질문

 

M씨는 본인과 가족이 살고 있는 집 일부를 임대하고 있습니다. 처음에는 지인에게 방 하나를 임대하는 것으로 시작했는데 앞으로는 사용하지 않는 방을 추가로 임대할 예정입니다.

 

M씨는 매년 개인 소득세 신고 시 임대소득을 신고하고 있는데 총 임대료에서 재산세, 모기지 이자, 보험료, 수리비 등의 각종 경비를 공제하고 나면 최종적으로 신고할 임대소득은 높지 않습니다. 

 

하지만 M씨는 임대소득을 신고함으로써 향후 주택을 팔 때 양도소득세를 내야 하는 것은 아닌지 걱정입니다.

 

즉, M씨는 본인이나 가족이 거주하는 주택 한 채에 대한 양도소득은 비과세라고 알고 있는데 집 일부를 임대하는 경우에도 이러한 비과세 혜택을 받을 수 있는지 궁금합니다.

 

만약, 집 일부를 임대했다는 이유로 주택 양도소득에 대한 세금을 내야 한다면 M씨가 임대를 계속할 이유가 없기 때문입니다.

 

검토

 

캐나다 세법에 의하면 주거주지로 살고 있는 주택 일부를 임대 등의 사업 목적으로 사용하는 경우에는 주택 일부를 용도 변경했으므로 용도변경 시점에서 주택 일부를 판 것으로 간주하고 양도소득을 신고해야 합니다.

 

이때 간주매각에 따라 양도소득을 계산하더라도 임대 시점까지의 양도소득은 주거주지 지정에 따라 비과세되어 내야 할 세금은 없습니다.

 

하지만 임대 시점 이후부터 발생한 시세차익에 대해서는 나중에 주택을 팔거나 다시 주거주지로 사용하는 시점에서 양도소득을 계산해서 세금을 내야 합니다. 

 

위와 같이 주택 일부를 용도 변경하는 시점마다 양도소득을 신고하도록 하는 것은 실무적으로 매우 복잡해서 주택 일부를 임대하고 있는 많은 납세자에게 불편한 일입니다.

 

이러한 이유로 세법에서는 일정한 요건을 갖춘 경우 주택 일부를 임대 또는 사업목적으로 사용하더라도 주택 전체를 주거주지로 지정해서 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있도록 하고 있습니다.

 

이하에서는 본인이나 가족이 거주하는 주택 일부를 임대 등의 목적으로 사용하는 경우에도 주택 전체에 대한 양도소득세를 내지 않을 수 있는 세법 규정에 대해서 살펴보겠습니다.

 

1.​주택 일부 임대 시 전체 주택 양도소득 비과세 요건

 

주택 일부를 임대 또는 사업목적으로 사용하는 경우에도 계속해서 전체주택을 주거주지로 지정하여 양도소득을 면제받기 위해서는 다음과 같은 조건을 모두 충족하여야 합니다.

                 

첫째, 주택의 주요 사용 목적이 본인이나 가족의 거주이고, 임대 등은 부수적인 용도이어야 합니다. 세법상 주택 일부의 사용용도가 부수적인 것으로 인정되는 예로는 주택을 이용하여 어린이집 등의 Day care사업을 하거나, 한 채 또는 그 이상의 방을 임대하는 경우 또는 집 일부를 사업용 장소로 사용하는 경우 등입니다.

                 

둘째, 주택 일부를 이용한 임대 또는 사업소득 신고 시 주택에 대해 감가상각을 하지 않아야 합니다. 만약 임대나 사업소득 신고 시 주택에 대해 감가상각한다면 임대나 사업목적 사용 부분에 대해서 간주매각한 것으로 처리되어 용도 변경 시 양도소득을 신고해야 합니다.

                 

셋째, 임대 등의 사업목적을 위해 주택을 구조변경하지 않아야 합니다. 예를 들어, 주택 일부를 변경하여 창고로 사용하거나, 주택을 듀플렉스 등으로 변경하여 임대하는 경우 또는 주택의 구조를 변경하여 일부를 사업용 장소로 사용하는 경우에는 용도변경이 발생한 부분에 대한 양도소득을 신고해야 합니다.  

 

2. Subsection 45(2) 또는 45(3)의 활용 여부

                 

전체 주택을 주거주지로 사용하다가 임대 등의 사업목적으로 변경하거나, 임대목적으로 사용하던 주택을 주거주지로 변경한 경우에는 Subsection 45(2) 또는 45(3) 제도를 활용하여 임대 등의 기간 중 최대 4년까지에 대해 주거주지 지정을 통해 양도소득을 최소화할 수 있습니다.

 

하지만, 주택 전체가 아닌 일부를 임대목적 등으로 사용한 경우에는 이러한 45(2) 또는 45(3) 규정을 활용하여 양도소득을 줄일 수 없습니다.

 

따라서 주택 일부를 임대준 경우에는 위의 세 가지 요건을 충족해서 전체 주택을 주거주지로 지정하도록 하는 것이 중요합니다.

 

3. 주택 경비 공제방법

                 

주택 일부를 활용하여 임대 또는 사업목적으로 사용할 때는 임대 또는 사업소득 신고 시 주택의 유지 또는 관리과정에서 발생하는 경비를 공제할 수 있습니다.

 

이때 주택 전체에 대해 공동으로 발생하는 경비는 임대면적/전체면적 또는 임대한 방의 개수/전체 방 개수에 따라 비용을 배분하여야 합니다.

 

한편, 주택 전체에 대해 양도소득세를 면제받기 위해서는 임대 또는 사업 목적으로 사용하는 부분을 감가상각하지 않아야 하므로 경비 공제 시 이에 주의하여야 합니다.

 

답변

             

주택 일부를 임대한 경우에는 세법상 용도변경에 따른 간주매각으로 처리되므로 M씨는 전체주택 중 임대 부분에 대하여 임대 기간 중 발생한 양도소득에 대해 세금을 내야 합니다.

 

하지만 M씨의 경우 첫째, 주택의 주 용도가 본인이나 가족의 거주 목적으로 임대사업은 부수적이며 둘째, 임대소득 신고 시 주택에 대해 감가상각을 하지 않았고 셋째, 임대를 위해서 주택의 구조변경을 하지 않았으므로 전체 주택에 대해서 계속해서 주거주지로 지정하여 양도소득 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

                 

세법에서는 납세자가 주거주지 주택 일부를 임대하더라도 임대소득을 충실히 신고한다면 임대 부분을 포함하여 주택 전체에 대한 양도소득세 비과세 혜택을 주고 있습니다.

 

따라서 주택 구조를 변경하는 등 전문적으로 임대하는 경우가 아니라면 주거주지 주택 일부를 임대하더라도 양도소득세는 내지 않는 것이 일반적입니다.