금융 | [남궁 재 회계사의 부동산 세금 이야기] 부동산 취득 시 GST/HST 및 환급제도
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작성자 남궁재 쪽지보내기 메일보내기 홈페이지 자기소개 아이디로 검색 전체게시물 작성일15-02-04 05:34 조회3,973회 댓글0건관련링크
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- 질문
토론토에 사는 C씨는 자녀들이 성장하여 다른 지역에서 살게 되면서 기존 주택을 팔고 다운타운에 위치한 신규 콘도를 $500,000에 살 계획입니다. 콘도를 취득하면서 여러 가지 부대비용이 발생하는데 C씨에게 가장 부담스러운 것은 HST입니다. Ontario주는 2010년 7월 1일부터 HST가 적용되면서 신규 부동산을 살 때 부동산 가격의 13%를 HST로 내야 합니다. C씨는 GST가 적용되는 다른 주에서는 5%의 세금만 내면 되는데 Ontario주에 살기 때문에 13%를 부담하는 것은 불공평하다고 생각하고 있습니다. C씨가 HST를 적게 내는 방법이 있을까요?
- 검토
GST/HST는 한국의 부가가치세(VAT : Value added tax)와 같은 세제로 재화나 서비스를 구매하는 최종 소비자가 부담합니다. 캐나다에서 운용되는 부가가치세는 연방정부 부분인 GST와 주정부 부분인 PST의 두 가지 종류가 있는데, 일부 주는 GST와 PST를 통합하여 HST라는 이름으로 운용하고 있습니다. GST 세율은 5%이고 HST 세율은 13% ~ 15%로 거주하는 주에 따라 다른 세율을 부담합니다. 한국에서는 부동산 취득 시 부가가치세를 내지 않지만, 캐나다에서는 신규 주택이나 90% 이상 보수된 주택을 취득할 때에는 GST나 HST를 내야 합니다. 이때 각 주의 GST/HST 세율이 다르므로 같은 주택을 취득하더라도 거주하는 주에 따라서 내야 하는 세금이 달라집니다. 예를 들어, GST가 적용되는 BC주에서는 신규주택 취득 시 5%의 GST만 내면 되지만, HST가 적용되는 Ontario주에서는 13%의 HST를 내야 합니다. 따라서 Ontario주에 사는 거주자는 BC주에 사는 거주자에 비해 신규주택 취득 시 세금부담이 높아집니다. GST/HST 부담을 줄여주기 위해서 연방정부와 주정부에서는 거주목적 또는 임대목적으로 주택을 취득할 때 GST/HST 일부를 환급해 주는 제도를 운용하고 있습니다. 이러한 GST/HST 환급제도에 대해 살펴보면 다음과 같습니다.
1) GST/HST New Housing Rebate의 조건 및 금액
연방정부에서 운용하는 GST/HST rebate를 받기 위해서는 첫째, 신규주택 취득가격이 $450,000 이하이고 둘째, 취득주택을 주 거주지로 사용할 의도가 있었어야 하고 셋째, 주택이 완공된 후 신청인에게 주택 소유권이 변경되고 본인이나 가족이 이사하여 거주하여야 합니다. 주거주지 주택만 가능하므로 휴양 목적으로 취득한 주택에 대해서는 GST/HST 환급금을 받을 수 없습니다. 한편, GST/HST rebate를 받기 위해서 신분조건은 없으므로 영주권자나 시민권자가 아니어도 위의 조건에 해당하면 GST/HST rebate를 받을 수 있습니다. 주택가격이 $350,000 이하이면 $6,300을 한도로 GST/HST 납부액 중 연방정부 부분의 36%를 환급받을 수 있습니다. 주택가격이 $350,000 ~ $450,000이면 $350,000을 넘는 비율에 따라 환급금액이 감소하고 $450,000 이상이면 환급받을 수 없습니다.
2) Provincial New Housing Rebate의 조건 및 금액
주정부에서 운용하는 Provincial New Housing Rebate를 받기 위해서는 연방정부의 GST/HST New Housing Rebate의 조건 중 주택가격 조건을 충족시키지 않아도 됩니다. 따라서 주택을 주거주지로 사용할 목적으로 취득하고 거주하기만 하면 $450,000 이상의 주택에 대해서도 HST 납부액의 일부를 환급받을 수 있습니다. 이렇게 자격요건을 완화한 이유는 HST가 적용되는 주에 사는 이유로 5%의 GST만 내는 주에 비해 과도한 세금을 내는 것에 대한 형평성을 높이기 위한 것입니다. 이 제도를 통해서 환급받는 금액은 주별로 다른 데 Ontario주를 살펴보면 HST 중 주정부 세금 부분에 75%를 곱한 금액을 최대 $24,000의 한도로 환급해 줍니다. 동 제도는 HST가 적용되는 주에서만 운용되므로 5%의 GST만 내는 BC 주 등에서는 시행되지 않습니다.
3) GST/HST 및 Provincial New Housing Rebate 환급 신청방법
일반적으로 주택 공급업자가 주택 계약 시 New Housing Rebate 가능 여부를 확인하고 Rebate 신청을 대행해 주는 것이 일반적입니다. 하지만 이러한 신청대행이 이루어지지 않았다면 주택 구매자가 주택 완공일로부터 2년 이내에 직접 신청하여야 합니다.
4) GST/HST New Residential Rental Property Rebate 및 Provincial NRRP Rebate
주택을 임대할 목적으로 취득한 경우에는 GST/HST New Residential Rental Property Rebate와 Provincial New Residential Rental Property Rebate 제도를 이용하여 GST/HST 일부를 환급받을 수 있으며 주택의 자격요건과 환급액은 GST/HST 및 Provincial New Housing Rebate와 같습니다.
- 답변
C씨의 주택가격은 GST/HST New Housing Rebate를 받을 수 있는 $450,000을 초과하므로 연방정부 환급금을 받을 수 없습니다. 하지만 Ontario주의 Provincial New Housing Rebate 제도에 따라 주거주지로 사용할 의도가 있고 취득 후 이사해서 거주하기만 하면 주택가격과 관계없이 주정부 환급금을 받을 수 있습니다. 구체적으로 C씨가 돌려받을 수 있는 HST 주정부 환급금은 $24,000입니다. 일반적으로 GST/HST 및 Provincial New Housing Rebate는 주택 판매업자가 주택 구매자를 대신하여 신청하고 매매대금에서 정산합니다. 그러나 이에 대한 규정을 알지 못해서 신청하지 않는 경우가 생길 수 있으므로 C씨는 주택 취득 시 관련 서류를 자세히 검토하여 Provincial New Housing Rebate를 신청했는지 확인하는 과정이 필요합니다.
남궁 재 회계사
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