다양한 투자대안 중 목적에 맞는 부동산 선택

           

 

우리가 투자를 할 때 고려해야 할 주요 사항은 수익성, 현금화를 할 수 있는 유동성, 안전성이 있는데, 부동산투자에서도 이러한 3가지 요소는 필수 고려사항이다. 그러나 현실적으로 부동산에 투자할 경우 수익성에만 중점을 두고 투자를 하는 사람들이 많다. 여기서는 직접 부동산매매를 하지 않고도 자산증식이나 은퇴수입과 상속 수단으로서 부동산에 좀 더 안전하게 투자하는 동시에 보다 높은 투자수익을 얻을 수 있는 투자대안에 관해 알아본다.

요즘과 같이 몇 달 앞을 내다 볼 수 없는 불확실성시대에는 향후 부동산시장에 영향을 미칠 여러 요인들을 면밀히 검토해 볼 필요가 있다.

 

우선 기본적으로 부동산가격은 수요와 공급의 과부족에 따라 가격이 하락이나 상승을 하게  된다.

 

즉, 부동산을 구입하려는 사람들의 수요가 부동산을 구입할 수 있는 공급량보다 많다면 부동산 가격은 상승하게 된다.

 

그러나 부동산의 수요가 공급량에 비해 적다면 부동산 가격은 하락할 수 밖에 없다. 그렇다면 향후 부동산에 대한 수요와 공급을 정확히 예측해 볼 수 있다면 우리는 미래의 부동산의 가격이나 투자수익도 예상할 수 있을 것이다.

부동산의 수요 공급에 영향을 미치는 주요 요인으로는 금리, 경제성장, 인구 변화 등을 들 수 있다.

 

흔히 부동산에 투자를 할 때 부동산시장 전망으로서 한 두 가지만 고려하지만 사실 여러 요인들이 복합적으로 작용하게 된다.

 

예를 들어, 다른 요인들은 고려하지 않고 단지 앞으로 인구가 증가할 것으로 보이기 때문에 부동산시장이 유망할 것이라고 전망하기도 한다.

 

그러나 미국의 디트로이트나 캐나다의 캘거리와 같이 자동차나 석유산업의 경쟁력이 약화되어 지역경제가 악화될 경우 인구는 언제든 감소될 수 있고 부동산 가격은 하락하게 된다.

 

특히, 상업용 부동산가격은 다른 요인들 보다 경제성장과 직접적으로 연관되어 있다.

 

인구의 구조변화도 인구의 변화만큼 부동산시장에 영향을 미칠 수 있다. 예를 들어, 노령화를 먼저 경험한 일본의 경우에서 보는 바와 같이 노인들이 급증함에 따라 주택에 대한 수요가 감소하는 동시에 주택의 종류나 지역에 대한 선호도 변하게 된다.

 

예를 들어, 현재 노인인구가 총인구의 25%에 이르는 일본은 1990년 이후 부동산가격이 하락하기 시작하여 60%정도나 하락하였다.

 

한국과 미국은 물론 캐나다도 인구의 약 30%를 차지하는 베이비 부머들이 늘어남에 따라 앞으로 주택 등 부동산에 대한 수요도 크게 변할 것으로 보인다.

 

예를 들어, 일본의 경우는 1990년대 이후 오랜 기간에 걸쳐 부동산가격이 크게 하락하였지만 교통이 편리하고 쇼핑이나 병원이 가까운 지역의 부동산은 상대적으로 좋은 가격을 유지해 오고 있다.

 

또한 금리는 부동산의 수급에 영향을 미치는 주요 요인인데 금리가 내리면 부동산에 대한 수요가 늘어나고 금리를 인상하면 수요는 감소하게 된다.

 

특히 주거용 부동산은 금리에 따라 매우 민감하게 영향을 받는다. 국제통화기금의 분석에 따르면 금리가 1%하락하면 집값이 1%오르고, 인구가 0.25%늘어나면 집값은 1%가 상승하며, 경제가 1%성장하면 집값은 1.1%상승하는 효과가 있다고 한다.

캐나다 국민연금인 CPP는 2600억 달러에 달하는 1800만 명의 노후 자금을 모범적으로 잘 관리하고 있는데, 이들의 투자전략은 일반 투자는 물론 부동산의 투자자산 관리에도 좋은 참고가 될 수 있다.

 

CPP는 2000년까지도 채권비중이 95%정도의 절대적인 비중을 차지하고 주식과 채권에만 투자를 해 왔으나 그 후 주식비중이 50%로 크게 늘어나고 부동산 등에도 투자를 17%까지 늘려온 반면 채권은 33%로 크게 축소하여 투자자산을 다양화시켰다.

 

또한 투자지역도 캐나다와 미국은 물론 40여개의 국가로 다변화시켜 투자위험을 분산하는 동시에 투자수익의 기회도 높여 최근 10년간 연평균 8%의 수익률을 기록할 수 있었다.

먼저 부동산 대체수단중 가장 대표적인 리츠(REITs: Real Estate Income Trusts)에 대해 알아보자. 리츠는 최소 수십억 달러에서 수백억 달러의 대규모 자산규모를 가진 전문 부동산투자회사이며, 아파트나 오피스 빌딩, 호텔, 산업용 등 다양한 우량부동산에 투자하고,  여러 지역에 걸쳐 수십 개의 유사한 부동산을 보유하고 있으며, 주로 증권시장에 상장되어 있어 개인투자자들도 투자하고 있다.

 

최근 RBC그룹이 콘도와 아파트리츠의 투자성과를 비교 분석한 자료에 따르면, 단기적으로는 콘도투자가 수익성이 높은 것으로 나타나지만 장기적으로 보면 콘도보다 간접 투자대상인 부동산리츠의 수익률이 더 높게 나타나고 있다.

 

그러나 리츠는 수익성면에서는 좋지만 안전성면에서는 투자시장의 변동에 따라 영향을 많이 받는다. 그러나 리츠는 특정국가의 여러 지역이나 미국, 유럽, 아시아 등 여러 국가들의 다수의 부동산에 분산시켜 투자하기 때문에 개별 부동산투자보다는 안전하다.

 

그렇지만 리츠는 역시 개별 주식형태이기 때문에 투자시장의 변화에 따라 주가도 변하게 된다. 리츠는 쉽게 현금화 할 수 있고, 일반 부동산과는 달리 투자회사에서 직접 관리하기 때문에 부동산 건물의 유지관리 문제나 유틸리티, 기타 재산세 등의 문제도 없다.

 

또한 리츠는 일반적으로 5~8%수준의 배당금을 매달 지급하는 관계로 은퇴소득용으로 많이 활용되고 있으며, 기관투자가들도 배당금 확보차원에서 리츠에 직접 투자하기도 한다.

다양한 형태의 리츠들에 투자하는 부동산뮤추얼펀드는 개별 리츠보다는 다양한 리츠 부동산들로 구성되어 있어 좀더 다양하게 위험분산을 하지만 기본적으로 투자시장에 노출되어 있어 리츠와 같이 투자시장의 변동에 영향을 받는다. 

 

또한 좀더 확실하고 안전하게 상속이나 자산증식을 원하는 사람이라면 원금보장형 부동산 펀드에 투자할 수 있다.

 

원금보장형 부동산펀드는 15년 만기나 사망 시 최소한 원금을 보장해 주기 때문에 상속용이나 투자선택에 따라 자산증식수단으로 활용할 수 있다.
 

이상에서 다양한 형태의 부동산투자방법에 대해 알아 보았다. 장기적으로 보면 부동산 투자의 성패는 위험관리에 따라 결정되며, 향후 언제라도 발생가능한 경제적인 변동으로 인한 투자위험을 줄이고 자산증식과 보전을 위해서는 특정지역에서 한종류의 부동산에만 집중적으로 투자하기 보다는 가능하면 적은 자금으로도 다양한 투자를 할 수 있는 금융투자수단들을 잘 활용하여 투자목적에 맞는 부동산과 여러 지역에 투자를 분산시키는 것이 바람직하다.

 

 

김경태 /  경제학박사. 투자상담사