내년에도 집값 하락세가 이어지는 가운데 중반부터는 수도권을 중심으로 반등해 서울 등 일부 지역 집값은 상승할 것이란 전망이 나왔다. 구체적으로는 전국 주택 가격은 연간 1.5% 내리는 가운데 서울은 1.0% 상승할 것으로 예측됐다. 전셋값은 전국 2.7%, 서울 4.0% 오를 것으로 예상했다.

주택산업연구원(주산연)은 22일 서울 중구 대한상의 회관에서 ‘2024년 주택시장 전망과 정책방향’ 기자간담회를 갖고 이 같이 밝혔다.

주산연은 내년에도 경제성장률이 높지 않고, 당분간 고금리 기조가 이어지는 만큼 주택 가격 하락세가 이어질 것으로 내다봤다. 다만 내년 미국 연방준비제도(Fed·연준)의 기준금리 인하가 변수가 될 것으로 봤다. 미국발 기준금리 인하가 현실화하는 경우 대출금리 하향과 경기 회복에 따라 내년 중순부터 수도권 인기 지역을 중심으로 집값이 보합세 또는 강보합세로 전환할 것으로 보면서다. 이후 지방 광역시 등으로 집값 상승세가 확대되는 수순을 밟을 것으로 전망했다.

김덕례 주산연 선임연구위원은 “자체 분석 결과 지난해 7월 고점에서 주택 매매가격이 하강해왔고, 올해 말 현재 가격 변동선이 가장 낮은 골에 위치하고 있다”며 “그간 순환 주기를 볼 때 앞으로 6개월을 전후해 집값이 반등 국면으로 전환될 가능성이 크다”고 내다봤다.

주산연은 이를 토대로 내년 경제성장률과 금리 변화, 주택 공급량 등을 고려해 내년도 주택 가격 등락률을 추산했다. 그 결과 전국 주택 가격은 1.5% 하락하고, 수도권은 0.3%, 지방은 3.0% 떨어지는 것으로 나타났다. 다만 서울은 1.0% 오름세를 보일 전망이다.

주산연에 따르면 전국 주택 가격은 지난해 4.7%, 올해는 3.4% 하락했지만 내년에는 1.5%로 하락 폭이 감소하는 셈이다. 서울은 지난해 -4.8%, 올해 -1.8%에 이어 내년에는 1.0%로 상승 전환한다. 다만 지방은 지난해(-4.7%)와 올해(-3.4%)에 이어 내년(-3.0%)에도 하락세가 여전할 것으로 나타났다.

내년 집값 하락 폭이 줄거나 서울은 상승 전환할 것으로 보는 주요 요인은 금리 인하와 신규 주택 공급 부족 상황이다. 서종대 주산연 대표는 “미국은 늦어도 내년 6월에는 기준금리를 인하할 것으로 보는데, 이로 인해 대출금리가 하향 조정되는 게 주택 매수 심리에 가장 큰 영향을 줄 것”이라고 말했다.

올해에 이어 내년에도 주택 공급이 부족한 상황도 하반기 가격 상승을 예상하는 요인이다. 올해 1~10월 인허가는 27만4000가구, 착공 물량은 14만2000가구로 전년 동기 대비 각각 36.0%, 57.2% 줄며 신규 주택 공급 물량이 크게 감소한 상황이다.

서종대 대표는 “2017~21년 5년 평균 착공 물량이 52만 가구 수준인데 부동산 침체로 착공 물량이 크게 줄어 내년까지 3년간 공급 부족 물량이 약 75만 가구로 추산된다”며 “금리 인하와 신규 주택 공급 부족이 맞물려 내년 하반기에는 집값이 오를 수 있다고 보는 것”이라고 설명했다.

전세 가격은 이런 전반적인 공급 부족에 따라 내년 상승 폭이 클 것으로 예상됐다. 전셋값은 내년 전국 기준 올해보다 2.7% 오를 것으로 전망됐고, 서울(4.0%)과 수도권(5.0%), 지방(0.7%) 모두 상승세를 기록할 것으로 분석됐다.
2018∼2022년 연평균 입주 물량이 37만4000가구 수준인데, 내년 입주 예정 물량은 32만8000가구에 그칠 것으로 예상된다.

주산연은 내년 하반기부터 주택 거래가 회복되고 내후년 본격적인 경기 회복세에 접어들 경우, 주택 공급 부족 등으로 시장이 과열될 가능성이 있는 만큼 정부가 수급 균형을 위한 공급 활성화에 초점을 둔 주택 정책을 펼쳐야 한다고 제언했다.

김덕례 주산연 선임연구위원은 “공급 급감을 해소하기 위해 인허가 통합 심의를 의무화하고, 과다한 기부채납 요구를 지양해야 한다”며 “취득세·양도세 등 부동산 세제도 정상화할 필요가 있다”고 말했다.

백민정 기자