지난 한달동안 캐나다/미국 중앙은행의 이자율이 0-0.25%까지 내려갔습니다. 150 basis point정도로  전세계의 중앙은행이 미국 중앙은행 (Fed/FOMC) 이자율 조정에 동참하였습니다. 이와같은 움짐임이 부동산 시장에 미치는 영향을 요약해봅니다. 

3월 4일: 1.75% -> 1.25%;

3월 13일: 1.25% -> 0.75%;

3월 27일: 0.75% -> 0.25% (캐나다)

3월 3일: 1.75% -> 1.25%;

3월 15일: 1.25% -> 0.25% (미국)

 

부동산 시장의 자산 이익률과 그 계산은 대부분 리스 인컴에 기인합니다. 일반적으로 주식/채권시장의 이익율보다  부동산 리스인컴이 안정적인 이유는 대부분이 5-10년의 장기적 캐시 플로우 인컴을 기반으로 계산하기 때문입니다. 독점적인 시장의 성격을 갖는 기반시설, 예를 들어 꼭 필요한 전기, 통신등의 유틸리티나 상업용 부동산에 대한 수요는 장기적이고 지속적이므로 다른 자산 카테고리 보다 훨씬 안정적이며 오히려 더 나은 수익률을 기록합니다. 같은 부동산 자산중에서는 장기 계약을 하는 오피스 빌딩의 리스 이익률이 단기적인 캐시플로우 이익이 대부분을 차지하는 호텔서비스를 하는 부동산보다 좋습니다. 인플레이션의 영향을 덜 받는 점도 또한 고려 대상입니다. 같은 기반시설 자산중에서도 시장 변동에 더 민감한 도로, 공항, 항만시설보다 10년 장기 오피스 리스가 안정적인 이익률 성장을 보입니다. 

하락장에서는 이자가 내려갑니다. 상승장에서 인플레에 대한 위험을 상쇄시키려는 시장의 힘으로 이자가 올라 갑니다. 가격 하락 시장에서는 인플레이션을 유발(?)시켜야 하는 시장의 힘 때문이지요. 인플레가 다시 시작되면 이자는 다시 올라갑니다. 실제로 느끼는 인플레와 통계로 보여주고 중앙은행 인플레와 이를 조정하는 이자는 다릅니다. 실물 모게지 이자율이 중앙은행이 관리하는 이자와  같은 비율로 움직이지 않는것과 같습니다. 

 

부동산 자산에 대한 이익률 또한 중앙은행의 또는 일반은행의 실물 모게지 이자의  급진적인 이자율 상승시 부정적인 영향을 미칠것입니다. 중단기적으로 모게지 이자율이 급격히 오를것으로 예상되지 않습니다. 그러므로, 장기적인 렌탈 계약과 안정적인 캐시플로우에 기반을 둔 부동산 자산은 경기가 다시 상승장으로 순환되는 활황장 시에서도 주식/채권 시장 자산과 함께 있어야할 아주 중요한 안전 자산중의 하나입니다.

참고 자료: Brookfield Asset Management, Larry Antonatos

 

참고로 자산중 주식시장과 부동산시장과의 동조현상이 있을까요? 같은 방향으로 움직이는 동조 현상이 최근의 과거에 많이 있었습니다만 그 타이밍에 대한 해석이 달라질 수가 있습니다.

그럼, 통계에서 보여지는 상업용 부동산과 주택 부동산 시장에서의 상관관계와 동조 현상은 어떨까요? 빠르게 동조합니다. 

 

결론부터 말씀드리면 차트에서 긍정적으로 동조하여 같은 움직임을 보입니다. 또한, 지난 과거의 이익률 통계 분석을 보면 상업용 부동산과 주식 시장간에도 50-65% 동조 현상을 보인 사례가 있습니다.