120만 가구 모기지 재계약 앞둬... 85%가 높은 금리 적용

신규주택 38만 달러는 세금·수수료... 실수요자 멀어져

임차인 80% "금리 2~3% 더 내려야 구매 가능"

캐나다 부동산 시장이 금리 인하에도 불구하고 본격적인 회복세를 보이지 못하고 있다. 

중앙은행의 기준금리는 3%까지 내려갔지만, 높은 주택가격과 개발비용이 시장 회복을 제한하고 있다.  

2022년 3월 0.25%였던 기준금리는 2023년 7월 5%까지 상승했다가, 2024년 6월부터 하락세로 전환됐다. 올해 1월 29일에는 2022년 9월 이후 최저치인 3%를 기록했다.  

캐나다 모기지 주택공사(CMHC) 분석에 따르면 2025년에는 약 120만 가구가 모기지를 재계약해야 하며, 이중 85%는 현재보다 높은 금리를 적용받을 것으로 예상된다.  

주택 시장의 냉각은 실수요자들의 구매 포기로 이어지고 있다. 토론토지역 부동산협회 조사에서 '가격이 너무 비싸다'는 이유로 구매를 포기한 비율이 2022년 가을 17%에서 2023년 가을 33%로 급증했다.  

신규 주택 시장은 더욱 어려운 상황이다. 건설산업 토지개발 협회에 따르면 토론토 광역권의 개발부담금이 저층 주택은 4만2천 달러, 고층 주택은 3만2천 달러 증가했다. 아파트 부담금도 3만2천 달러 올라 12만2,387달러에 달한다.  

전체적으로 신규 주택 가격의 36%가 정부 세금과 수수료로 구성된다. 평균 가격 기준으로 구매자는 38만 달러 이상을 추가로 부담해야 한다. 이러한 비용은 결국 소비자에게 전가되어 주택 구매를 더욱 어렵게 만들고 있다.

임차인들의 주택 구매 의향 조사에서는 80% 이상이 금리가 2~3% 더 내려가야 구매가 가능하다고 응답했다. 실제로 2024년 9월 이후 금리는 1.25% 하락했지만, 시장 회복으로 이어지지는 못하고 있다.  

미국과의 관세 분쟁 등 경제적 불확실성도 부동산 시장 회복을 더디게 만드는 요인이다. 관세 부과로 인한 경기 침체가 실업률 상승으로 이어질 경우, 모기지 상환 능력에도 영향을 미칠 수 있다.  

BC주와 온타리오주의 주택 가격은 여전히 10년 평균치를 크게 웃돌고 있다. 반면 앨버타주와 퀘벡주는 역사적 최고치의 거래량을 기록할 것으로 전망된다. 주택 가격과 구매력의 지역별 격차가 뚜렷해지고 있다.  

부동산 업계에서는 금리 인하가 시장 회복의 필요조건이지만 충분조건은 아니라는 분석이 나온다. 고용률, 임금 상승, 소비자 신뢰도 등 전반적인 경제 여건이 함께 개선돼야 실질적인 회복이 가능하다는 것이다.  

정부의 정책 변화도 필요한 시점이다. 모기지 스트레스 테스트 완화, 상환 기간 연장, 세제 혜택 등 구매자 지원 정책이 확대되어야 한다는 목소리가 커지고 있다.  

역사적으로 보면 1980년대 말에서 90년대 초에는 모기지 금리가 18%까지 치솟았음에도 주택 거래가 이뤄졌다. 하지만 당시와 비교해 현재는 주택 가격 자체가 크게 올라 있어 단순 비교는 어렵다는 평가다.  

중앙은행은 올해 7차례 더 금리 결정을 앞두고 있다.