금융 | [김순오 회계사의 세무칼럼] 임대 소득
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작성자 김순오 쪽지보내기 메일보내기 홈페이지 자기소개 아이디로 검색 전체게시물 작성일15-03-16 09:25 조회5,838회 댓글0건관련링크
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교민 중에 많은 분들이 임대용 콘도를 소유하고 있거나 건물 상가등을 임대하여 일정 소득을 만들고 있고, 거주 주택의 일부를 세를 놓아 생활비에 보태기도 합니다. 이번 회에는 임대 소득과 세금에 대하여 알아보겠습니다. 잘 알려지지 않은 부분이 많으므로 자세히 살펴보겠습니다.
임대용으로 작은 콘도를 소유하고 있건, 큰 건물을 소유하고 있건 소득 신고 하는 방식은 동일합니다. 개인 소득 신고 할 때 T776 양식을 사용해서 총임대 소득과 비용들을 기록해 4월30일까지 신고 하여야 합니다. 다른 개인 소득과 합산하여 종합소득으로 신고합니다.
<임대 소득에서 대표적인 소득 공제 항목>
소유 건물에 들어간 담보 대출(mortgage)에 대한 당해 년도 이자, 재산세, 물세, 수리비, 관리비, 보험료, 회계 수수료 및 감가상각 등이 대표적인 공제 항목들 입니다. 임대 소득을 발생 시키기 위해 들어간 모든 비용이 공제 된다고 생각하면 될 것입니다.항목별로 자세히 살펴보겠습니다.
<이자 공제>
보편적으로 임대 부동산을 구입하자면 담보 대출(mortgage)을 받게 됩니다. 어떤 경우는 선금(down payment) 또한 본인의 집을 담보로 대출(line of credit)을 활용해서 100% 대출로 사는 경우도 있읍니다. 관련 이자는 다 공제될 수 있습니다. 그런데 본인이 거주하는 하는 집을 담보로 대출을 받아 선금을 내고, 막상 임대 부동산에는 대출이 없다면 이자 공제를 못 받을 수 있습니다. 원금을 상환하는 것은 공제되지 않고 이자만 공제됩니다. 부동산을 취득할 때는 회계사와 상담하여 이자 공제를 극대화할 수 있도록 조치할 것을 추천합니다.
<감가상각>
감가상각은 Depreciation/Amortization, 세무 용어로는 Capital Cost Allowance입니다. 임대 소득에서 단기적으로 소득을 줄이려면 감가상각비를 공제할 수 있습니다. 땅 가격은 해당 안되고, 건물 원가 기준 매년 약 4%씩 공제 받을 수 있습니다. 앞에서 ‘단기적’이라고 말씀드린 이유는 해당 부동산을 구입가 보다 더 많이 받고 재판매하는 경우, 감가상각비로 공제 받은 것을 처분하는 해의 소득으로 다시 포함해야 합니다. Recapture of CCA라고 하기도 합니다. 양도 소득이 생기는 해에 Recapture까지 소득이 생기면 더 높은 누진세를 낼수 있습니다. 일반적으로 양도 소득이 발생할 것 같은 부동산은 감가상각을 하지 않습니다.
<수리비>
해당 부동산을 일반 수리한 비용은 발생한 해에 공제할 수 있습니다. 그러나 renovation을 하는 비용은 건물 원가에 포함되어 판매시 양도 을 줄여 줍니다. 이번 공사한 것을 수리로 볼 것인가 또는 renovation인가, 기준이 애매 모호한 경우가 있읍니다. 경험있는 회계사의 전문적 조언이 필요한 부분입니다.
<GST와 PST>
주택용 임대 소득에 관련해 비용 발생에서 지급된 부가세들은 다 공제 받습니다. 상가(commercial rent)에 발생되는 부가세에서 PST는 비용으로 공제되고 GST는 별도 부가세 신고를 통해 환불을 받습니다. Mixed use building에서 임대소득이 있으면 GST issue가 복잡할 수 있습니다.
<Basement rental의 경우>
집 일부분을 임대하면 소득 신고 시 임대 소득으로 신고 하여야 합니다. 공제되는 비용은 집 전체 면적에서 임대하는 면적의 비율로 공제합니다. 예를들어, 임대 공간이 1,000 sf이고 집은 3,000 sf이면 집에 관련된 모든 비용의 1/3이 공제됩니다. 이 경우 감가상각비를 공제하면 양도 할 때 1가구 1주택의 면세를 못 받을 수 있으니 감가상각을 안하는 것이 좋을 것입니다.
<Home stay>
유학생을 집에서 Care하는 분들 역시 수입과 지출을 T776 form에 임대소득으로 신고하여야 합니다. 학생 식대 비용도 공제할 수 있습니다. Basement rental 임대 소득 신고하는 방식으로 하면 됩니다.
<RRSP contribution 으로 절세>
임대 소득이 있으면 다른 근로 소득, 사업 소득과 같이 RRSP를 할 수 있는 자격이 생깁니다. 즉 임대 소득을 절세 하려면 RRSP에 가입하여 세금을 줄일 수 있습니다. 한국의 임대 소득을 신고 하면서 RRSP에 적절한 금액 투자하면 캐나다에 추가로 세금을 내지 않아도 됩니다.
<비거주자 문제>
비거주자가 캐나다 부동산을 소유하는 것에 대하여는 특별한 정부 규제가 없습니다. 그러나 임대 소득이 있는 경우, 캐나다 국세청에서 non resident tax ID를 받고 기대 임대 소득의 25%를 매월 예납하여야 합니다. 절차가 번거롭더라도 예납을 하여야 나중에 처분할 때 미납된 임대 소득세에 대한 부담이 적을 것입니다. 경험 있는 회계사와 세무 등록하는 것부터 예납, 소득 신고 등의 절차를 상세하게 상담할 것을 추천합니다.
다음 회에는 세무 감사에 대하여 설명드리겠습니다.
김순오 회계사
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