금융 | [남궁 재 회계사의 부동산 세금 이야기] 임대소득 신고(Rental income)
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작성자 남궁재 쪽지보내기 메일보내기 홈페이지 자기소개 아이디로 검색 전체게시물 작성일15-03-11 05:46 조회3,825회 댓글0건관련링크
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-질문
G씨는 단독주택에서 살고 있는데 최근 자녀들이 대학을 위해 다른 주로 떠난 후에 주택 여유 공간이 생겨서 집 일부를 임대주고 있습니다.
가족이 아닌 제3자와 같은 공간을 공유한다는 것이 처음에는 어색했지만, 시간이 지나면서 같은 식구라는 동질감도 생기고 매월 받는 월세가 모기지를 갚는 데 도움이 되어서 현재는 임대하는 것에 만족하고 있습니다.
그런데 G씨는 세금신고 시점이 다가오면서 임대소득을 세금신고 시 포함해야 하는지에 대해 고민 중입니다.
임대소득을 신고하는 것이 원칙인 것은 알고 있지만, 세금신고를 해서 월세 금액의 상당 부분을 세금으로 내야 한다고 생각하니 부담이 되기 때문입니다.
G씨의 일부 지인들은 '현실적으로 임대소득을 신고하지 않아도 문제 되는 경우는 없다'며 신고하지 말라고 얘기하기도 합니다. 이러한 조언이 신고하지 않는 사람들에게 위안이 될 수는 있겠지만, G씨는 법을 지키지 않는 것 같아서 불편합니다.
G씨가 세법에 따라 임대소득을 신고하면서 세금을 최소화하는 방법은 없을까요?
-검토
캐나다에서 제3자에게 주택을 임대해서 얻는 임대소득은 세법에서 나열하고 있는 주요한 소득 종류의 하나입니다. 따라서 비과세 소득을 제외한 모든 소득을 합산하여 신고하도록 하고 있는 세법규정에 따라 납세자는 임대소득이 있으면 이를 신고하여야 합니다.
이러한 세법의 규정 외에도 임대소득을 신고해야 하는 이유는 다음과 같습니다.
첫째, 임대소득은 임대료 총액인 총 임대소득이 아닌 각종 임대비용을 공제하고 난 후의 순 임대소득을 신고합니다.
순 임대소득은 총 임대료 수입에서 재산세, 모기지 이자, 주택 보험료, 수선비, 유틸리티 경비, 관리비, 감가상각비 등의 여러 경비를 공제하여 계산합니다.
이러한 경비를 공제하고 나면 최종적으로 신고하는 임대소득은 높지 않은 경우가 많습니다. 따라서 많은 납세자가 생각하는 것과 달리 임대소득을 신고함으로써 내게 될 세금 부담은 크지 않습니다.
둘째, 순 임대소득을 계산한 결과 임대료 총액인 임대수입보다 임대경비가 많아서 임대손실이 발생하면 이를 다른 소득에서 차감해서 세금을 줄일 수 있습니다.
세입자를 오랫동안 구하지 못하거나 집을 수리하기 위해서 큰 비용이 발생했을 때 임대 손실이 발생할 수 있으며 이때 이를 신고하지 않으면 정당하게 세금을 줄일 있는 기회를 놓치게 됩니다.
셋째, 임대소득을 신고하지 않고 향후 국세청으로부터 세무감사를 받게 되면 신고했을 때에 비해 과도한 세금을 부담할 수 있습니다.
세무감사 시 국세청에서는 임대료는 전액 소득누락으로 과세하고, 임대비용은 증빙 누락 등의 이유로 인정하지 않을 수 있기 때문입니다. 이 경우 순 임대소득이 실제보다 높게 결정되어 내야 할 세금이 커지고 이러한 세금 외에 불성실 신고에 따른 벌금과 이자도 추가되므로 예상치 못한 경제적 부담이 발생할 수 있습니다.
한편 임대소득을 신고할 때 주의해야 할 사항은 다음과 같습니다.
첫째, 주택의 임대소득 신고 시 감가상각비를 임대 경비로 공제하여 임대소득을 줄일 수 있으나 이를 적용하기 위해서는 면밀한 검토가 필요합니다. 왜냐하면, 세법상 본인이나 가족이 거주한 주거주지 주택을 매각해서 양도소득이 생겼을 때 임대 기간에 대해서도 최대 4년까지는 양도소득세를 면제받을 수 있는데, 감가상각을 하면 이런 규정을 이용하지 못하기 때문입니다. 따라서 주택을 팔아서 손실이 발생할 것으로 예상하거나 임대주택을 주거주지로 지정할 계획이 없는 경우에만 감가상각을 공제하는 것이 바람직합니다.
둘째, 주택 일부를 임대할 때 발생하는 공동 경비는 임대면적/전체면적 또는 임대한 방의 개수/전체 방 개수에 따라 배분하여 계산해야 합니다. 또한, 배우자 등과 공동으로 주택을 소유했을 때에는 임대소득을 각자의 지분율에 따라 나누어 신고해야 합니다. 셋째, 홈스테이 하는 경우에는 임대소득이 아닌 사업소득으로 신고해야 하며 이때에는 임대 관련 비용 외에 식비, 전화비, 자동차 경비 등도 비용처리가 가능합니다.
-답변
G씨는 현재 임대하고 있는 주택에 대한 임대소득을 세법에 따라 소득세 신고 시 포함해야 합니다.
임대소득은 총 임대료에서 임대 비용을 차감하여 계산하므로 현실적으로 G씨가 각종 임대 경비를 제외한 후 최종적으로 신고하는 임대소득은 높지 않을 것으로 예상됩니다. 또한, 임대 기간에 세입자를 구하지 못하는 이유 등으로 임대손실이 발생하면 이를 이용하여 세금을 줄일 수 있습니다. 따라서 임대소득을 신고하지 않았을 때의 여러 불이익을 생각하면 적극적으로 임대소득을 신고하는 것이 좋습니다.
임대소득을 신고할 때 재산세, 모기지 이자, 주택 보험료, 수선비, 유틸리티 경비, 관리비, 감가상각비 등을 비용으로 공제할 수 있는데 주거주지 비과세 규정을 이용할 수 있는 주택에 대해 감가상각비를 공제하면 양도소득 신고 시 불리할 수 있으므로 조심해야 합니다.
한편 주택 일부를 임대하였을 때에는 이러한 경비가 본인 거주 목적과 임대 목적에 공동으로 발생하며 이때에는 임대면적/전체면적 등의 합리적인 방법을 사용하여 발생한 비용을 배분하여 계산합니다.
남궁 재 회계사
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