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금융 | [남궁재 회계사의 부동산 칼럼] 주거주지 용도변경(임대목적에서 주거주지로)

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작성자 남궁재 쪽지보내기 메일보내기 홈페이지 자기소개 아이디로 검색 전체게시물 작성일15-04-27 11:22 조회942회 댓글0건

본문

질문

 

L씨는 가족이 살고 있는 집 외에 임대하고 있는 집이 한 채 더 있습니다.

 

L씨는 조만간 은퇴하면 현재 살고 있는 집을 팔고 임대 중인 주택에서 거주할 계획입니다. 

 

현재 살고 있는 집은 2006년에 취득한 이후 10년이 지난 2015년 현재까지 가격상승이 크지 않았는데, 2010년에 취득하여 6년간 임대 중인 집은 보유 기간이 짧은데도 가격이 많이 올랐습니다.

 

L씨는 가족이 살고 있는 주택에 대한 양도소득에 대해서는 세금을 내지 않는다는 것을 알고 있습니다. 하지만 상대적으로 가격이 많이 오른 임대주택에 대해서는 양도소득세를 내야 하는 것이 걱정인데 이를 줄일 수 있는 방법이 있는지 궁금합니다.

 

검토

 

캐나다 세법에서는 임대하던 주택에 본인이 직접 거주하여 주택의 용도변경이 발생하면 해당 주택을 용도변경 시점의 시장가격(Fair market value)에 매각한 것으로 간주합니다.

 

이에 따라 납세자는 주택을 임대한 시점부터 임대 종료 후 본인이 거주하기 시작한 시점까지의 양도차익을 신고하고 이에 대한 세금을 내야 합니다.

 

하지만 이 경우 실제 팔지 않았음에도 소득을 신고하고 세금을 내야 하는 현실적인 어려움이 있습니다. 이러한 점을 고려하여 세법에서는 임대주택을 주거주지로 변경하는 경우 간주매각 거래의 신고를 실제 매각 시점까지 연기(Defer)하고 임대기간 중 최대 4년까지에 대한 양도소득을 면제해주는 Subsection 45(3) 제도를 운용하고 있습니다.

 

이하에서는 Subsection 45(3) 제도의 주요 내용에 대하여 살펴보겠습니다.

 

1.Subsection 45(3) 제도의 활용

 

캐나다 거주자는 임대하던 주택에 본인이나 가족이 거주하여 용도변경이 발생할 경우 양도소득세 신고 시점을 최종 매각 시점까지 연기해 달라(defer recognition of the gain to a later year)고 신청할 수 있습니다.

 

이를 Subsection 45(3) 제도라고 하며 이 제도를 이용하면 임대주택을 주거주지로 사용하기 시작한 시점에서 간주매각신고를 하지 않아도 됩니다. 

 

또한, 45(3) 신청을 하면 양도소득 신고의 연기뿐만 아니라 임대기간 중 최대 4년까지 임대주택을 주거주지로 지정할 수 있어서 45(2) 제도와 비슷하게 양도소득세 절감에 유용하게 활용할 수 있습니다.

 

2. 신청 조건 및 신청방법

 

45(3) 제도를 활용하려면 임대주택에서 주거주지로 용도변경이 발생해야 하는 조건이 필요하므로, 주택을 매각하기 전에 본인이나 가족이 주거주지로 거주해야 합니다.

 

따라서 임대주택을 계속해서 임대한 상태에서 팔았을 때는 용도변경이 발생하지 않았으므로 45(3) 제도를 이용할 수 없습니다.

 

한편 45(3) 제도를 이용하여 임대기간 중 4년까지 추가로 주거주지 신청을 하기 위해서는 첫째, 임대소득에 대해 세금 신고를 하여야 하고 둘째, 임대소득 신고 시 주택에 대해 감가상각을 하지 않아야 하며 셋째, 면제 기간 동안 다른 주택을 주거주지로 지정하지 않아야 합니다.

 

45(3) 제도를 활용한 간주매각 신고의 연기를 위해서는 국세청에 신청해야 합니다.

 

신청 시 특별한 양식은 없고 주소, SIN, 이름, 주택의 주소와 동 주택에 대해 45(3) 규정을 적용하게 해 달라는 내용의 편지를 주택의 최종 매각연도의 세금신고 기한 또는 국세청에서 요청한 날짜까지 보내야 합니다. 신고기한이 지난 경우에도 벌금을 내고 신청하면 국세청에서 인정해 줍니다.

 

3. Subsection 45(3) 제도 이용 시 양도소득세 계산 방법

 

캐나다 거주자인 L씨는 2006년에 취득하여 10년간 살고 있는 주택 A와 2010년에 취득하여 6년간 임대 중인 주택 B를 보유하고 있습니다.

 

L씨는 2015년 4월에 주택 A를 팔고 $100,000의 양도소득이 생겼으며, 곧바로 주택 B로 이사하여 살다가 2015년 12월에 주택 B를 팔고 $200,000의 양도소득이 발생했습니다.

 

이때 45(3) 제도의 활용 여부에 따라 L씨가 내야 할 양도소득세의 차이가 발생합니다.

 

첫째, 45(3) 제도를 활용하지 않을 경우 L씨는 거주한 주택에 대해서만 주거주지 지정이 가능하며 두 주택의 양도소득 계산은 다음과 같습니다. 

 

우선 주택 A에 대해 2006년부터 2014년까지의 9년과 세법에서 허용하는 추가 1년을 합하여 10년을 주거주지로 지정합니다. 이때 총 보유연도와 주거주지 지정에 따른 비과세 연도가 10년으로 같아서 주택 A에 대해서 계산되는 양도소득은 없습니다. 

 

한편 주택 B에 대해서는 총 보유 기간 6년 중 거주연도인 2015년과 추가적인 1년을 합한 2년을 주거주지로 지정합니다. 이에 따라 총 양도소득 $200,000중 2/6에 해당하는 $66,667은 비과세되고 4/6인 $133,333의 양도소득이 계산됩니다. 양도소득의 50%는 자동으로 면세되므로 최종적으로 과세되는 양도소득은 $66,667입니다.

 

둘째, L씨가 45(3) 제도를 활용할 경우 A주택 또는 임대를 주었던 B주택에 대해 4년까지 선택하여 주거주지로 지정할 수 있으므로 어느 주택을 주거주지로 선택하는 것이 유리한지 검토해야 합니다.

 

B주택에 대한 보유 기간 대비 양도소득이 A주택에 비해 크므로 L씨는 B주택을 주거주지로 지정하는 것이 유리합니다.

 

L씨가 B주택을 우선하여 주거주지로 지정할 경우 두 주택의 양도소득 계산은 다음과 같습니다. 

 

우선 총 6년간 보유한 주택 B에 대해서 실제 거주한 2015년과 45(3) 제도를 활용하여 2011년 ~2014년의  4년과 세법에서 허용하는 추가적인 1년을 합한 총 6년을 주거주지로 지정합니다.

 

이때 총 보유연도와 주거주지 지정 연도가 6년으로 같아서 주택 B에 대한 양도소득은 전액 비과세됩니다. 

 

한편 주택 A에 대해서는 총 보유 기간 10년 중 주택 B의 주거주지 지정연도를 제외한 2006년~2010년의 5년과 추가적인 1년을 합한 6년을 주거주지로 지정합니다.

 

이에 따라 총 양도소득 $100,000중 6/10에 해당하는 $60,000은 비과세되고 4/10의 $40,000에 대해서는 과세됩니다.

 

캐나다 세법에서는 양도소득의 50%만 과세하므로 최종적으로 $20,000의 과세 양도소득이 계산됩니다.

 

요약하면 L씨가 45(3) 제도를 활용하지 않을 경우 과세되는 양도소득은 $66,667이나, 45(3) 제도를 활용할 경우 과세 양도소득은 $20,000으로 계산되므로 45(3) 제도를 활용하여 $46,667 가량의 과세양도소득을 줄일 수 있습니다.

 

이러한 과세소득 차이에 개인별 한계세율을 적용하면 최소 $9,000가량에서 최대 $22,000가량의 세금 차이가 발생합니다.

 

4 Subsection 45(2) 제도와  Subsection 45(3) 제도의 차이점

          

45(2)는 주거주지를 임대주택으로 용도 변경한 경우에 세법상 용도변경을 하지 않은 것으로 인정해 주는 제도입니다.

 

한편 45(3)는 임대주택을 주거주지로 용도 변경한 경우 임대 기간 동안 발생한 양도소득 신고를 최종적인 매각 시점까지 연기해주는 제도입니다.

 

즉, 45(2) 제도가 용도 변경을 하지 않는 것에 중점을 두는 반면, 45(3) 제도는 양도소득 신고연기에 중점을 두고 있습니다. 

 

두 제도 모두 임대 기간의 4년까지에 대하여 추가로 주거주지 지정을 하여 양도소득을 줄일 수 있습니다.

 

하지만 45(2) 제도가 임대 시점에서 미리 신청해야 하는 반면 45(3) 제도는 주택을 매각한 시점에서 소급하여 신청할 수 있다는 장점이 있습니다. 따라서 주택을 한 채만 보유했을 때는 45(2) 제도를 활용하는 것이 좋지만, 여러 주택을 동시에 보유한 경우에는 선별적으로 선택 가능한 45(3) 제도를 활용하는 것이 유리합니다.

 

하지만 45(3) 제도를 활용하려면 임대주택에 거주한 후 주택을 팔아야 하는 조건이 필요하다는 것을 기억해야 합니다.

          

한편 임대 기간 동안 부동산 가격이 하락하여 손실이 발생하는 경우에는 45(2) 또는 45(3) 제도를 활용하지 않고 간주매각에 따른 손실을 신고하는 것이 유리할 수 있습니다.

 

5.해외 소재 부동산에 대한 적용

 

양도소득세가 면제되는 주거주지는 부동산의 소재지와 관계가 없으므로 해외에 보유하고 있는 주택도 주거주지로 지정이 가능합니다.

 

따라서 캐나다에 주택이 없는 캐나다 거주자가 해외에 거주용 부동산을 보유하다가 임대 목적으로 변경한 경우에는 45(2) 제도를 활용하여 임대기간 중 4년에 대한 양도소득세 면제가 가능합니다. 

 

캐나다와 한국에 동시에 주택을 보유하고 있을 때는 부동산을 매각하는 시점에서 45(3) 제도를 이용하여 본인의 세금 목적상 유리한 주택을 주거주지로 지정하여 세금을 최소화할 수 있습니다.

 

그러나 해외 주택을 매각하여 부동산 소재국에 양도소득에 대한 세금을 낸다면 캐나다 세금 계산 시 이를 외국납부세액공제(Foreign tax credit)로 이용하여 세금을 면제받을 수 있으므로 여러 사항을 고려하여 어떤 주택에 대해 45(3) 제도를 활용할지 결정하는 것이 좋습니다.

 

6. 비거주자 기간 동안의 적용 가능 여부

 

주거주지 양도소득세 비과세 규정은 캐나다 거주자에게만 주어지는 혜택이므로 캐나다 세법상 비거주자는 본인이나 가족이 거주하는 주택에 대한 양도소득 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.

 

이러한 이유로 비거주자는 45(2) 제도나 45(3) 제도를 이용한 임대주택의 양도소득세 비과세가 가능하지 않습니다.

          

답변

 

L씨는 보유 주택 중 가족이 거주한 주택에 대한 양도소득세는 주거주지 양도소득 비과세 제도를 이용하여 세금을 내지 않지만, 임대한 주택에 대해서는 양도소득세를 내야 합니다.

 

이때 비과세되는 거주주택은 가격상승이 크지 않아 낼 세금이 많지 않고, 과세되는 임대주택은 가격이 많이 올라서 세금을 많이 내야 하므로, L씨는 주거주지 양도소득 비과세 제도를 적절하게 활용하지 못하게 됩니다. 

 

하지만 L씨가 임대 기간 종료 후 임대주택에 거주한 후 주택을 매각한다면 Subsection 45(3) 제도를 활용하여 임대주택에 대한 양도소득세를 줄일 수 있습니다.

 

이 경우 양도소득이 많이 발생한 임대주택 대신 양도소득이 적게 발생한 거주주택의 양도소득을 신고함으로써 L씨는 두 주택에 대하여 내야 할 양도소득세를 최소화할 수 있습니다.

 

캐나다 세법상 본인이나 가족이 거주한 한 채의 주택에 대한 양도차익은 주거주지 양도소득 비과세 규정에 따라 과세하지 않습니다.

 

한편 주거주지를 임대하더라도 Subsection 45(2) 제도 또는 Subsection 45(3) 제도를 활용하면 임대기간 중 최대 4년까지에 대한 양도소득세를 면제받을 수 있습니다.

 

따라서 주거주지 주택의 용도를 변경하거나, 주택을 두 채 이상 보유하면서 이를 매각할 계획이 있을 때는 세법규정을 충분하게 검토하여 유리한 절세방안을 찾는 것이 중요합니다.

 

 

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남궁 재 회계사 

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