Multiple offers (한개의 물건을 놓고 복수의 바이어가 사겠다는 의사)

시장이 좋을때는 다수의 바이어들이 똑같은 생각을 하지요. 지금 좋은 물건이 싸게 나와 있는데 어떻게 안될까? 라고.

네 그렇습니다. 이런 시장을 셀러들의 마켓 즉 Sellers’ Market(셀러가 드라이버 좌석에 앉아 있는 시장)이라고 부릅니다. 부동산 시장에 나와 있는 총합의 물건중 예를 들어 100개의 부동산 물건중 20개가 어떤 지역에서 팔렸다고 할때, 이는 시장에서 100명중 20등 안에 들어서 (가격 흥정은 뒷일) 팔릴 경우엔 셀러가 쉽게 팔수 있는 시장이라고 하여 ‘셀러들의 시장’이라고 하며, 만약 sales over active listings이 12%-8%정도 미만이면 바이어가 좌지우지 하는 시장인 바이어즈들의 시장 (Buyer’s market)이라고 부릅니다. 현재 밴쿠버 시장은 서서히 셀러의 시장으로 변하고 있습니다.

이 중요한 용어부터 자세히 이해하셔야 합니다.

여기서 말하는 20%는 ‘SALES (over) TO ACTIVE RATIO’라고 합니다. 하지만 정확한 이름은 sold properties of as in total number in a period over to the total available listings in that period가 맞을것 같습니다. 즉 지난달들에 팔지 못한 물건들과 이번달에 새로이 등록된 물건이 모두 포함된 시장에 나와있는가능한 물건과 팔린 물건의 비율입니다.

새로 진입한 물건만의 비율을 보며 혼동하시는 분들이 많습니다. 통계를 조작하는 것도 아니고 Misleading하는 것은 영어가 약한 한국인에게만 국한되지 않습니다. 예를 들어 요즘 이비율이 40%로 갑자기 늘었다고 하는 서양 미디어 보도가 있는데요. 이는 Sold properties’ number over the ‘newly entered listings in this month’ stats 입니다.

셀러의 시장시 주안점과 현 시장상황을 제대로 분석하려면?.

1.    20%가 넘어서 50%되는 리치몬드 콘도 시장에 제 물건이 있을때 저는 너무 많은 오퍼가 들어와서 당황했습니다. 나중에 50%란 스테츠가 한달후 나온 시점에서 되돌이켜 볼떄에. 

이는 10명의 집주인중 5명은 대강 해도 물건을 팔 수 있었다입니다. 적당한 가격만 되면 적당히 해도 팔렸다는 것입니다. 쉽게 말해 100명중 50등까지 성공적으로 바이어를 만났다입니다.

2.    그럼 어떻게 이 많은 바이어들의 오퍼를 저는 셀러를 위해 요리할까요?

3.    그럼 바이어들에게 어떻게 공정하게 하면서도 셀러를 위해 가장 좋은 가격과 조건의 오퍼를 성사시켜야 될까요?

질문. 부동산 업자가 집주인을 위해 해야하는 일들은 무엇이 있을까요? 왜 내가 이 쉬운 시장에서 직접하지 부동산 업자를 고용해서 팔아야 할까요?

1.    캐나다에서는 그리고 한국도 마찬가지로 법적으로 하자가 있지 않으면 대부분 Auction 시스템을 쓰지않습니다. 경매물건은 무슨 법정 문제가 걸려있는 소송건의 물건들이 대부분입니다. 인기있는 물건의 가격 결정과 절차는 경매를 통해서 이루어지는 노량진 수산시장에서 처럼 이루어지지 않습니다.

2.    절차가 공평해야 시장 참여자들의 뒷말이 없으므로 부동산협회에서 많은 제약을 걸어 놓습니다.

그럼 어떻게 하면 아주 좋은 가격에 나온 이 좋은 물건을 놓치지 않을까요?

A.    당연히 오퍼 가격이 가장 중요합니다. 그 다음으로는 부속된 오퍼의 조건입니다. 예를 들어 조건없는 캐시 오퍼등과 셀러가 원하는 것을 써낸 조건등.

B.    공정한 절차를 통과한 또한 가장 좋은 오퍼를 낸 바이어가 셀러의 마음을 얻어야 공평합니다.

나의 과거의 경험에 기초한 복수오퍼 상황시에 성공한 전략이나 고객님이 알아할 점이 있다면?

1. 내 오퍼 ‘가격’이 진정한 무기다.

2. 경쟁시장에서 살아 남으려면 그 시장 절차를 제대로 알아야한다.

3  적절한 시장가격과 그 물건의 정확한 가치판단을 분석해야한다.

4. 가장 높은 가격에 사겠다고 하거나 또는 Asking Price와 같아도 셀러는 바이어의 오퍼를 받으드릴 의무가없다.

5. 카운터 오퍼는 셀러가 받은 시간대로 제시(Presentation of offers)하게끔 명시되어 있지만  셀러는 그 순서를 무시할수 있는 권리가 있다. 예) 오퍼 너무 많으면 시간 재설정하고 오퍼 다시 써오라고.

6. 카운터 오퍼할 바이어 상대는 셀러와 셀러쪽 부동산 업자만 정할수 있다.

7. 바이어는 다른 경쟁자들의 오퍼를 볼 수없다는 점을 숙지한다.

8. 오퍼낸 다른 참여자인 바이어와의 경쟁할 나의 의사결저의 판단기준을 점검한다.

9. 셀러가 진정 무엇을 원하는지 사전 조사를 한다.

10. 플랜 A와 플랜 B를 준비한다. Back-up offers or to another property?

유상원 부동산

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