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부동산 | [유상원 리얼터의 알기 쉬운 부동산 이야기] 리얼터가 손님 부동산 팔며 돈버는 방법

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작성자 유상원 쪽지보내기 메일보내기 자기소개 아이디로 검색 전체게시물 작성일20-05-27 08:06 조회543회 댓글0건

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제목이 이상한가요? 아닙니다. 인간은 악하게 태어났다는 성악설을 개인적으로 믿습니다. 솔직히 말씀드리면, 시장에 대한 사실만을 그리고 정확한 정보라고 확언하면서 고객님에게 드리는 소중하고 비싼 정보는 제미없게 얘기하면 지루합니다. 알고 싶은 정보가 아니라 가쉽성 이야기에 많은 인간들이 인터넷에 동의할 수 없는 글로 도배를 하는 것이나 혹은 동의하기 어려운 내용에 댓글이 더 많은것은 제가 성선설을 믿어야 되는 근거가 되나요? 사실과 주관적 관점,그리고 광고성 기사를 구분하지 않는 미디어, 신문과 방송의 뉴스보도가 사실이 아닐 수도 있습니다. 제 칼럼은 주관적이며 틀릴 수도 있습니다. 고객이 저에게 보수를 지불하는 방법으로 제목을 바꾼다면 더 좋을것 같습니다.


한국과 캐나다에서 집 사고 파는 과정과 절차가 같은 나라에서도 지역마다 사람마다 같지 않습니다. 돈을 지불하는 시기와 방법도 조금씩 다릅니다.


서비스를 제공하는 사고/파는 양쪽 리얼터들은 고객님의 부동산을 팔거나 사는 서비스를 제공하여 고객으로부터 얼마의 보수를 받을지 그 금액을 미리 정합니다. 이것을 고객님께 숨기면 불법입니다. 고객님이 소송 하시거나 불만을 접수할 수있습니다. 중개인 윤리규정 준수하지 않았고 손님의 이익손실 또한 있는경우 손해배상 청구, 민사처벌, 부동산 협회의 벌금/벌칙/제약 부과 그리고 심한 경우 재 교육, 부동산 라이센스 일시정지 또는 박탈됩니다. 부동산 매입시에 사는쪽 고객은 그 중개인 비용을 지불할 필요가 없는데도 중개인들은 본인이 일한 댓가와 보수를 사는쪽에게 알려줄 의무가 있습니다. 사는 쪽을 위해서 일하던 파는 사람을 위해 일하던 부동산 물건을 파는쪽에서 리스팅 즉 부동산 협회에 등록하면 파는쪽과 사는쪽을 대변하는 부동산 중개사들의 커미션인컴과 그 부동산 내용이 간략히 입력됩니다. 해당 부동산을 매도/매입하시는 대리하는 중개인은 고객님들로부터 친구고객을 소개받아 소개비를 받거나 리퍼럴피나 파인더비, 동일한 물건을 많이 팔때 받는 보너스 커미션, 특정한 물건에 붙은 한시적 리얼터 보너스등을 모두 고객님께 공개해야 합니다.


학교 선생님들 존경합니다. 저를 위해 일하시는 은행과 금융권의 모기지 브로커, 존경하는 정치인, 생명을 살려주시는 의사, 경찰, 자동차 세일즈맨은 고객님들께 일일이 손님이 물것은 사거나 서비스를 받을때, 그때 그때 일한 인컴이 얼마인지 고객님에게 말해주지 않습니다. 소비자인 제가 알고싶어 공개를 요구해도 그 인컴을 알려줄 의무가 없고 제게 가르쳐 준적이 없습니다.


소위, 리스팅(Listing)이라고 하면 손님의 부동산을 중개인의 이름으로 그 지역 부동산 협회에 등록함을 말합니다. 고객의 이익을 위해서 대신 일하고자 하는 서비스 계약서 (service agreement)가 각지역의 부동산 협회 MLS (부동산 중게인들이 등록한 부동산 물건 내용 공유시스템)에 그 부동산의 내용, 세부사항, 커미션 인컴 그리고 중개인의 간단한 물건소개와 함께 등록됩니다. 그럼 이제 등록된 부동산 물건과 함께 올라가는 부동산 중개인들의 소득 정보를 어떤식으로 계산하는지에 대해서 말씀드리겠습니다.


팔린 물건 하나당 제 경험으로 볼때 주거용 주택의 경우 고객님의 집을 사거나 팔기위해 저는 상대방 리얼터와 고객을 30-50명 소통하였고 기간은 2-6개월 정도 걸렸습니다. 그리고 대부분의 경우 중개인 커미션인컴을 부동산 소유권 이전후에야 받았습니다. 계약성사가 안됬을 경우는 순손실입니다.


리스팅을 위한 관련서류 준비, 비교대상 부동산에 대한 시장조사, 가장 적당한 시장가의 계산과 산정, 대상들의 조건비교와 감정, 리스팅 정보 업데이트, 광고/마케팅, 계약서 작성, 협상후 계약조건 변경/수정등의 컨설팅 비용이라는 명목으로 시간당 인컴을 역으로 계산한다면 $50입니다. (한쪽의 고객입장에서 보면 $25/hr이 될수도 있습니다. 한쪽 중개인이 사는쪽/파는쪽 모두를 동시에 대변하는 것은 법으로 금지되어 있습니다)


하루에 2시간*100일만에 계약완료 되고 보수가 $10,000일경우, $10,000/200hr=$50/hr;

하루에 3시간*100일 일하고 $15,000 보수를 받은 경우로 가정시에는,$15,000/300hr=$50/hr.


그러나 대부분의 부동산 중개인의 소득 계산법은 저의 자의적인 시간당 컨설팅 비용으로 하지 않습니다. 일반적인 방법은 다음의 네가지가 될것 같습니다. 그리고 아래의 금액은 파는쪽과 사는쪽을 대변하는 양쪽 중개인들의 커미션 총합으로 간주할수도 있습니다. 또한 파는쪽과 사는쪽을 대변하는 중개인의 보수의 차이는 주거용 부동산인 경우 53대 47비율이 일반적입니다.


1.    팔린 가격에 대한 비율:

3%가 리얼터 커미션인데 $500,000이 팔린가격이면 $15,000 plus GST

2.    팔린 가격과 기본 커미션의 복합구조 (가장 흔한 방법):

For example, 7% on the first $100,000 and 3% on the balance. If this property sells for $500,000, then the commission will be $100,000 X 7% + $400,000 (the balance) X 3%, or $7,000 + $12,000 = $19,000 + GST.

3.    일률적인 플랫피 (Flat Fee)

$15,000+GST - 팔린 가격에 상관없이

4.    시간당 & 고정비

A: $50?/hr+GST 또는 $3000/month+GST -> 컨설팅비

B: 고정비: $7000-$10,000 (MLS 리스팅관련 문서 주문과 준비, 시장조사와 감정, 동영상/사진, 브로셔, 간판, 리얼터 라이센스, 협회 관리비, 스테이징, 온라인 오프라인 광고 디자인과 광고비, 계약서와 관련된 등기소의 서류 주문과 검토)

5.    시간당 & 서비스 목록별

A: $50?/hr+GST 또는 $3000/month+GST -> 컨설팅비

예: $6000 (시간당 인건비와 플랫비 제 가정입니다. 참고로 변호사비는 $600-800/hr 또는  Flat Fee $10,000 물론 가능합니다.)

B: 목록/아이템당 $200-$7000 (MLS 리스팅, 시장조사, 서류 조사, 동영상/사진 제작, 브로셔, 웹사이트, 간판, 리얼터 라이센스, 관리비, 스테이징, 광고 제작비, 광고비, 오픈하우스, 계약서 서류 등등)

예) $7,000 flat fee for listing and marketing the property, and $5,000 more for three extraordinary services consisting of: $500 for open house marketing; $1,500 for preparation and distribution of a unique property brochure; and, $1,000 for development and maintenance of a single property website. Total is $7,000 + $5000($500 + $1,500 + $1,000 + $etc.) = $12,000 plus GST.


비씨주 공인 부동산중개사 유상원 (Frank Yoo)

604-345-9856


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