밴쿠버, 급등하는 땅값으로 주택 구매와 임대 어려워

콘돈 교수 "토지 가격 상승, 심각한 불평등 초래"

밴쿠버 주택 위기, '포용적 구역제'로 해결할 수 있을까?

밴쿠버의 토지 가격이 급등하면서 주택 구매와 임대가 일반 근로자들에게는 점점 더 어려운 일이 되고 있다. 이는 단순한 집값 문제가 아니라 '땅값'의 문제다.

몇 십 년 만에 전세계 영어권 나라에서 가장 큰 부의 원천이 된 캐나다 부동산을 소유하지 못한 사람들에게는 상황이 더욱 낙담스럽다. 특히 메트로 밴쿠버에서는 토지 인플레이션이 가장 심각하다. 예를 들어 밴쿠버의 토지 가격은 2008년부터 2016년까지 500% 급등했다.

대부분의 주요 도시에서 토지의 가치는 이제 건물의 가치를 훨씬 초과한다. 이로 인해 주택 구매와 임대가 일반 근로자들에게는 거의 불가능해졌으며, 이는 심각한 불평등을 초래하고 있다.

SFU의 패트릭 콘돈 교수는 최근 발표한 책 '부서진 도시: 토지 투기, 불평등과 도시 위기(Broken City: Land Speculation, Inequality and Urban Crisis)'에서 이러한 문제를 심도 있게 다루고 있다.

콘돈 교수는 "렌트비가 비싸진 이유는 건설 비용이 상승해서가 아니라 아파트가 있는 토지의 가격이 세 배 이상 올랐기 때문이다"라고 썼다. "주택담보대출이 점점 더 어려워지는 이유는 집을 짓는 비용이 많이 들어서가 아니며 도시 계획 정책이 너무 제한적이어서도 아니다. 가장 큰 이유는 전 세계적으로 핫한 시장에서 주택 가격이 토지 가격에 의해 결정되기 때문이다."라고 했다.

콘돈 교수는 경제적 불평등을 초래하는 주된 요인은 임금과 같은 소득 수준의 차이가 아니라 축적된 부의 차이라고 지적한다. 북미에서 가장 큰 부의 비중은 이제 건물이나 기계에 묶여 있는 것이 아니라 도시 주거용 토지에 있다. 글로벌 부자들이 이 토지를 주식이나 채권처럼 매입하고 있는 것이다.

토지 가격 상승이 거주지 내 과밀화를 초래하고, 이는 질병 확산으로 이어질 수 있다고 경고한 패트릭 콘돈 교수의 분석이 주목받고 있다. 

콘돈 교수는 현재 개발업자와 정치인들이 내놓는 일반적인 해결책이 문제를 근본적으로 해결하지 못한다고 지적한다. 흔히 '공급 확대'라는 구호는 주택 밀도를 증가시키는 데 초점을 맞추고 있지만 이는 실제로 토지 소유주와 부동산 투기꾼에게만 이익이 돌아갈 뿐 직장 근처에 살고 싶어 하는 소방관, 간호사, 소매점 직원들에게는 별 도움이 되지 않는다는 것이다.

실제로 밴쿠버는 뉴욕, 샌프란시스코, 멕시코시티에 이어 북미에서 네 번째로 인구 밀도가 높은 도시이다. 콘돈 교수에 따르면 밴쿠버의 주택 밀도는 1960년대 이후 세 배 증가했지만 평균 주택 비용 대 평균 급여 비율은 여전히 전세계 영어권 나라에서 두 번째로 최악의 수준을 기록하고 있다.

1970년대에는 주택 가격 대 연간 임금 비율이 4:1로 적정했으나 현재는 주요 도시에서 거의 8:1에 이르고 메트로 밴쿠버에서는 이 비율이 10:1에 달한다. 버나비와 리치몬드 시장을 비롯한 많은 정치인들이 밀도 증가가 주택 비용을 낮추지 않는다는 데 동의하고 있지만 일부 정치인들은 여전히 밀도 증가를 추진하고 있다.

BC주 NDP는 최근 몇 십 년 동안 가장 강력한 법안을 도입해 대부분의 단독 주택 부지에 4~6가구를 허용하고 스카이 트레인 역에서 800미터 이내에 8~20층 아파트 타워를 허용했다. 그러나 콘돈 교수는 이러한 전면적인 밀도 증가는 주택 가격을 더 저렴하게 만들지 않을 것이라고 주장한다. 오히려 전세계 영어권 나라에서 조정된 기준으로 임대료가 70년 만에 가장 높아졌다고 지적한다. 밀도 증가는 특정 상황에서는 효과가 있을 수 있지만 BC주의 법안은 주로 토지 소유주에게 큰 이익을 줄 것이라는 우려가 크다.

콘돈 교수는 이러한 상황을 해결하기 위해 '포용적 구역제(Inclusionary Zoning)'라는 방안을 제안했다. 이는 대규모 세금 지원 공공 주택과 개발업자들이 최대 이익을 추구하는 사이의 중간 방안이다. 새로운 주택 개발 시 일정 비율의 영구적으로 저렴한 주택을 포함하는 것을 조건으로 한다는 것이다.

밴쿠버는 이미 어느 정도 이 방식을 시도하고 있지만 콘돈 교수는 이 과정에서 실수가 있었고 더 대담하게 접근해야 한다고 주장한다. 도시 토지 가격 상승 문제를 해결하는 것은 쉽지 않지만 정치인들과 계획 담당자들이 적절한 법적 수단을 활용하면 큰 변화를 가져올 수 있다.