담요소를 적당히 계산한 것이 오늘의 분양가입니다. 그럼에도 불구하고 현재 분양가는 1년된 완공된 콘도와 거의 비슷합니다. 이것이 바로 레버리지 효과의 극대화된 케이스와 같으며 또한 자금이 부족한 분들께는 너무나 좋은 주택투자 입문의 기회입니다. 

 

신규분양 콘도 투자의 단점은 무엇이 있나요?

1.    땅만 보고 위치를 정해야하며 조망권에 대한 확실성이 떨어진다. 개발사 (Vendor/Developer)가 보여주는 광고에 허위 정보나 과장 정보에 속기가 쉽습니다. 즉 맨땅에 해딩해야 한다는 점입니다. 땅만 보고 집은 들어가 보지 않고 사야 하니까요. 또한, 개발자와 시공자는 소비자에게 불공평 계약을 해도 무관합니다. 투자이니까요. 양방 모두 투기인데 어떻게 소비자가 보호가 되겠습니까?

 

2.    개발자의 자금사정으로 건설에 차질이 생기거나 그 들의 예상수익 적으면 그들은 개발될 부동산 프로젝트를 없애고 착수금 즉 디포짓을 계약 만료된 아무런 문제 없는 개발건을 소비자 동의없이 중단 시키거나 돌려줄 일방적인 권리가 있지만 소비자는 반대로 돈이없어도 완성될시에 시장이 안좋아도 계약 완료의 의무가 있는 불평등 계약입니다. 너무 많이 시장가가 상승시 인건비등의 예사외 상승시 개발자들은 콘도개발을 중단하고 문제되는 계약금만을 돌려줘도 대부분  법적으로 문제 없습니다. 

 

3.    위치도 별로 좋지않고 하자가 바로 생기는 잘 고르지 못한 신규개발 콘도는 완공시 다른기존 콘도보다도 못하면 100% 소비자 몫입니다.

 

4.    정확한 부동산 시장가는 실제로 건물이 완성되어야 소비자들이 사고 파는 과정에서 형성됩니다.

 

5.    입주시 옆동(3차 분양등)이 아직도 건설중이면 그 소음을 1-2년간 참으며 살고 주변 커뮤니티의 정착 불확실성이 기존 콘도들보다 훨씬 크므로 위험 부담이 많습니다.

 

6.    주민들의 성향을 알 수 없습니다. 어떤 주민이 이사 올지 또는 렌트할지 옆집 주인의 얼굴, 인종 나이 또한 가늠하기 힘들지요.

 

7.    Builder(아웃소싱한 제 3자 시공사가 아니라해도)가 Developer/Vendor(개발자 주인)이더라라도 Warranty (하자 보수에 대한 의무) 청구가 쉽지 않을 수 있습니다. Phased Development(1-2-3-4차 분양)의 경우 완공일이 달라서 워런티 청구시 주민간의 이익충돌이 생길수 있습니다.

 

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