• 질문

 

                  O씨는 자녀들이 모두 성장하면서 캐나다를 떠나 한국으로 돌아갈 계획입니다. O씨는 현재 캐나다에 본인과 가족들이 살고 있는 주택이 있는데 한국으로 돌아간 이후에는 두 자녀가 살 예정입니다. 캐나다를 떠나면서 주택을 자녀에게 증여할 것을 생각하기도 하였으나 당분간은 본인 명의로 갖고 있기로 했습니다. O씨는 법적으로 캐나다 내에 주택을 계속 보유하는 것에 문제가 없는 것으로 알고 있지만, 캐나다를 떠난 이후 주택을 매각해서 발생할 세금 문제가 걱정입니다. O씨는 주거주지 주택의 양도소득에 대해 세금을 내야 한다면 이를 최소화하는 방법에 대하여 알고 싶습니다.

 

• 검토

 

 

캐나다를 떠나는 시점에서 보유하고 있는 부동산은 그 소재지에 따라 세법상 처리가 달라집니다. 우선, 일부의 예외를 제외하면 해외에 있는 부동산은 떠나는 시점의 시장가격에 매각한 것으로 간주하고(Deemed disposition) 양도소득에 대한 세금, 즉 출국세를 내야 합니다. 하지만 캐나다 내에 있는 부동산은 출국세 대상에서 제외되므로 간주매각 처리하지 않는 것이 원칙이나, 납세자가 원할 경우 간주매각 처리할 수 있습니다. 한편, 캐나다 세법에서는 본인이나 가족 등이 살았던 주택에서 발생하는 양도소득에 대해서는 비과세합니다. 하지만 이러한 혜택은 캐나다 거주자에게만 제공되므로 비거주자는 캐나다를 떠난 이후 발생한 주거주지 주택의 양도소득에 대해 세금을 내야 합니다. 이러한 경우 비거주자는 어떤 방법을 사용하여 양도소득세를 줄일 수 있는지 O씨의 경우를 예를 들어 살펴보겠습니다. O씨의 주택에 대한 구체적인 정보를 살펴보면 첫째, 2005년 5월에 $500,000에 주택을 취득하였고, 둘째, O씨가 떠날 시점인 2015년 7월의 부동산 시세는 $800,000으로 이때까지 $300,000($800,000 - $500,000)의 양도차익이 발생하였습니다. 한편, O씨는 캐나다를 떠나고 5년 후인 2020년에 동 주택을 $1,000,000가량에 팔 수 있을 것으로 예상하고 있습니다.

 

위와 같은 정보를 이용하여 O씨가 캐나다를 떠나는 시점에서 주거주지 주택의 양도소득과 관련하여 선택할 수 있는 방법은 다음의 두 가지가 있습니다. 첫째, 캐나다를 떠나면서 시장가격에 판 것으로 간주하고 같은 가격에 재취득한 것으로 처리하는 방법입니다. O씨가 시장가격인 $800,000에 부동산을 판 것으로 신고할 때, 떠나는 시점까지 발생한 양도차익에 대해서 주거주지 비과세 혜택을 이용하면 낼 세금은 없습니다. 한편 세법상 O씨의 부동산 취득금액은 $500,000에서 $800,000으로 변경되므로 O씨가 2020년에 부동산을 $1,000,000에 매각한다면 양도차익은 $200,000($1,000,000 - $800,000)으로 계산되고 이 중 50%인 $100,000을 과세소득으로 신고합니다. 이때 비거주자인 O씨가 내야 할 세금은 $29,000가량으로 예상됩니다. 둘째, 비거주자가 되는 시점에서 간주매각한 것으로 처리하지 않는 방법입니다. 이때는 O씨가 실제로 부동산을 매각하는 2020년에 양도소득을 계산하고 이에 대한 세금을 내게 되는데 O씨가 캐나다에 살면서 주택을 주거주지로 이용한 기간에 대해서는 세금을 면제받습니다. 이에 따라 양도소득세를 계산하면, 총 매각이익은 $500,000($1,000,000 - $500,000)이고 이 중 보유 기간 16년(2005년~2020년) 중 캐나다 거주 기간인 11년(2005년~2015년)과 세법에서 추가로 인정해주는 1년을 더한 12년을 제외한 4년에 해당하는 부분이 과세되는 양도차익입니다. 이에 따라 양도소득은 $500,000에 4/16를 곱한 $125,000으로 계산되고 이 중 50%가 과세되므로 세금은 $16,000가량으로 예상됩니다.

 

위의 두 가지 경우 양도소득세가 달라지는 이유는 비거주자가 된 이후의 주택가격 변동과 비과세 기간의 비율(총 보유연도 중 주거주지로 지정한 기간)의 변동 때문입니다. 결론적으로 첫째, 비거주자가 된 이후 주택 가격이 오르지 않거나 오랫동안 주택을 보유할 것으로 예상되면 간주매각으로 처리하여 주택의 취득원가를 변경하는 것이 유리하고 둘째, 비거주자가 된 이후 주택 가격이 급하게 오르거나 짧은 기간 내에 팔 것으로 예상될 때에는 간주매각으로 처리하지 않는 것이 유리합니다.

 

한편 주택 가격 변동에 대한 예측이 어렵고, 최종적으로 각 방법 간의 세금 차이가 크게 발생한다면 최종 매각 시점에서 두 가지 방법에 대한 양도차익을 계산한 후, 유리한 방법을 소급하여 선택할 수도 있습니다. 이때 간주매각처리가 유리한 것으로 계산되면 늦게라도 간주매각 신청을 하면 됩니다. 하지만 늦게 신청할 때에는 최대 $8,000까지의 벌금을 내야 하고, 최초 신청 가능 기간으로부터 10년이 지나지 않아야 한다는 조건이 있습니다.                               

 

한편, 캐나다를 떠나는 시점에서 캐나다 부동산을 간주매각한 것으로 신고하기 위해서는 떠나는 연도의 세금신고서에 T2061A(Election by an Emigrant to Report Deemed Dispositions of Taxable Canadian Property and Capital Gains and/or Losses Thereon) 양식을 첨부해야 하며, 이 때에는 양도세 계산을 위한 T1243(Deemed Disposition of Property by an Emigrant of Canada) 양식 및 보유자산 신고를 위한 T1161(List of Properties by an Emigrant of Canada) 양식도 함께 첨부해야 합니다.

 

• 답변

 

 

O씨는 캐나다 내 주거주지 주택에 대해서 캐나다를 떠나는 시점에서 이를 간주매각한 것으로 신고하거나 신고하지 않는 방법 중 하나를 선택할 수 있습니다. O씨의 정보를 이용하여 계산해 보면 떠나는 시점에서 주택을 간주매각 처리할 경우 양도소득세를 $29,000가량 내야 하지만, 간주매각 처리하지 않을 때는 $16,000가량의 세금만 내면 될 것으로 예상됩니다. 따라서 O씨는 캐나다를 떠나는 시점에서 주거주지 주택을 간주매각 처리하지 않는 것이 유리합니다. 각 방법에 따라 내야 할 세금은 캐나다를 떠난 이후의 부동산 가격 변동 및 보유 기간 등에 따라 달라지는데 일반적으로 캐나다를 떠난 이후 매각 시까지 부동산 가격이 급하게 상승하거나 보유 기간이 짧을 것으로 예상된다면 간주매각 처리하지 않는 것이 유리합니다. 한편, 비거주자의 세금신고는 캐나다를 떠난 연도의 다음 연도까지 하면 되므로 떠난 이후의 여러 상황을 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.