S씨는 캐나다에 살던 중 한국경제가 외환위기로 어려웠던 1990년대 말에 한국에서 아파트를 2억 원 가량에 취득했습니다. 취득한 주택에서는 부모님이나 친척이 주로 거주했으며 S씨 부부가 가끔 한국을 방문할 때 이용하기도 했습니다. 캐나다에서는 한 번도 주택을 보유한 적이 없는 S씨는 최근 한국 부동산 가격이 오르고 환율이 유리해지면서 한국 아파트를 팔려고 계획하고 있습니다. 최근에 한국 아파트 시세를 알아보았는데 7억 원 가량에 팔 수 있다는 말을 듣게 되었습니다. 만일 7억 원 가량에 팔면 5억 원 가량의 양도차익이 발생하는데 이 경우 S씨는 한국에서 양도소득세를 많이 내야 할 것 같아서 걱정입니다. 한편, S씨는 한국 세법상 1세대 1주택에 대해서 양도소득세를 면제해 주는 제도가 있는 것으로 알고 있는데, 현재 캐나다에 살고 있는 S씨도 이 제도를 이용할 수 있는지 궁금합니다. 또한, 한국 아파트를 팔면 캐나다에서도 신고해야 할 텐데 이때 세금을 줄일 수 있는 방법도 알고 싶습니다.
검토
한국 세법은 캐나다 세법보다 부동산 양도소득에 대해 엄격하게 과세하고 있습니다. 하지만 주거 안정을 위해 1세대가 보유한 1주택에 대해서는 일정한 요건을 갖춘 경우에 양도소득세를 면제해 주는 제도를 운용하고 있습니다. 이를 1세대 1주택 양도소득세 비과세 제도라고 하며 이 제도를 잘 이용하면 1주택에 대한 양도세를 내지 않을 수 있습니다. 한편, 캐나다 거주자는 한국 세법의 비과세 규정을 활용하는 것과는 별도로 한국 부동산 양도로 발생하는 캐나다 내 세금을 최소화하는 방법을 검토하는 것이 필요합니다. 이하에서는 캐나다 거주자가 한국 세법상 1세대 1주택 비과세 제도를 활용할 수 있는 방법과 캐나다 세법상 절세 방안에 대해 살펴보겠습니다.
1세대 1주택 비과세 요건
한국 세법의 1세대 1주택 규정을 이용하여 양도소득세를 면제받기 위해서는 첫째, 주택 보유자가 양도 시점에서 한국 세법상 거주자로서 둘째, 본인이나 배우자 및 생계를 같이 하는 가족을 포함한 1세대가 국내에 1주택을 2년 이상 보유하고 셋째, 토지가 건물 면적의 5배(도시지역) 또는 10배(도시지역 밖)를 넘지 않고 넷째, 주택 양도가액이 9억 원 이하여야 합니다. 주택가격이 9억 원을 넘을 때는 9억 원까지 비과세하고 초과분에 대해서만 양도소득세가 과세됩니다.
해외이주에 따른 1세대 1주택 특례 적용
1세대 1주택 비과세 제도는 한국 세법상 거주자에게만 제공하는 혜택이므로 캐나다에 살고 있는 한인 등의 비거주자는 이러한 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 하지만 예외적으로 해외이주법에 의해 가족이 모두 출국한 후 출국일로부터 2년 이내에 주택을 양도하는 경우에는 거주자 요건과 관계없이 1세대 1주택 양도에 대해 비과세 됩니다. 이때에는 1주택을 2년 이상 보유해야 하는 규정을 충족하지 않아도 됩니다.
캐나다 거주자의 1세대 1주택 활용 여부
한국을 떠난 시점으로부터 2년 이내에 한국 부동산을 팔지 못하면 해외이주에 따른 특례규정을 활용하지 못하므로 양도소득세를 내야 합니다. 따라서 한국에서 내야 하는 양도소득세가 많을 것으로 예상될 때에는 한국으로 돌아가서 거주하면서 부동산을 파는 방법을 생각해 볼 수 있습니다. 한국으로 돌아가서 부동산을 팔면서 1세대 1주택 비과세 제도를 활용하기 위해서는 한국 거주자로서 1주택을 2년 이상 보유해야 하는 조건을 충족해야 합니다. 즉, 부동산 보유 기간이 2년을 넘었더라도 부동산을 보유하면서 2년 이상 한국에서 거주하지 않았다면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받지 못하므로 유의해야 합니다. 하지만 1세대 1주택 비과세 혜택을 받지 못하더라도 양도 시점에서 한국 거주자로서 부동산을 10년 이상 보유했으면 양도소득세 계산 시 장기보유특별공제를 80%까지 적용받아서 대부분의 양도소득세를 줄일 수 있습니다.
캐나다 세법상 한국 부동산 세금 문제
캐나다 거주자였다가 한국 거주자가 된다는 것은 캐나다를 떠난다는 것을 의미하므로 캐나다 세법상 비거주자가 되는 시점에서의 한국 부동산 세금 문제를 검토해야 합니다. 캐나다 세법에서는 해외에 부동산을 보유하고 있는 캐나다 거주자가 캐나다를 떠날 때에는 해외 부동산을 떠나는 시점의 시장가격에 처분한 것으로 간주하고 이에 대한 세금을 내도록 규정하고 있습니다. 이를 출국세(Departure tax)라고 하는 데 만약 한국 부동산에 대해 캐나다에서 이러한 세금을 내야 한다면 한국에서 1세대 1주택 비과세 제도를 활용해서 양도소득세를 내지 않는 것이 의미가 없을 수도 있습니다. 따라서 이때에는 한국 부동산의 출국세를 줄이는 방법을 생각해야 하는데 이를 위해서는 캐나다 세법의 주거주지 양도소득 비과세제도(principal residence exemption)를 활용할 수 있는지 검토하는 것이 좋습니다. 동 제도에 의하면 해외에 소재한 주택도 주거주지로 지정해서 양도소득을 면제받을 수 있으므로 만일 이 제도를 적절히 활용할 수 있다면 한국 부동산으로 인해 캐나다에서 내야 할 세금을 줄일 수 있습니다.
S씨의 사례 검토
S씨가 캐나다에 살면서 한국 아파트를 팔면 한국 세법상 비거주자에 해당하므로 총 양도차익 5억 원(예상 매각가액 7억 원 - 취득금액 2억 원)에 장기보유특별공제액(비거주자의 공제율 30%인 1.5억 원)과 양도소득기본공제액(250만 원)을 공제받아 3.475억 원의 과세표준이 계산됩니다. 이에 대하여 양도소득세율을 적용하면 지방소득세를 포함하여 총 1.2억 원 가량을 세금으로 내야 합니다. 하지만 S씨가 한국으로 돌아가서 한국 거주자로서 2년 이상 보유한 상태에서 아파트를 팔면 한국 세법의 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이때에는 한국 아파트에 대한 양도소득이 전액 비과세되므로 캐나다에 살면서 한국 아파트를 팔 때 내야 하는 세금인 1.2억 원 가량을 절약할 수 있습니다. 한편, S씨가 거주자로서 2년 이상 부동산을 보유해야 하는 조건을 지키지 못하고 팔아서 양도소득세를 내더라도, 부동산을 파는 시점에서 거주자에 해당하면 양도소득세 계산 시 장기보유특별공제율을 최대 80%까지 적용받을 수 있습니다. 이러한 공제를 적용하여 양도소득세를 계산하면 지방소득세를 포함해서 최종적으로 0.2억 원 가량의 세금만 내면 됩니다. S씨는 캐나다 거주자로서 한국 아파트에 대해서 캐나다에서 세금 신고의 의무가 있습니다. 구체적으로 S씨가 캐나다를 떠나는 시점에서 한국 부동산에 대해 출국세를 계산하고 납부해야 합니다. 하지만 S씨는 캐나다에 주택을 보유한 적이 없고, 한국 아파트를 임대목적이 아닌 친척이나 S씨 가족이 사용했으므로 한국 아파트를 주거주지로 지정하여 캐나다에서 양도소득을 면제 받을 수 있습니다.
답변
S씨가 캐나다에서 살면서 한국 부동산을 팔면 1.2억원 가량의 양도소득세를 한국에서 내야 합니다. 하지만 S씨가 한국에 거주하면서 아파트를 팔면 한국 세법의 1세대 1주택 비과세 제도를 활용하여 양도소득세를 전액 면제받을 수 있습니다. 따라서 S씨가 한국으로 영구 귀국하거나 상당 기간 이상 한국에서 거주할 계획이 있다면 한국 거주자가 된 이후에 부동산을 파는 것이 좋습니다. 한편, S씨가 한국 거주자가 된 후에 아파트를 팔 것으로 결정하고 캐나다를 떠난다면 캐나다 세법에 따라 한국 부동산에 대한 출국세 납부의무가 발생합니다. 하지만 S씨가 한국 부동산을 캐나다 세법상 주거주지로 지정할 경우 양도소득이 전액 비과세되므로 출국세를 내지 않아도 됩니다. 결론적으로 S씨가 한국 세법의 1세대 1주택 비과세 규정과 캐나다 세법의 주거주지 양도소득 비과세제도를 적절히 활용하면 한국 부동산 양도소득에 대해 한국과 캐나다에서 모두 세금을 내지 않을 수 있습니다.
