상업용 부동산의 가치측정으로 가장 많이 사용하는 방법은 수익률 계산방식일 것이다. 수익률로 계산하는 방법중에서도 가장 보편적으로 사용하는것은 Cap Rate 계산방법이다.

Cap Rate 계산방식은 부동산이나 비즈니스에서 나오는 순이익 (NOI, Net Operating Income)을 투자비용 즉 부동산 거래가격으로 나누면 된다. 순이익은 재무제표상의 총수입에서 관련지출을 제외하고 얻게되는 현금흐름을 의미한다. 기본공식은 "Cap Rate (%) = 순이익 NOI/ 부동산의 가치"이다.  바꾸어 말하면 "부동산의 가치= 순이익/ Cap Rate" 이와 같이 계산할 수 있다. 

   

예를 들어 버나비의 단독상가가 트리플넷으로 들어오는 리스이익 즉 순이익이 년간 $250,000 이고 이 지역의 상가 Cap Rate 기대수익률이 5%라고 한다면 상가의 가치는$5,000,000 로 그  가치를 계산하면 된다. 즉 $250,000을 5%로 나누면 된다. 트리플넷리스는 면적에 따라 일정하게 정해진 금액이 건물주에게 수입으로 들어가고 이외에 재산세, 보험료, 관리비등의 변동성이 있는 비용은 세입자들이 분담하여 부담하는 방식을 말한다. 호텔의 예를 들어보자. 

 

알버타의 호텔을 매입하려는 투자자가 해당호텔의 재무제표를 받아보니 최근년도의 순이익이 $500,000 이었다. 해당지역에 호텔을 매입하려는 투자자들의 기대수익은 약 10%라고 하자. 그러면 이 호텔의 가치는 약 $5,000,000으로 볼 수 있다. 급매물로 매입한 호텔의 지역 경기가 좋아져 순이익이 $700,000로 올랐다면 호텔의 가치는 다시 $7,000,000 으로 볼 수 있다. 

    

기대수익은 일반적으로 해당부동산이나 비즈니스 위험정도에 따라서 달라진다. 즉 "고위험 고수익, 저위험 저수익" 원칙이 그대로 적용된다. 위험의 무게를 측정할 수 있는것들은 경쟁관계, 건물나이, 로케이션, 경기변동, 잠재력, 관계법변화, 환경요인, 소비패턴변화 등을 들 수 있다. 이런한 위험들은 투자자 자신이 통제 가능한 것들도 있지만 그렇지 않은것이 더 많아 보인다.   

   

상업용 부동산의 종류별 Cap Rate 기대수익을 종류별로 살펴보면 다음과 같다.

 

- 상가, 오피스, 인더스트리얼 : 4-6%,
- 렌트용 멀티패밀리 건물 : 3-5%,
- 모텔, 호텔 : 8-12% 

 

한편 부동산이 포함되지 않는 스몰비즈니스의 가치계산은 Cap Rate 방식을 사용하지 않고 보통 승수(Multiplier) 방식을 이용한다. 즉 순이익에 몇배를 곱해서 비즈니스 가치를 계산해 낸다. 달리 말하면 만일 순이익에 2.5배를 주고 비즈니스를 산다면 2년 반이 지나면서 투자한 원금을 회수한다고 볼 수 있다. 

 

예를 들어 코퀴틀람의 일식당의 년간 순이익이 $100,000 이라고 하자. $100,000에 적당한 승수를 곱하면 비즈니스의 가치가 계산된다. 밴쿠버 지역에서 일반적으로 비즈니스 거래의 승수는 약 2-3배 정도이다. 이러한 기준으로 비즈니스의 가치는 $200,000-$300,000 정도이다.

 

승수의 차이는 비즈니스 리스크 정도, 노동환경, 로케이션, 리스조건, 렌트비, 건물이나 집기의 상태, 프랜차이즈 유무, 장래성 등에 따라 달라진다. 여러가지 상황이 양호 할수록 승수가 높아지는 것은 당연하다. 상업용 가치계산에서 핵심은 순이익을 정확히 산출해 내는것이다. 실질적으로 비용이 나가지 않는 감가상각 부분이나 투자자마다 다른 장기대출상환이나 이자등 회계적 부분등은 별도로 취급해야 한다.  

 

Cap Rate 계산방식은 돈의 시간가치나 부동산의 물리적 상태는 반영하지 못하는 단점이 있다. 따라서 복합적 방법을 통하여 가치를 측정해야 하는 경우가 많다. 그러나 간편하게 가치를 측정하는 장점이 있어 일반적 투자자들이 가장 많이 애용하는 계산방식이다. 

 

 

 

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