주택시장의 향방.. 주목하는 지표 3가지

 

통계는 비키니 같다. “Statistics are like a bikini. What they reveal is suggestive, but what they conceal is vital.” 보기는 매혹적이지만, 정작 중요한 핵심은 가려져 있다는 뜻이다. 다소 엉뚱해 보이지만 미국 경제학자 아론 레벤스타인(Levenstein)의 말이다.

최근 밴쿠버 주택시장의 집값 폭등세가 언제까지 이어질 것인지 관심이다. 당분간 이런 움직임이 계속될 것이란 전망이 있는 가 하면 조만간 가격 조정이 불가피하다는 분석도 있다. 어느 쪽이든 근거로 드는 중요한 잣대 가운데 하나가 통계다. 그것도 경제학의 이름으로. 그러나 복잡한 변수로 가득한 시장경제에 대해 정확한 예측을 한다는 자체가 힘든 일이다. 경제학은 "어제 한 예측이 오늘 틀렸다는 것을 내일 확인하는 학문"이라는 말이 있을 정도니까.

더욱 경계할 것은 일부 언론 기사에서 보듯 통계 자료를 무분별하게 인용하거나 무리하게 해석하고 있는 점이다. 보다 정확한 글을 위해서는 글 쓰는 사람의 부단한 노력도 필요하지만 직접 시장을 체험할 필요가 있다. 시장의 분위기와는 전혀 동떨어져 있는 책상 위의 자료 특히, 짧은 기간의 통계에 의존하는 것은 금물이다. 통계 속에 가려진 속살, 진짜 핵심을 읽고 보려는 노력이 무엇보다 중요하다.

 

필자가 중요시하는 지표는 세가지가 있다. 하나는 매물대비판매율(sales-to-active-listings ratio)이다.  시장의 전체 매물에서 판매된 물건을 나눈 비율이다. 주택시장의 활기를 가늠하는 수치의 하나로 자주 활용된다. 2016년 4월 기준 매물대비판매율은 63.3% 였다. 지난해 4월 31% 보다 2배 이상 높은 수치다. 통상, 매물대비판매율이 22%를 웃돌면 판매자 중심시장(Seller's Market)으로 판단한다.

둘째는 월별 거래량이다. 4월 주택거래량(4781건)은 사상 최고치를 기록했다. 이는 지난해 같은 기간보다 14.4% 가까이 늘어났고 10년 평균에 비해서는 41.7% 많은 것이다. 물론 3월(5173건) 보다는 약간 줄었다.

광역 밴쿠버지역에서 활동하는 리얼터 수를 대충 1만명으로 잡으면 리얼터 한 사람마다 최소 1건의 거래는 성사시켰다는 셈이 가능하다. 주택시장 최전방에서 활동하는 사람들이 분주한 만큼 시장은 뜨겁다. 리얼터 자격증을 준비하는 학원 수강생도 그 만큼 증가하고 있다고 한다.

 

마지막 하나는 거래소요기간(Days on Market)이다. 매물이 시장에 나와서 팔릴 때까지 걸리는 시간을 가늠한다. 4월 기준 평균 소요기간은 25일, 지난해 같은 달 평균 41일보다 3주 가량 단축됐다. 평균거래기간이 길어지면 길어질수록 가격 조정이 빨리 올 것이다. 이미 조금씩 주택 시장의 열기가 수그러들고 있다는 소리가 들리고 있다. 파는 경우든 사는 경우든 세가지 지표를 유심히 살펴야 할 시점이다. / 이용욱

 

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