Chris Chan은 홍콩에서 공부하기 위해 밴쿠버로 왔습니다.

70 년대 후반 십대 시절, 그는 Simon Fraser University에서 경제학을 공부했습니다.

사이몬 프레이저 대학교에서는 컴퓨터MBA를 취득했습니다.

그는 경영 정보 시스템하고 IT로 일했습니다.

그는 캐나다로 돌아올 때까지 홍콩의 은행 업계에서 IT 임원으로 일했습니다.

27 년 전 그는 꿈을 이루었습니다. 아내와 함께 그는 현재 리치몬드에 30 개 이상의 에이전트를 둔 부동산 중개 회사를 포함하는 금융 투자 회사를 설립했습니다. 많은 이민자들처럼 그는 열심히 공부하고 열심히 일했습니다. 그는 엘리트 회사에서 좋은 직장을 얻었고 가능한 한 많이 배우고 떠나기를 원했습니다. 그는 개인 생활과 직업 생활의 균형을 원했고 지금은 성공했습니다.

Chan과 그의 아내는 밴쿠버의 잘 알려진 사회 복지 기관인 S.U.C.C.E.S.S.와 협력하여 밴쿠버 커뮤니티에 크게 참여하고 있습니다. Chris Chan은 밴쿠버 부동산 시장에서 엄청난 성장을 보였고 9/11과 2008 년 주식 시장 붕괴로 인한 혼란을 겪었습니다. 그러나 Covid-19 대유행은 어떻게 비교됩니까? 미래 주택 시장과 일반 소비자에게 의미하는 바는 무엇입니까? 우리는 그와 이야기를 나눴습니다. 그는 BCREA (BC Real Estate Agency)의 조사를 참고하여 시장을 설명했습니다. Chan의 경험과 그의 거시 경제학 지식은 그가 역사적 관점에서 사물을 분석하고 배치하는데 도움이됩니다. 그는 임대 시장이 부드러 우며 Covid-19 제한이 계속되는 한 계속 될 것이라고 생각합니다. 주택 소유 시장은 현재로서는 Covid-19  발병하기 전보다 회복되고 더 잘하고 있습니다. 그럼에도 불구하고 전체 산업이 급격히 중단되었을 때 Covid-19 대유행이 시작될 때 어떤 일이 일어 났는지 보는 것은 불안했습니다. BCREA는 "부동산 산업은 인구 증가와 인구 통계에 달려 있습니다."라고 말합니다. 자연 인구 증가율 (출생에서 사망률을 뺀 비율)의 감소를 감안할 때 밴쿠버는 수년간 BC 주 연간 인구 증가율의 ⅔를 차지하는 이민의 혜택을 받았습니다.

하룻밤 사이 밴쿠버 지역에서 임대 주택을 필요로했던 수천 명의 사람들이 사라졌습니다. 평균 임대료는 밴쿠버 지역, 특히 1 베드룸 아파트에서 떨어졌습니다. 사람들이 가격이 떨어지면서 더 많은 공간을 찾음에 따라 2 베드룸 임대 시장은 천천히 회복되고 있습니다. 2019 년 말 공실률의 역사적 최저치가 수요 부족을 유지하는 데 도움이되었습니다. 대유행의 영향이 단기적이라면 렌탈 시장이 회복 될 것입니다. Chan에 따르면, 그것이 지속되고 이민 수준이 낮게 유지되면 부정적인 영향이 주택 소유 시장에 퍼질 수 있습니다. BCREA는 밴쿠버 아파트의 최소 40 %가 투자자 소유라고 추정합니다. 세금 (외국인 소유 및 비거주 부동산에 대한) 및 기타 규정의 변경으로 아파트 목록 공급이 증가했습니다. 지금까지 가격은 견고했습니다.

4 월과 6 월 사이의 소강 상태 이후, 7 월에 주택 판매는 봄철“격리”기간 동안 발생하지 않았던 판매로 인한 억눌린 수요와 사상 최저의 모기지 금리로 인해 증가하기 시작했습니다. 봉쇄 조치는 소비자 지출을 제한했으며, 이는 가계 저축률을 기록적인 높은 속도의 계약금으로 인상하는 비정상적인 영향을 미쳤습니다.

올해 해외로 이주하는 것보다 더 많은 캐나다인이 고국으로 돌아 왔고, 데이터를 사용할 수있게 된 1990 년 이후 처음으로 "순이동률"이 발생했습니다. 이들 중 일부는 홍콩에 거주하는 캐나다인 300,000 명 이내였습니다. 섬의 정치적 상황으로 인해 그들 중 일부는 캐나다로 이주하거나 가족을 캐나다로 다시 이주시켜 밴쿠버에서 부동산을 임대하거나 구매해야합니다. 주로 온타리오와 앨버타에서 2016 년 이후 처음으로 "주간 이주"이 9 % 증가했습니다.

빠르게 추적되는 은퇴 계획, 전염병을 극복하기 위해 집으로 돌아가는 사람들, 가상 교실로 인해 집으로 돌아가는 학생들이 모두 기여 요인입니다. 그러나 경고 신호가 있습니다. 여행 제한으로 인해 최근 몇 년 동안 줄어들고있는 이 지역의 외국인 구매자가 줄어 들었습니다.

올해는 2020 년 현재까지 BC 총 주택 구매의 1.6 %에 불과한 가장 낮은 수치입니다. 낮은 이민 률이 지속되면 심각 할 수 있습니다.밴쿠버의 부동산 시장에 영향을 미칩니다. 즉, 캐나다는 올해 74,150 명의 영주권 후보자를 초청했으며 이는 기록상 가장 높은 수치입니다. 또한 2021-2023 년에 대한 이민 목표를 높일 계획입니다. Chris Chan에게 전염병이든 아니든 사람들은 자신의 삶을 계속할 것입니다. 삶의 변화는 사람들을 새 집을 사거나 빌릴 수있는 시장에 있게합니다. 자본이있는 투자자는 향후 개발을 위해 부동산 재고를 구매하고 건축업자는 계속해서 건설 할 것입니다. 유행성 제한이 해제되면 부동산 시장은 계속해서 성장할 것입니다.

Chris Chan은 첫 구매자에게 "임대료를 1 년 이상 내면 다른 사람의 모기지를내는 것입니다. 계약금을 아끼고 가능한 한 빨리 집을 사야합니다."라고 조언합니다. 언뜻보기에 밴쿠버 부동산 시장에는 구매자 시장과 같은 것이없는 것처럼 보입니다. 그러나 전염병이 우리에게 무언가를 가르쳐 주었다면 시장 가치가 영향을 받을뿐만 아니라 사고 파는 것도 입증되었습니다. 추세는 어느 정도 예측할 수 있지만 구매 또는 판매를 고려할 때 외부 영향이 중요한 요소입니다. 이것을 알면 부동산업자는 시장 가치를 만들거나 깰 수 있습니다.

COVID-19 : 인구 증가 및 주택 수요

요약 결과 :

•    이민은 BC 주 인구 증가의 가장 중요한 원동력이며, 주요 근로 연령 및 가구 형성 인구 통계 내에서 점유율이 증가하고 있습니다.

•    전 세계적으로 유행하는 유행병은 이민자의 급격한 감소를 가져 왔고, 결과적으로 BC는 2011 년 이후 분기 별 인구 증가율이 가장 낮은 것으로보고했습니다.

•    단기적으로 낮은 인구 증가의 영향은 유학생과 새로운 영주권자의 현저한 감소로 인해 임대 시장에 가장 큰 영향을 미칠 것입니다.

소개

고용 성장 및 금리와 같은 비즈니스 사이클 요소가 단기적으로 주택 수요를 주도하는 반면, 장기 수요는 인구 증가와 인구 통계에 관한 것입니다. BC 주에서 인구 증가에 가장 중요한 기여자는 국제 이주 (이민)입니다. 지난 5 년 동안 이민은 BC 주 연간 인구 증가의 2/3를 차지했습니다. 인구 증가율 (출생에서 사망을 뺀 수치)의 자연적인 비율이 감소하고 있다는 점을 감안할 때, 이민은 급속한 고령화 인구를 대체하고 노동력을 늘리는 데 필수적입니다. 또한 이민은 개인에게 새로운 기술, 혁신적인 아이디어 및 국제 네트워크를 제공함으로써 도시를 풍요롭게합니다.

이민의 중요한 구성 요소는 영주권자로 구성됩니다. 영주권자의 약 2/3가 일반적으로 숙련 된 노동자와 기업가로 구성된 경제 범주를 통해 BC 주에 입국합니다. 나머지 1/3은 가족 및 난민 범주를 통해 입원합니다. 이들 영주권자의 약 2/3가 현재 주요 근로 연령 및 가구 구성 인구 통계 (25 ~ 44 세)에 속하거나 향후 5 ~ 10 년 내에있을 것입니다.

COVID-19가 이민에 미치는 영향 

2020 년 2 분기에, COVID-19 바이러스의 확산을 억제하기위한 여행 제한과 신청 처리 시간 지연으로 인해 BC는 2011 년 이후 분기 별 인구 증가율이 가장 낮은 것으로보고했습니다. 인구 증가의 가장 큰 요소 인 BC는 2020 년 2 분기에 30 년 만에 가장 낮은 수준을 기록했는데, 이는 주로 학업 허가가 감소했기 때문입니다. 이민의 모든 요소는 2019 년에 비해 2020 년 첫 8 개월 동안 크게 감소했습니다. 영주권자 (-40 %), 유학생 (-40 %), 임시 근로자 (-23 %). 연방 정부가 설정 한 연간 영주권 목표 (향후 3 년 동안 341,000에서 361,000까지 범위)와 BC 주가 일반적으로 매년받는 비율을 기준으로, 주정부는 영주권 입학 수준보다 28 %까지 떨어질 수 있습니다 ( -13,350). 작년 같은시기에 비해 올 여름 입학률이 낮다는 점을 감안할 때이 추정치는 낙관적 일 가능성이 높습니다.

이것은 단기적으로 주택 시장에 어떤 의미가 있습니까?

임대 시장

즉시, 유학 허가증의 하락은 일부 예외를 제외하고는 유학생이 캐나다에 입국하는 것을 허용하지 않는 여행 제한으로 인해 임대 시장에 부담을주었습니다. 전년 대비 학업 허가는 26,120 건 감소했으며, 이는이 학생들이 임대 시장에서 상당한 수요를 차지하고 있다는 점을 감안할 때 주목할 만합니다. 한편, 임대 주택 재고의 소비자이기도 한 신규 영주권자는 현재까지 13,240 명 감소했습니다.

대유행이 시작된 이래 밴쿠버의 평균 임대료는 하락하고 있습니다. 이러한 추세는 1 베드룸에서 지속되는 반면, 2 베드룸은 사람들이 집에서 더 많은 시간을 보내고 특히 임대료가 하락한 이후 더 큰 단위를 요구함에 따라 백업 추세의 초기 징후를 보일 수 있습니다.

어느 정도 제한적으로 유학생 및 영주권자 감소의 영향은 기존 수요에 흡수 될 수 있습니다. 임대 공실률은 작년 말 많은 지역에서 거의 역사상 최저치를 기록했습니다.

더욱이 여행 제한으로 인해 올해 순 이민은 데이터가 공개 된 1990 년 이후 처음으로 부정적입니다. 귀국하는 캐나다인의 수가 해외로 이주하는 캐나다인의 수를 초과하기 때문입니다. 즉, 사람들은 그대로 머물러 있습니다. 이것은 일반적으로 그랬듯이 주택 재고가 확보되지 않았 음을 의미합니다.

또한, 온타리오와 앨버타 주민이 BC 주로 이주함에 따라 2020 년 2 분기에 주 간 이주는 전년 대비 29 % (7,940) 증가했는데, 이는 2016 년 이후로 볼 수 없었던 성장 수준입니다. 이는 다양한 요인의 결과 일 수 있습니다. 급증한 은퇴 계획, 전염병에 맞서기 위해 집으로 돌아가는 사람들, 대부분의 교실에서 집으로 돌아 오는 학생들이 가상으로 전환되었습니다.

소유권 시장 

임대 시장의 지속적인 약점은 주택 소유 시장, 특히 투자자 소유 주택에 잠재적 인 파급 효과를 가져올 수 있습니다. BC 주 투자자 소유 주택의 최소 40 %는 일반적으로 밴쿠버 아파트 입니다. 올해 밴쿠버의 새 아파트 목록이 크게 증가했으며 이는 지역의 임대 시장이 약화 될 경우 투자자 소유 주택이 더 위험 할 수 있음을 의미합니다. 지금은 아파트 재판매 가격이 견고해졌습니다.

여행 제한은 또한 최근 몇 년 동안 외국인 투자가 감소하고 있지만 올해의 구매 건수는 2020 년까지 BC 총 주택 구매의 1.6 %를 차지하는 최저 수준이지만, 주에서 외국인 구매자가 더 적다는 것을 의미했습니다.

이민자 수가 감소하고 외국인 투자자의 활동이 거의 없음에도 불구하고 BC 주에서 주택 판매는 매우 강했습니다. 이러한 증가의 대부분은 봉쇄 조치로 인해 봄에 발생하지 않은 판매로 인한 억눌린 수요와 기록적으로 낮은 모기지 금리로 인해 발생했습니다. 봉쇄 조치는 또한 지출을 제한했으며, 이는 가계 저축률을 기록적으로 높고 빠르게 추적하는 지불금으로 높이는 비정상적인 효과를 가져 왔습니다.

결론

BC 주 인구 증가에 대한 이민의 중요성을 감안할 때, 이주민이 전염병에 의해 오래 우울해질수록 주택 시장에 대한 궁극적 인 위험이 높아집니다. 그러나 BC 주에서 이민이 계속 우울해질 것이라고 믿을 이유는 없습니다. 연방 정부의 새로운 우선 순위를 제시하는 최근의 Trudeau의 연설은 캐나다가 2021-2023 년에 대한 이민 목표를 증가시킬 계획임을 나타냅니다. 또한 캐나다는 올해 74,150 명의 이민 후보자가 영주권 신청에 초청했습니다. 이는 기록상 가장 높은 수치입니다. BC주는 전 세계 많은 사람들에게 최고의 목적지이며 캐나다 이민자들의 두 번째로 많은 수혜국입니다. 더욱이 BC주의 직업 성장은 최근 몇 년 동안 특히 번성하는 기술 부문에서 강세를 보였으며 이는 BC를 유학생들의 지속적인 목적지로 만들 것입니다. 더욱이, 특히 메트로 밴쿠버 이외의 지역에서 COVID-19 유행병을 다루는 BC의 상대적 성공은 그 매력을 더욱 향상시킬 수 있습니다. 결과적으로 임대 및 투자자 콘도 시장은 단기적으로 어려움을 겪을 수 있지만, 이민의 예상 반등은 COVID-19가 진정되면 수요가 회복 될 것임을 의미합니다.