노스 밴쿠버 타운하우스 세입자, 집주인 상대 소송 패소

노스 밴쿠버 타운하우스에 거주하던 한 가족이 집주인에 의해 퇴거당한 사안에 대해 BC고등법원 판사가 집주인의 손을 들어줬다. 판사는 세입자가 퇴거한 후 집주인이 입주하기까지 걸린 시간이 불합리하지 않다고 판단했다. 세입자 가브리엘라 세프치코바 씨와 카밀 세프치크 씨 부부는 전 집주인 산드라 베일리스 씨와 그가 고용한 부동산 관리 회사 오르카 리얼티를 상대로 BC고등법원에 소송을 제기했다.

세입자 부부는 집주인 베일리스 씨와 그의 배우자 루시 홀리스 씨가 악의적으로 자신들을 퇴거시키고 퇴거 후 합리적인 기간 내에 입주하지 않았다며 9만 달러 이상의 손해배상을 청구했다. 그러나 산드라 M. 석스토프 판사는 판결문을 통해 여러 이유를 들어 세입자 측 주장을 기각하고 소송을 기각했다. 세입자 권익 단체에 따르면 BC주 정부가 2021년 리노베이션을 이유로 한 퇴거를 단속한 이후 집주인의 자가 사용을 이유로 한 퇴거가 늘어나고 있다. 집주인이나 가까운 가족이 거주할 목적으로 세입자를 퇴거시키는 것은 합법이지만 세입자가 이의를 제기할 경우 주거임대법에 따라 집주인은 선의로 행동했음을 입증해야 한다.

BC주의 임대료 상한제는 집주인이 12개월 내에 세입자의 임대료를 인상할 수 있는 폭을 제한하고 있다. 이로 인해 장기 거주 세입자들은 일반적으로 시세보다 훨씬 낮은 임대료를 내고 있다. 작년 허용된 최대 임대료 인상률은 3.5%였다. 그러나 공실이 발생할 경우 집주인이 인상할 수 있는 임대료에는 제한이 없다. 즉, 기존 세입자가 이사 나가고 새 세입자가 들어올 때 집주인은 재정적 이득을 볼 수 있다. 최근 몇 년 사이 일부 집주인들은 오래된 세입자를 내보내고 향후 세입자들에게 임대료를 올리기 위해 자가 사용을 이유로 퇴거를 추진해 왔다. 

권익 단체들은 집주인의 자가 사용을 이유로 한 악의적 퇴거를 "전염병"이라고 표현했으며 주정부는 이달 초 이러한 관행을 단속하겠다고 발표했다. 현행 규정에 따르면 합리적인 기간 내에 입주 계획을 이행하지 않거나 최소 6개월 동안 그 계획을 지키지 않은 집주인은 전 세입자에게 12개월치 임대료를 지불해야 한다. 집주인이 악의적으로 퇴거시키려 한다고 의심되는 세입자들은 일반적으로 주거임대국의 중재자와 청문회를 통해 퇴거에 이의를 제기한다. 그러나 세프치크 씨 부부는 그 방법 대신 법원에 직접 소송을 제기했다. 석스토프 판사의 판결문에 따르면 그 이유는 전 임대료 12개월치를 초과하는 손해배상을 하고 있기 때문이었다.

판결문에 따르면 집주인 베일리스 씨와 홀리스 씨 모두 광산 회사 텍 리소시스 리미티드에서 근무하고 있으며 홀리스 씨가 밴쿠버 지역으로의 이주가 필요한 승진을 하게 되면서 세를 놓았던 집이 필요하게 되었다. 베일리스 씨와 홀리스 씨를 대신해 부동산 관리 회사 오르카 리얼티는 2021년 11월 말 세프치코바 씨 부부에게 2개월 후 임대차 계약 종료 통지를 했다. 퇴거 통지서에는 집주인이 해당 부동산을 사용할 것이며 세입자들에게 2022년 1월 31일까지 이사할 것을 요구했다. 

법원 판결에 따르면 홀리스 씨의 새 직장은 2021년 12월 1일 시작됐고, 그는 2022년 2월 7일 노스 밴쿠버로 이사했다. 나머지 가족은 베일리스 씨가 밴쿠버 지역에서 일자리를 구하고 그해 6월 홀리스 씨와 합류할 때까지 로건 레이크에 머물렀다. 원고 측은 전체 가족이 이사할 때까지 집주인이 부동산을 "점유"하지 않았다고 주장하며 2022년 3월, 4월, 5월 여러 날에 걸쳐 살고있던 타운하우스를 방문했을 때 비어 있는 것을 목격했다고 지적했다. 또한 홀리스 씨의 근무 시작일과 부동산 점유 시작일 사이의 불일치에 대해서도 의문을 제기했다. 

그러나 석스토프 판사는 이러한 주장에 설득력이 없다고 판단했다. 홀리스 씨의 가족이 로건 레이크에 있었기 때문에 가끔 부동산을 사용했을 가능성이 있지만 이용 가능한 증거는 그가 퇴거 통지서에 명시된 목적으로 부동산을 사용하고 있었음을 시사한다고 봤다. 판사는 "세입자들이 주장하고 제출한 내용과는 달리 집주인이 해당 부동산을 주거지나 주된 거주지로 사용해야 한다는 요건은 없다"고 판결문에서 밝혔다. 임대차보호법(RTA)은 부동산이 홀리스 씨의 주거지나 주된 거주지일 것을 요구하지 않으며 그가 거기서 머물러야 하는 최소 횟수를 명시하지도 않는다. 오히려 임대차보호법의 목적상 법은 집주인이 명시된 의도나 목적에 따라 진정으로 부동산을 점유했는지에 초점을 맞춘다. 마찬가지로 임대차보호법은 명시된 의도에 부합하는 한 부동산에 어떤 종류의 가구가 얼마나 있어야 하는지 명시하지 않는다고 설명했다.

날짜가 맞지 않는 문제에 대해 석스토프 판사는 2021년 말과 2022년 초에 코로나19 제한 조치가 여전히 시행 중이었고 정기적으로 변경되고 있었다는 점을 지적하며 마찬가지로 일축했다. 판결문은 "세입자들의 증거는 텍 직원들이 적어도 2021년 11월까지 원격 근무를 했음을 시사했기 때문에, 특히 12월에 휴가 기간이 있는 만큼 더 늦은 입주 날짜를 요구하는 것이 합리적일 뿐만 아니라 공정하고 신중한 것이기도 했다"고 밝혔다. "홀리스 씨가 밴쿠버에서 근무할 때 매트리스에서 잤고 주말에 로건 레이크로 정기적으로 돌아가 가족을 방문하고 스키 여행을 함께 가거나 심지어 로건 레이크에서 근무한 사실이 통지서에 명시된 의도된 목적에 부합하는 밴쿠버 근무 중 부동산 점유 사실을 훼손하지는 않는다"고 덧붙였다. 이에 따라 석스토프 판사는 원고의 청구를 기각하고 홀리스 씨와 베일리스 씨에게 소송 비용을 지급하도록 판결했다. 그러나 피고에게 특별 비용을 지급하는 것은 거부했다.