금융 | [김순오 회계사의 세무칼럼] 임대 소득
페이지 정보
작성자 김순오 쪽지보내기 메일보내기 홈페이지 자기소개 아이디로 검색 전체게시물 작성일15-03-16 09:25 조회5,786회 댓글0건관련링크
본문
교민 중에 많은 분들이 임대용 콘도를 소유하고 있거나 건물 상가등을 임대하여 일정 소득을 만들고 있고, 거주 주택의 일부를 세를 놓아 생활비에 보태기도 합니다. 이번 회에는 임대 소득과 세금에 대하여 알아보겠습니다. 잘 알려지지 않은 부분이 많으므로 자세히 살펴보겠습니다.
임대용으로 작은 콘도를 소유하고 있건, 큰 건물을 소유하고 있건 소득 신고 하는 방식은 동일합니다. 개인 소득 신고 할 때 T776 양식을 사용해서 총임대 소득과 비용들을 기록해 4월30일까지 신고 하여야 합니다. 다른 개인 소득과 합산하여 종합소득으로 신고합니다.
<임대 소득에서 대표적인 소득 공제 항목>
소유 건물에 들어간 담보 대출(mortgage)에 대한 당해 년도 이자, 재산세, 물세, 수리비, 관리비, 보험료, 회계 수수료 및 감가상각 등이 대표적인 공제 항목들 입니다. 임대 소득을 발생 시키기 위해 들어간 모든 비용이 공제 된다고 생각하면 될 것입니다.항목별로 자세히 살펴보겠습니다.
<이자 공제>
보편적으로 임대 부동산을 구입하자면 담보 대출(mortgage)을 받게 됩니다. 어떤 경우는 선금(down payment) 또한 본인의 집을 담보로 대출(line of credit)을 활용해서 100% 대출로 사는 경우도 있읍니다. 관련 이자는 다 공제될 수 있습니다. 그런데 본인이 거주하는 하는 집을 담보로 대출을 받아 선금을 내고, 막상 임대 부동산에는 대출이 없다면 이자 공제를 못 받을 수 있습니다. 원금을 상환하는 것은 공제되지 않고 이자만 공제됩니다. 부동산을 취득할 때는 회계사와 상담하여 이자 공제를 극대화할 수 있도록 조치할 것을 추천합니다.
<감가상각>
감가상각은 Depreciation/Amortization, 세무 용어로는 Capital Cost Allowance입니다. 임대 소득에서 단기적으로 소득을 줄이려면 감가상각비를 공제할 수 있습니다. 땅 가격은 해당 안되고, 건물 원가 기준 매년 약 4%씩 공제 받을 수 있습니다. 앞에서 ‘단기적’이라고 말씀드린 이유는 해당 부동산을 구입가 보다 더 많이 받고 재판매하는 경우, 감가상각비로 공제 받은 것을 처분하는 해의 소득으로 다시 포함해야 합니다. Recapture of CCA라고 하기도 합니다. 양도 소득이 생기는 해에 Recapture까지 소득이 생기면 더 높은 누진세를 낼수 있습니다. 일반적으로 양도 소득이 발생할 것 같은 부동산은 감가상각을 하지 않습니다.
<수리비>
해당 부동산을 일반 수리한 비용은 발생한 해에 공제할 수 있습니다. 그러나 renovation을 하는 비용은 건물 원가에 포함되어 판매시 양도 을 줄여 줍니다. 이번 공사한 것을 수리로 볼 것인가 또는 renovation인가, 기준이 애매 모호한 경우가 있읍니다. 경험있는 회계사의 전문적 조언이 필요한 부분입니다.
<GST와 PST>
주택용 임대 소득에 관련해 비용 발생에서 지급된 부가세들은 다 공제 받습니다. 상가(commercial rent)에 발생되는 부가세에서 PST는 비용으로 공제되고 GST는 별도 부가세 신고를 통해 환불을 받습니다. Mixed use building에서 임대소득이 있으면 GST issue가 복잡할 수 있습니다.
<Basement rental의 경우>
집 일부분을 임대하면 소득 신고 시 임대 소득으로 신고 하여야 합니다. 공제되는 비용은 집 전체 면적에서 임대하는 면적의 비율로 공제합니다. 예를들어, 임대 공간이 1,000 sf이고 집은 3,000 sf이면 집에 관련된 모든 비용의 1/3이 공제됩니다. 이 경우 감가상각비를 공제하면 양도 할 때 1가구 1주택의 면세를 못 받을 수 있으니 감가상각을 안하는 것이 좋을 것입니다.
<Home stay>
유학생을 집에서 Care하는 분들 역시 수입과 지출을 T776 form에 임대소득으로 신고하여야 합니다. 학생 식대 비용도 공제할 수 있습니다. Basement rental 임대 소득 신고하는 방식으로 하면 됩니다.
<RRSP contribution 으로 절세>
임대 소득이 있으면 다른 근로 소득, 사업 소득과 같이 RRSP를 할 수 있는 자격이 생깁니다. 즉 임대 소득을 절세 하려면 RRSP에 가입하여 세금을 줄일 수 있습니다. 한국의 임대 소득을 신고 하면서 RRSP에 적절한 금액 투자하면 캐나다에 추가로 세금을 내지 않아도 됩니다.
<비거주자 문제>
비거주자가 캐나다 부동산을 소유하는 것에 대하여는 특별한 정부 규제가 없습니다. 그러나 임대 소득이 있는 경우, 캐나다 국세청에서 non resident tax ID를 받고 기대 임대 소득의 25%를 매월 예납하여야 합니다. 절차가 번거롭더라도 예납을 하여야 나중에 처분할 때 미납된 임대 소득세에 대한 부담이 적을 것입니다. 경험 있는 회계사와 세무 등록하는 것부터 예납, 소득 신고 등의 절차를 상세하게 상담할 것을 추천합니다.
다음 회에는 세무 감사에 대하여 설명드리겠습니다.
김순오 회계사
댓글목록
등록된 댓글이 없습니다.
