2016년 밴쿠버 주택시장 정리(하)

한 해가 저물어 간다. 이때가 되면 밴쿠버는 '일주일에 7일, 비가 오는 우기'로 접어든다. 한번쯤 햇살 따듯한 남쪽으로 떠나고 싶다는 생각을 하는 사람들이 많아지는 만큼 주택시장도 한산하다. 10년 주기로 돌고 돈다는 부동산 시장이다. 칼럼 시작과 함께 주목했던 3가지 지표를 중심으로 올해 주택시장을 돌아보고 다가올 2017년 주택시장의 향방을 가늠해 본다.

매물대비판매율 사상최고

올해 밴쿠버 주택시장은 기록의 풍년이었다. 시장의 활기를 가늠하는 지표인 매물대비판매율(sales-to-active listings ratio)은 4월 63.3% 까지 치솟았다. 매물대비 판매율은 통상 14%에서 22% 사이에서 움직일때 균형시장으로 판단한다.

밴쿠버 주택시장은 ◀택지 공급제한 ◀사상최저 이자율 ◀캐나다 달러환율 하락 ◀BC주 유입인구 증가등 복합적 요인이 작용하고 있다. 그렇다고 해도 매물대비판매율이 60%를 넘어선 것은 이상 과열임에 분명하다. 매물대비판매율은 6월들어 56.3%로 낮아진 뒤 10월은 24.4%를 기록했다. 하지만 이미 일부지역의 단독주택은 10%대를 나타내고 있어 향후 더 떨어질 가능성이 크다.

능력 안되면 집사지 마라

캐나다 연방 정부는 10월 17일부터 주택담보대출(Mortgage)에 대한 스트레스 테스트(Stress Test)라는 장치를 마련했다. 이미 캐나다 정부는 2월 15일부터는 50만 달러이상 주택구입의 경우 최소부담금(Down Payment)을 구입 가격의 10%로 상향 조정했다. 물론 가계부담 수준을 우려한 사전 조치다. 일부 시중은행의 모기지 이자율도 덩달아 올랐다.

집 없는 서민들 입장에서는 정부의 세심한 조치가 '능력 안되면 집사지 마라'는 경고 같은 것이 된다. 자산증식을 위한 중요한 수단의 하나가 차단되면서 주택 시장의 열기는 한풀 꺾였다. 구매의욕 저하는 곧 바로 거래량 감소로 이어지는 양상이다.

집값 더 오르기 힘들다

BC부동산협회는 올해 BC주 전체거래량은 11만 3,800건으로 사상 최고를 기록할 것으로 예상한다. 이는 종전 최고 기록인 2005년 10만 6,310건보다 7% 정도 많은 것이다. 하지만 2017년 에는 거래량이 9만 6,345건으로 -15.4% 감소할 것으로 전망했다. BC부동산협회는 특히, 광역밴쿠버의 경우 3만 4천 건으로 -18.5% 줄어들 것으로 내다봤다. 광역밴쿠버 집값은 평균 -8.7% 하락한 94만 달러가 될 것으로 예상됐다.

주목할 것은 거래량이 준다고 해도 여전히 10년 평균 거래량(8만5,000건)보다는 많다는 점이다. 무엇보다 칠리왁(3.7%) 빅토리아(2.1%), 밴쿠버 아일랜드(2.6%), 오카나간(1.9%) 지역의 부동산 가격이 더 오를 것으로 보인다. 외국인 취득세 부과대상에서 벗어난 지역의 집값 상승세는 좀더 지속될 전망이다. BC주 전체 집값(64만5,200달러)이 평균 -6.4% 하락할 것이란 것과 대조적이다.