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부동산 | [유상원 리얼터의 알기 쉬운 부동산 이야기] 부동산 매매를 위한 계약서, 조건 그리고 협상과정 (3-2)

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작성자 유상원 쪽지보내기 메일보내기 자기소개 아이디로 검색 전체게시물 작성일20-06-24 07:57 조회582회 댓글0건

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일종의 조건부 (conditional) 계약서에 동의하고 당사자들이 모두 싸인했습니다. 조건과 합의사항 (TERMS AND CONDITIONS)중에서 매도인과 매수인은 계약서에 쓰여진 조건에 대한 의무를 성실히 이행한후에 이의가 쌍방 이의가 없으면 조건부 합의본 계약은 조건이 이행된후 디포짓 즉 계약금을 받고 나서야 계약이 성사된것으로 됩니다.


잔금은 계약성사일이 아니라 바이어가 실제로 소유권을 인정받는 수일전에야 지불됩니다. 디파짓은 보통 5%이상 냅니다. 디파짓 죽 착수금 금액은 물론 많을수록 더욱 진정성있는 바이어라고 보입니다. 사실 잔금이 치루어지지 않은 계약은 완성된 계약이 아니므로 잔금일까지 바이어를 놓치면 안될수도 있습니다. 어떤 이유건 간에  잔금이 치루어 지지 않은 끝나지 않은 것은 계약 만료일까지 아무도 퍼플릿 사이트에 올릴 수없는 이유입니다. 그럼 이제는 왜 굳이 계약서에 복잡하게 많은 조건들을 내세우며 바이어들이 셀러와 합의하려고 하는지 그 이유와 사례가 있어야 이해가 잘 될것 같습니다. 알아 볼까요?


1.    Financing. (Subject to having ‘financing’ terms approved in favour of my interest) 내가 돈 빌려서 당신것을 살수 있는지 확인한 후에 산다. 모든집에 일률적인 모게지가 적용되어 인컴 대비 무조전 65%의 융자 조건이 나오지 않습니다. 하자가 있어서 수리비가 많이 책정된 집 또는 스트라타 (공동주택)는 집 가치가 단기적으로 낮을수 있으므로 예상보다 덜 융자받을수 있으며 땅에 대한 소유권이 포함되어 있지 않거나 제한적이면 융자 받을수 있는 금액이 예상보다 적어질수 있습니다. 또한 은행을 위해서 작성한 감정사 리포트에 쓰여진 시장가치 계산법은 부동산 중개사가 보는 가치판단 기준과 차이가 있을수 있습니다.

2.    Inspection of the home. 집상태, 알수없는 또는 눈으로 보이는 하자검사 만족여부, 살아보지 않아서 겉만 보고 가격을 협상했으니 집상태를 더 자세히 알아보자는 것이지요.

3.    Insurance. 보험사 받아들일 수 있는지, 가능한지 만족여부

4.    Documents. 집 관련된 등기된 서류등과 만족여부

5.    Title. 집 주인이름, 이익분배, 저당잡은 곳/은행과 만족여부

6.    PDS. 집 주인이 스스로 작성한 집에 대한 리포트와 만족여부

7.    Subject to the buyers selling their own home. 내집 팔리는 조건으로 사겠다는 것, 바이어게 주어진 시간과 만족여부

8.    Repair or Cleaning. 보통 ‘As is’ 즉 ‘있는 그대로’ 인수하지 더 좋은 상태로 만들어서 팔지 않습니다. 하지만 새 페인트/카펫/지붕등을 새것으로 해주겠다는 셀러의 조건이 있을 수도 있습니다. 이는 명확히 바이어가 받을 혜택이므로 불이행시 바이어쪽 중개사의 입장이 곤란해질 수 있습니다. 상업용 부동산은 흔하지만, 잔금납부일 즉 계약완료일로 부터 5-30일안에 만족한후에 팔린가격에서 뺀 홀드백 (Hold back amount)을 입금한다는 내용을 넣습니다.

9.    Rent back. 집주인이 Tenant (세입자)로 월세내며 살겠다는 내용의 계약서가 있거나 만들게 되면 쌍방의 만족여부

10.    Vacant possession. 세입자 있는경우 언제 까지 나가야 되면 그렇지 않으면 계약완성이나 입주를 하지 않겠다는 조항은 기본계약서에 약간 포험되어 있습니다. 하지만 세입자가 있는경우는 세입자 보호가 셀러와 바이어의 권리행사로 되지 않을수도 있습니다. 


BC주 공인 부동산 중개사 

유상원 (Frank Yoo)

604-345-9856

Licence Number: 147900 at recbc.ca

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