• 질문

                  U씨는 캐나다에 오기 전부터 캐나다에서는 증여세(Gift tax)와 상속세(Inheritance tax)가 없다는 말을 들었습니다. U씨는 캐나다에서 거주한 지 오래되었지만, 한국과는 달리 증여나 상속에 대한 세금을 줄이기 위해 고민할 필요가 없다는 것이 아직까지 익숙하지 않습니다. U씨는 현재 살고 있는 주택 외에 다른 주택을 한 채 더 취득할 예정입니다. 새로 취득할 주택은 제3자에게 임대하다가 아직 어린 U씨 자녀가 집이 필요할 때쯤 증여할 계획입니다. U씨는 임대 부동산을 자녀에게 이전할 때 증여세는 내지 않지만 다른 세금을 내야 하지는 않는지 또한 주택 증여 시 주의해야 내용은 어떤 것이 있는지 알고 싶습니다.

 

• 검토

                  잘 알려진 바와 같이 캐나다에서는 증여세 또는 상속세가 없습니다. 이는 캐나다 세금제도의 큰 특징 중 하나로 일반적으로 다른 나라에 비해 세금부담이 높은 캐나다에서 누릴 수 있는 유리한 세제혜택입니다.

 

이러한 세법제도를 이용하면 부모는 자녀에게 세금 부담 없이 재산을 이전할 수 있습니다. 하지만 현금성 자산과 달리 부동산 등의 유형자산(capital property)을 자녀에게 이전할 때에는 다음의 내용을 추가로 검토해야 합니다.

1. 양도소득세의 검토

                  부동산이나 주식 등의 유형자산(capital property)을 자녀 등에게 이전할 때 증여세는 없지만, 양도소득세 문제를 검토해야 합니다.

 

캐나다 세법에서는 부동산 등의 유형자산을 증여나 상속할 때에 먼저 제3자에게 시장가격에 매각하여 현금화한 후 현금성 자산을 증여나 상속한 것으로 가정합니다.

 

따라서 부동산을 판 것으로 계산한 결과 양도차익이 발생하면 증여인은 양도소득에 대한 세금을 내야 합니다. 이렇게 하는 이유는 증여나 상속 시 취득시점보다 가격이 상승한 부동산 등에 대한 양도소득도 비과세되는 것을 방지하기 위함입니다. 

 

배우자에게 부동산 등을 증여할 때에는 spousal rollover 규정에 따라 증여하는 배우자의 최초 취득가격을 이전가격으로 적용하여 양도소득이 발생하지 않지만, 자녀에게는 이러한 rollover 규정이 적용되지 않아 부모는 양도소득에 대한 납세 의무가 발생합니다.

 

하지만 부동산 등을 이전받는 자녀는 부모가 양도소득 신고 시 적용한 시장가격을 취득가격으로 적용하므로 향후 양도소득 계산 시 부모가 신고한 소득만큼의 세금 부담이 줄어듭니다.       

2. Attribution rule 검토

                  세법에서는 18세 이하인 미성년 자녀에게 부동산을 증여할 때 이전된 부동산으로부터 발생하는 미성년 자녀의 투자소득을 부모가 신고하도록 하고 있습니다. 이를 attribution rule이라고 하는데 이는 한계세율이 높은 부모가 캐나다에서 증여세가 없다는 점을 악용하여 본인의 소득세를 줄일 목적으로 투자 부동산을 자녀에게 이전하는 것을 방지하기 위해 운영되고 있습니다.

 

                  Attribution rule은 부동산뿐만 아니라 주식, 예금 등 투자자산을 증여할 때도 같은 방법으로 적용됩니다. 단, 이전받은 자산을 매각하여 발생한 양도손익은 attribution rule이 적용되지 않고 자녀의 양도손익으로 신고합니다. 양도소득에 대해 attribution rule을 적용하지 않는 이유는 부모가 자녀에게 부동산을 이전할 때 시장가격에 양도한 것으로 간주하여 양도소득에 대한 세금을 냈기 때문입니다. 한편, 18세 이상의 성인 자녀에게 부동산을 이전할 때에는 이러한 attribution rule이 적용되지 않으므로 성인 자녀가 투자소득이나 양도소득을 신고하면 됩니다.

3. Attribution rule의 적용배제

                  자녀에게 부동산을 증여가 아닌 실제 양도거래로 신고하면 미성년 자녀에게 증여할 때 발생하는 attribution rule을 피할 수 있어서 부동산 이전 이후에 발생하는 투자소득을 자녀가 신고할 수 있습니다.

 

국세청으로부터 증여가 아닌 실제 거래로 인정받기 위해서는 제3자와 거래할 때와 같이 계약서를 작성하고 매매대금을 지급하여야 하며 지급하지 못한 매매대금이 있으면 이자를 지급해야 합니다. 

 

한편, 세법에서는 가족 등 특수관계자 간의 거래에서는 엄격하게 시장가격을 적용하도록 요구하고 있으며 시세보다 낮거나 높은 가격을 적용하여 신고하면 세법상 불이익을 주고 있습니다.

 

구체적으로 시장가격보다 낮게 거래하면 매도자의 매각가격을 시장가격으로 조정하여 양도세를 부과하고 매수자의 취득가격은 신고가격을 적용합니다.

 

예를 들어 부모가 시장가격이 $500,000인 부동산을 자녀에게 $300,000에 매각하는 것으로 신고한다면, 부모의 매각가격을 시장가격인 $500,000으로 조정하여 양도세를 부과하고 자녀의 취득가격은 신고가격인 $300,000을 그대로 적용합니다. 

 

이와는 반대로 시장가격보다 높게 거래하면 매도자의 매각가격은 신고가격을 그대로 적용하지만, 매수자의 취득가격을 시장가격으로 조정하여 매수자가 향후 부동산을 팔 때 불리해집니다. 예를 들어 부모가 시장가격이 $500,000인 부동산을 자녀에게 $700,000에 매각하는 것으로 신고한다면, 부모의 매각가격은 신고가격인 $700,000으로 그대로 적용하지만, 자녀의 취득가격은 시장가격인 $500,000으로 수정하여 적용하므로 자녀가 향후 부동산을 팔 때 내야 할 양도소득세가 증가합니다.

 

따라서 이러한 엄격한 세법 적용을 피하기 위해서는 가족 간의 거래 시 반드시 시장가격을 적용해야 합니다. 또한, 만일에 대비하여 계약서에 국세청으로부터 시장가격 조정 요청을 받을 때 거래가격을 시장가격에 따라 조정할 수 있다는 조항(price adjustment clauses)을 넣는 것이 좋습니다.

4. 부동산 증여 시 세금처리 규정 요약

                  부동산을 가족에게 증여할 때에는 여러 가지 세법상 검토할 내용이 있으며 이는 증여받는 자가 누군지에 따라 세법상 처리방법이 달라집니다. 구체적으로 증여받는 자가 배우자, 미성년자녀 또는 성인 자녀인지에 따라 부동산을 증여할 경우 적용되는 세법규정은 다음과 같이 요약할 수 있습니다. 

 

5. 주거주지 비과세 규정의 활용

 

                  부동산 증여 시 양도소득세를 걱정하지 않아도 되는 경우가 있는데 이때는 주거주지로 살고 있는 주택을 증여할 경우입니다.

 

즉, 가족이 거주하던 부모의 주택을 자녀에게 이전하면 부모는 주거주지 비과세 규정에 따라 양도소득세를 면제받아서 세금 부담 없이 자녀에게 부동산을 증여할 수 있습니다. 

 

한편, 부모가 주거주지 주택 외의 다른 주택을 성인 자녀에게 이전하고 성인 자녀가 이를 주거주지로 지정하면, 성인 자녀도 이전된 주택으로부터 발생하는 양도소득에 대해서 세금을 내지 않습니다.

 

그러나 같은 주택을 미성년 자녀에게 이전한다면 미성년 자녀는 이전받은 주택을 주거주지로 지정할 수 없어서 이전 이후의 양도소득에 대한 세금을 내야 합니다.

 

왜냐하면, 주거주지 양도소득세 비과세 규정에 의하면 가구당 한 채의 주택에 대해서만 주거주지 지정이 가능한데 가구의 범위에는 부모와 미성년 자녀가 포함되기 때문입니다.

 

따라서 부모와 미성년 자녀는 합하여 하나의 주택만 주거주지로 지정할 수 있으므로, 미성년 자녀가 보유하는 주택은 주거주지 주택으로 지정할 수 없습니다.

 

6. 취득세 검토

                  부동산을 증여할 때는 증여자의 양도소득 신고의무와는 별도로 자산을 이전받는 수증자의 취득세 납부의무가 발생합니다. 예를 들면, BC 주에서는 부동산 취득 시 $200,000까지의 금액에 대한 1%와 $200,000을 초과하는 금액의 2%를 주정부에 취득세로 내야 합니다. 하지만 배우자나 자녀 간에 주거주지 주택(Principal Residence)이나 별장(Recreational Residence)을 증여할 때에는 취득세가 면제되는 규정이 있습니다. 따라서 이러한 규정을 적절히 이용하여 취득세 부담을 줄일 수 있는지 검토하는 것이 필요합니다.

 

• 답변

                  캐나다에서는 증여세가 없으므로 부모가 자녀에게 주택을 이전할 때 증여세를 내지 않습니다. 또한, 증여하는 주택이 주거주지 주택일 때에는 증여자인 부모가 양도소득을 신고할 필요가 없고 수증자인 자녀가 취득세 면제혜택도 받을 수 있어 세금 부담이 최소화됩니다.

 

하지만 U씨는 주거주지 주택이 아닌 임대 주택을 자녀에게 증여할 예정이므로 세법상 처리가 다음과 같이 달라집니다. 첫째, U씨는 임대주택을 증여하는 시점에서 시장가격에 판 것으로 가정하고 이에 대한 양도소득을 신고해야 합니다.

 

둘째, 임대 주택은 주거주지 주택이 아니므로 U씨의 자녀는 부동산을 이전받는 시점에서 취득세를 내야 합니다. 셋째, U씨의 자녀가 18세 이하의 미성년자일 때에는 세법상 attribution rule이 적용되어 부동산 명의 이전 이후 발생하는 임대소득을 부모인 U씨의 소득으로 신고해야 합니다. 

 

이러한 세금 문제를 피하기 위해서는 U씨가 임대주택이 아닌 주거주지 주택을 자녀가 성인이 된 이후에 증여하는 것이 좋습니다.

 

이때 성인 자녀는 증여받은 주택을 본인의 주거주지로 지정해서 증여 이후에 발생하는 양도소득에 대한 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 

 

한편, 불가피하게 임대주택을 미성년 자녀에게 증여할 때라도 부동산 이전을 증여가 아닌 양도로 신고하면 attribution rule의 적용을 피할 수 있습니다. 하지만 이때 거래가격을 시장가격보다 높거나 낮게 정하면 세법상 불이익을 받을 수 있으므로 주의하여야 합니다.

 

남궁 재 회계사