'세 가지 요인' 덕분에 주요 시장에서 광범위한 개선

밴쿠버와 토론토에서 주택 구매력 크게 개선

2024년 금리 인하 예상에도 불구하고 주택 가격 상승 지속

캐나다의 주택 시장에서 최근 '세 가지 요인'이 주택 구매력 개선으로 이어졌다고 내셔널 은행(National Bank of Canada)이 16일 발표했다. 이는 2019년 이후 가장 큰 개선이다.

내셔널 은행에 따르면 추적 중인 10대 주요 시장 모두에서 '광범위한 개선'이 나타났다. 이 지표는 중간 가격 주택의 모기지 상환액이 소득에서 차지하는 비율을 추적하는 방식이다.

2024년 1분기 동안 이 비율은 3.1%포인트 하락해 58.9%를 기록했으며 이는 2019년 2분기 이후 가장 큰 분기별 개선이다.

내셔널 은행은 토론토, 밴쿠버, 빅토리아 등 캐나다에서 가장 주택 구매력이 낮았던 3대 시장에서 가장 큰 개선이 나타났다고 밝혔다. 이는 분기 동안 주택 가격이 비교적 크게 하락했기 때문이다.

토론토의 경우 콘도를 제외한 주택의 소득 대비 모기지 상환 비율이 지난 분기 5.7%포인트 하락해 84.4%를 기록했으며, 콘도는 2.7%포인트 하락해 50.2%를 기록했다. 밴쿠버는 주택이 8.9%포인트, 콘도가 3.8%포인트 하락해 더 큰 폭의 개선을 보였다.

센추리 21 부동산 중개인 프리테시 파레크 씨는 봄철 주택 시즌을 앞두고 많은 시장 관찰자들이 예상했던 가격 상승이 일어나지 않았다고 말했다. 그 결과, 일부 구매자들은 적절한 가격에 주택을 구입할 수 있었다고 한다. "구매 준비가 된 몇몇 사람들에게는 잘 맞아떨어졌다"고 파레크 씨는 말했다.

주택 구매력의 향상은 주택 가격 하락, 중간 소득 상승, 모기지 금리 하락이라는 '세 가지 요인'에 의해 촉진되었다고 내셔널 은행 경제학자 카일 담스 씨와 알렉산드라 두차르메 씨는 보고서에서 밝혔다. 

비록 중앙은행이 올해 지금까지 모든 회의에서 정책 금리를 5.0%로 유지했지만, 금리 인하 기대감이 1분기 동안 기준 5년 모기지 금리를 32bp 하락시키는 데 기여했다고 보고서는 지적했다.

하지만 담스 씨와 두차르메 씨는 1분기의 주목할 만한 개선에도 불구하고 모기지 비용이 소득에서 차지하는 비율이 "접근 가능한 수준"에는 여전히 미치지 못한다고 말했다. 밴쿠버에서는 중간 소득의 비율로 비콘도 주택의 상환금을 충당하기 위해 여전히 100% 이상의 소득이 필요하다.

보고서는 올해 남은 기간에 대해 낙관적이지 않다. 2024년 후반에 금리가 하락할 것으로 예상되지만, 인구 증가로 인해 주택 가격이 "탄력적"으로 유지될 것으로 보인다. 캐나다의 공급 격차는 가격 상승 압력을 계속해서 가중시킬 것이라고 보고서는 지적했다. 일하는 연령대 인구와 주택 착공의 비율이 40년 만에 최악의 수준에 도달했다.

보고서는 "현재 심각한 주택 부족 상황에서 매매 및 임대 가격의 역학이 계속해서 상승세를 보일 것"이라고 밝혔다.

금융 시장과 경제학자들은 앞으로 몇 달 안에 캐나다 은행이 첫 번째 금리 인하를 단행할 것으로 기대하고 있으며, 다음 금리 결정은 6월 5일로 예정되어 있다. 파레크 씨는 중앙은행의 첫 번째 금리 인하가 더 많은 구매자를 시장으로 끌어들일 것으로 예상하지만, 이는 대부분의 사람들에게 구매력을 의미 있게 개선하지는 않을 것이라고 말했다.

금리 인하는 현재 주택을 구입할 수 있는 가능성이 있는 구매자들에게 영향을 미칠 것이라고 한다. 파레크 씨는 "중앙은행의 정책 금리가 0.25%포인트 하락한다고 해도 월간 모기지 상환액에 큰 차이를 만들지는 못할 것"이라며, 첫 금리 인하가 "심리적 트리거" 역할을 할 수는 있지만 "금융적 트리거"로 작용하지는 않을 것이라고 덧붙였다. "0.25%포인트 정도의 인하로는 구매력에 대한 논의가 크게 달라지지 않을 것"이라고 파레크 씨는 말했다. "도움이 되려면 조금 더 큰 폭의 하락이 필요할 것이다."