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부동산 | [유상원 리얼터의 부동산 이야기] 오프하우스 가서 마음에 들때 고려할 해볼만한 질문이 있다면?

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작성자 유상원 쪽지보내기 메일보내기 자기소개 아이디로 검색 전체게시물 작성일20-09-28 17:17 조회366회 댓글0건

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Open House는 대문이 열려있는 집이라고 하는 것이 정확할것 입니다. 셀러쪽 리얼터가 제지하지 않는 이상 특정 시간동안만은 아무나 들어가서 타인의 개인적인 공간을 마음껏 들여다 볼수 있습니다. 이때 중요한것은 셀러쪽인 리스팅 에이전트는 쎌러만의 이익을 대변하며 오픈하우스를 주최하는데 혹시하고 구경왔다가 관심을 보이는 바이어들을 위해서는 오퍼를 써줄 수 없습니다. 현 부동산 법으로는 바이어나 셀러쪽의 부동산 중개인은 그 한쪽 편만의 이익을 대변할수 있기 때문입니다. 캐나다에서는 부동산을 살때 복비를 내지 않아도 되지만 바이어를 대변하고 오퍼를 써줄 본인의 부동산 에이전트가 필요합니다.


이런 오픈하우스를 번거롭게 하는 이유는 무엇이 있을까요? 집 팔려면 집을 보여 주어야 팔리겠지요? 그런데, 집 구경꾼이 내 집 사려는 사람도 아닌데 아무한테나 보여준다 ? 오픈하우스 안하면 안되나요? 라고 질문하시는 분도 계시고 가끔 그 말씀이 특정한 경우에는 맞기도 합니다.


마케팅의 목적은 그것을 대중에 최대한 광고 많이 하여 Market에 최대한 Exposure를 하기 위한 것입니다. 내 집이 이렇게 싸고 좋다고 최대한 많은 다수에 공개하여 알려져야 많은 사람들에 관심도가 높아지고, 경쟁하게 하고 그 집을 좀더 따져 보게, 고려하게 하는 것이 목적일 것입니다. 오픈하우스에 있는 비싼가구에 현혹되는 리얼터인 저도 보러갑니다. 그러면 가서 집에 대해 도대체 무엇을  물어봐야할까요? 또한 자주 하시는 질문이 있다면? 오픈하우스하는 쎌러쪽/리스팅 부동산 중개인은 다음과 같은 아래의 질문에 반드시 답변해 줄 의무는 없지만 알아볼만한 것들입니다.


1.지붕, 온수/물 탱크, 파이프등의 배관, 전기장치 등은 언제것이며 새것으로 바뀌었습니까?  참고로, 찬물과 더운물 (타운하우스는 온수 물탱크 개인 소유) 비용은 콘도의 매달내는 관리비에 포함되어 좋을 수도 있지만 모든 장치는 수명이 있습니다.


2. 감가 상각 보고서가 있습니까?

콘도/타운하우스라면 스트라타 리포트에 카펫 수리나 페인트를 새것으로 바꾸었으면 언제 했다고 하는 스트라타 카운실 리포트에 기록이 있습니다. 땅을 공동소유하는 Strata Corporation이 있는 콘도/타우스등은 Depreciation Report (감가상각과 보존을 위한 미래 가치 판단)를 법으로 준비하게끔 하는 강제조항이 BC주에 있습니다. 

이것은 부동산이나 건물의 현재 상태에 대한 좋은 정보를 제공합니다 이미 완료된 유지 보수, 관리 및 업그레이드에 대한 기록은 향후의 보수비용을 Contingency Reserve Fund Study로 추정 할 수 있습니다. 수리/보수/유지 비용 금액의 규모가 매우 큰 다세대 스트라타 (공동소유 주택인 콘도 타운하우스등은)는 CRF(Contingency Reserve Fund)를 1년 Budget대비 어느 비율 이상으로 비상금으로 저축하도 규정되어 있습니다. 이는 많으면 많을수록 안심이 되겠지요. 모기지를 얻어서 매입하시는 경우 이금액이 규정이상으로 적으면 은행에서 주택 담보 대출을 안해줄 수도 있습니다.


3. 특별 징수액 (Special Assessment Levy)가 있습니까?

특별 부과 분담금은 건물 또는 지붕과 같은 단지내 공동 소유 장치나 설치물의 업그레이드 또는 수리 비용을 충당하기 위해 소유주가 한시적 그리고 일시적으로 매월 관리비와는 별도로 지불해야하는 추징금액입니다. 4월에 특별 수리 부담금이 주민자회의에서 승인되었으니 연말까지 $ 15,000 내라는 청구서가 나오면 확실히 알고 싶을 것입니다. 특별 부과금이 이미 승인되었다는 사실을 알고있는 경우, 중개인과 셀러는 바이어가 아닌 셀러가 지불하도록 협상 할 수도 있습니다.


 4. PDS (본인 집에 대한 상태 공개명세서)가 있습니까?

Property Disclosure Statement는 쎌러가 알고있는 본인의 부동산에 대한 이력을 제공합니다. 완전하지는 않지만 PDS는 그 부동산의 기본 정보를 제공합니다. 이 문서에 "물누수나 데미지의 이력이 있었습니까?" 등 아는한 최선을 다해 부동산 공개 성명서를 작성했는지는 알수없습니다. 예를 들어 세입자가 살고 있기 때문에 100 % 확실하지 않은 질문에 답할수 없을수도 있습니다. 하지만 캐나다에서는 세입자가 살고 있어도 주인이 하자를 고쳐주게되어 있습니다.


 5. 쎌러가 이미 이사갈 주택을 구입 했습니까?

이사, 입주 날짜가 매우 중요합니다. 또한 파는쪽에서 이사 할 동기가 있는지 아니면 시장에서 테스트 중인지 알고 싶기 때문에 이 질문을 하고 싶을 것입니다. 이 질문을 통해 오퍼를 유리하게 내거나 카운터 오퍼를 낼수 있습니다.


6. 쎌러는 정해진 이사 날짜를 염두에두고 있습니까?

누구나 인간은 이기적이므로 자신의 편한 날짜에 입주가 가능한지 여부를 알고 싶을 것입니다. 거래시 항상 가격 협상이 최고로 중요한 것은 아니며 한쪽에서 선호하는 날짜가 무엇인지 알 수 있다면 오퍼에 관해 유리할 수 있습니다. 융통성이 있고 그러한 날짜를 수용 할 수 있다면 더 이상적인 날짜를 위해 더 낮은 가격을 기꺼이 받아들이는 경우가 있습니다. 반대로, 자신의 날짜가 정해져 있고 판매자의 날짜와 맞지 않는 경우에는 성공 가능성을 위해 더 높은 입찰가를 제시할 의향이 있어야합니다.


7. 부동산 사겠다는 서면 제안 (Offer)을 받았습니까?

리스팅 에이전트는 다음 중 하나를 알려줄 것입니다. 1. 특정 날짜에 오퍼를 받습니다. 2. 사겠다는 제안을 받았지만 거부했습니다. 3. 아직 제안을 받지 못했습니다. 4. 받아서 현재 네고중입니다. 5. 받았고, 협상 끝났지만 조건해제/해지날짜를 기다리고 있습니다.

오퍼가 한쪽에서 더이상 협상을 거부하여 물러나 실패로이 무너지는 경우에 대비하여 백업 제안을 받기 위해 합의된 조건부 협상이 불안해 보이는 경우는 중개인은 계속해서 부동산을 보여주기도 합니다. 또는 복수의 오퍼를 받아 더 좋은 것을 취하기 위해 특정 날짜에 특정 시간에 오퍼를 받으려 할 가능성도 있습니다. 오퍼가 얼마나 많은지에 따라 오퍼가격이 달라질 가능성이 높기 때문에 오퍼가 없는지 아니면 5 개의 오퍼와 경쟁하고 있는지 알고 싶을 것입니다. 꽤 오랜기간 시장에 나와 있었다면 운이 좋게도 당신의 오퍼가 유일한 것이 될 수 있습니다. 이 경우 과거에 제안을 받았는지 여부와 거부했는지 여부와 그 이유등을 묻는 것은 쎌러의 의향을 잘 파악할수 있겠지요.


8. 이 부동산 물건이 시장에 나온지 얼마나 되었습니까?

부동산이 오랫동안 시장에 나와 있었다면 가격 협상 더 쉽게 할 수 있다고 가정할수도 있습니다. 그러나 오랫동안 시장에 나와 있고 뜨거운 시장에 있다면 그 이유를 스스로에게 물어볼 수 있습니다. 집에 문제가 있습니까? 이 부동산 가격이 상대적으로 비싸지 않습니까?


하지만 90일정도 안에 셀러쪽 가격변동이 없거나 사려는 매기,즉 바이어들의 오퍼가 없다면 저 같으면 오래된 물건이라는 것을 불식시키기 위해 새로 등록된 물건인것 처럼 다시 리스팅해버립니다. 대부분의 사람들에게 주택 구입은 당신이 할 수있는 가장 큰 투자입니다. 오픈하우스에도 가셔셔 스스로의 시간도 투자하셔야 돈을 벌수 있습니다.


유상원  BC주 공인 부동산 중개사

604-345-9856

FrankYoo.net


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