[이용욱 부동산 칼럼] 

 

CMHC 분석, 집값 과대평가

 

밴쿠버 주택시장에 빨간 불이 켜졌다. 캐나다 주택금융공사(CMHC)는 최근 발표한 3분기 주택시장 분석보고서에서 집값이 '과대평가(Overall Assessment)' 되었다고 진단했다.

 

CMHC는 밴쿠버 주택시장의 가격 상승속도가 가파르고 지난해 공시가격 대비 격차가 지나칠 정도로 크다고 분석했다. CMHC가 평가하는 5개 항목 가운데 지난 봄 처음으로 고평가(Overvaluation) 부문에서 빨간 불이 들어온 이후 두 번째 경고 등이 켜진 셈이다.(그림 참조)

 

 

CMHC의 평가 기준은 크게 4가지다. 첫째는 수요과열(Overheating of demand), 두 번째는 집값 상승의 속도(Acceleration in the growth rate of house prices), 세 번째는 가격의 적정성(Overvaluation in the level of house prices), 마지막은 공급과잉(Overbuilding of the housing market) 여부다.

 

수요 과열은 새로 나온 매물과 팔리는 물건을 비교하는 매물대비판매율(sales to new listings ratio)로 가늠한다. 현재 80%을 넘어서고 있어 상반기 '약(Weak)'에서 중(Moderate)로 상향 조정됐다. 이는 시장에 나오는 매물의 수가 절대적으로 부족한 것이 원인이기도 하다. 또, 집값은 광역밴쿠버 지역의 경우 평균 30%, 프레이저밸리 지역은 32%가 올랐다.

 

수요가 부족한 만큼 공급 지표인 공급과잉(Overbuilding) 항목은 올 봄과 마찬가지로 여전히 '약(Weak)'으로 평가됐다. 개발할 택지가 없고 있더라도 대부분 용도변경이 제한 되어 있다는 점은 공급부족 현상을 심화시키고 있다. 반면, 임대주택은 턱없이 부족해 일부 지역은 세입자들로 아우성이다.

 

가격 적정성은 소득이나 모기지 이자율, 인구 등의 기본적인 요소를 감안해서 판단한다. 밴쿠버 주택시장의 가격은 지난해 까지만 해도 우려할 수준이라기 보다 감당할 만한 상태인 것으로 분석됐다. 하지만 현재 적정소득(Qualifying income) 분석결과, 100만 달러가 넘는 단독주택을 소유하려면 연소득이 17만3000달러, 평균가격 35만8000달러 아파트를 소유하려 해도 최소 6만8000달러는 되야 하는 것으로 조사됐다.

 

이용욱(Yongwook LEE)

 Sutton Grp-west Coast Realty

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