계약금 즉 디파짓은 일반적으로 바이어가 매매대금의 일부를 금전으로 선지불하여 계약을 완결할 때까지 계약을 더욱 진지하고 보다 신뢰시키고자 하는 의지이다. 

 

일반적으로 주택매매시 계약금은 바이어가 매매대금의 5% 정도를 지정한 신탁계좌 (trust account)에 입금하게 된다. 입금된 디파짓 금액은 계약서에 명시한대로 진행되면 잔금과 함께 합산되며 등기와 교환하여 거래를 완결(completion or closing)하게 된다. 

 

그러나 잔금일에 바이어의 귀책으로 거래를 종결하지 못하였다면 계약금은 상대방인 셀러에게 돌아가는 것이 일반적이다.  다음과 같은 예를 들어보자.  

 

바이어와 셀러가 $1,000,000에 주택 매매계약을 체결하였다. 바이어는 일주일 후에 모든 조건을 해지(subjects removal)하고 계약금으로 $50,000을 디파짓 하였다. 

 

바이어와 셀러는 한달후에 있을 잔금일(completion date)을 기다리고 있는 상황이다. 바이어는 운영하던 모텔을 매각하여 그 대금으로 잔금을 지불하려 했으나 모텔이 예정대로 팔리지 않아 잔금 치르는 것에실패하고 계약은 파기되었다. 

 

얼마 후 셀러는 그 집을 다시 주택시장에 내 놓아 $920,000에 다른 바이어에게 매각하였다. 셀러는 실질적으로 $1,000,000에 팔 수 있었던 집을 $920,000에 매매 하여 $80,000이라는 손해를 보았다. 

 

이러한 경우에 계약금 $50,000은 셀러에게 귀속되고, 차액 $30,000및 기타비용에 대해서도 소송하여 받아낼 수 있을 것이라는데 대해 이견은 없을 것이다. 

 

그러나 $1,080,000에 매각한 경우에는 어떻게 될까? 

 

1997년 비씨주 어느 항소법정 판결에서는 셀러가 바이어의 거래위반으로 입은 손해는 피해 금액이 많고 적음에 상관없이 계약금은 셀러에게 돌아가도록 판결하였다. 

 

즉 계약이 파기된 이후에 다른 바이어와 계약한 금액이 종전에 계약한 금액보다 설령 높은 가격에 팔렸다 하더라도 셀러에게 돌아가게 판결한 것이다. 

 

이는 처음 표준매매계약서를 만들 때 계약금 조항에 부여한 취지 즉 "바이어가 잔금지불에 실패하는 경우에 계약금은 셀러에게 몰수된다" 와 부합한다. 

 

그러나 2009년 또 다른 건의 비씨주 항소법정에서는 다른 판결이 나왔다. 즉 "셀러는 실질적으로 손실(actual damage)을 입은 부분에 대해서만 계약금을 가져가도록 하고 이를 초과한 부분에 대해서는 적용되지 않는다"는 판결을 내렸다. 

 

예에서 본 바와 같이 바이어가 잔금지불에 실패하여 계약이 파기되고 그 이후에 셀러가 같은 물건을 $1,080,000에 매각한 경우에는 셀러는 실질적으로 손해를 보지 않았으니 바이어의 계약금 $50,000은 다시 바이어에게 돌아가도록 판결한 것이다.          

 

동일한 내용을 놓고 다른 판결이 나오자 대법원에서는 동일 사안에 대해 각기 다른 해석은 양립할 수 없다고 결론을 내리고 "바이어가 잔금을 완납하지 못하고 거래 종결에 실패한 경우에 셀러는 받은 손실을 입증하지 않고도 계약금을 몰수할 수 있다"라는 해석으로 내용을 분명히 하였다. 

 

이에 따라 표준계약서 내용에는 "non-refundable"이란 단어가 추가되면서 계약금의방향을 확실히 하였다.  <자료출처 - RECBC>