• 질문

                  R씨는 캐나다에 오기 전에 한국에서 본인 소유의 아파트에서 살았습니다. 한국을 떠날 때 아파트를 처분하지 않고 전세를 주었는데 캐나다에 완전히 정착하면서 조만간 한국 부동산을 처분할 예정입니다. R씨는 한국 아파트를 8년간 보유했고, 예상 양도가액에서 취득가액을 뺀 양도차익을 2억 원 가량으로 예상하고 있습니다. R씨는 한국에서 얼마의 양도소득세를 내야 하는지 또한 캐나다 거주자이기 때문에 세금을 더 많이 내야 하는 것은 아닌지 알고 싶습니다.

 

• 검토

                  한국의 여러 세목 중 양도소득세는 세제 개편 시마다 내용이 자주 변경되는데 이는 한국 정부가 부동산 경기 조절 목적으로 양도소득세를 자주 사용하기 때문입니다. 이하에서는 한국 양도소득세법의 주요 내용과 비거주자의 양도소득세 계산방법에 대하여 살펴보겠습니다.

1. 한국 양도소득세의 특징

                  한국 양도소득세법은 캐나다 세법과 달리 다음과 같은 특징이 있습니다. 첫째, 캐나다에서는 양도소득을 포함한 모든 소득을 합산하여 과세하지만, 한국에서는 양도소득을 다른 소득과 구분하여 별도로 과세(분류과세)합니다. 따라서 한국에서 부동산을 팔면 종합소득세 신고와는 별도로 양도소득을 따로 신고해야 합니다. 둘째, 캐나다와 달리 한국에서는 부동산을 3년 이상 보유하고 팔 면 장기보유특별공제를 적용하여 양도세를 줄여줍니다. 한편, 캐나다에서는 부동산 양도소득에 대해 50%를 비과세하지만, 한국에서는 100% 전액 과세하므로 일반적으로 같은 양도차익에 대해 캐나다보다 한국에서 세금을 더 내게 됩니다. 셋째, 양도손실이 발생했을 때 캐나다에서는 이를 향후 연도의 양도소득에 대응하여 공제할 수 있지만, 한국에서는 이러한 규정이 없어서 발생연도에 사용하지 못한 양도손실은 소멸합니다.

2. 양도소득세 계산방법

                  양도소득세는 양도차익에서 장기보유특별공제액과 양도소득기본공제를 공제하여 계산된 과세표준에 세율을 곱하여 계산되며 구체적인 계산방법은 다음과 같습니다. 첫째, 양도차익은 양도가액에서 취득가액과 취득세, 중개사 수수료, 법무 비용 등의 경비를 차감하여 계산됩니다. 양도가액 및 취득가액은 실지 거래가액을 기준으로 계산하는데 실거래가액을 알 수 없을 때에는 비슷한 부동산의 거래가격인 매매사례가액이나 감정가액이 사용됩니다. 둘째, 양도차익에서 장기보유특별공제액을 차감하여 양도소득금액을 계산합니다. 장기보유특별공제는 3년 이상 장기로 부동산을 보유했을 때 양도소득을 줄여주는 제도로 1세대 1주택에 대한 장기보유특별공제율은 3년 이상 ~ 10년 이상의 보유 기간에 따라 24%~80%를 적용하고, 이외의 일반부동산은 10%~30%를 적용합니다. 셋째, 양도소득 금액에서 양도소득기본공제를 차감하면 양도소득 과세표준이 계산됩니다. 양도소득기본공제는 주식과 주식 외 자산별로 각각 연간 250만 원씩을 공제하는데 일반적으로 한 채의 부동산을 매각하면 250만 원을 공제받습니다. 넷째, 과세표준에 양도소득세율을 곱하면 양도소득세가 계산됩니다. 양도소득세율은 과세표준 금액에 따라 6%~38%의 누진세율이 적용되어 과세표준이 높을수록 내야 할 양도소득세가 많아집니다. 한편, 양도소득세의 10%를 지방소득세로 지방정부에 추가로 내야 합니다.

3. 양도소득세의 신고 및 납부

                  부동산을 매각한 날의 말일부터 2개월 이내에 납세지 관할 세무서장에게 예정신고하고 양도소득세를 납부하여야 합니다. 관할 세무서는 한국에 사업장이 있으면 사업장의 소재지이고 사업장이 없으면 부동산의 소재지입니다. 한편, 1년 중 부동산을 2회 이상 매각한 경우에는 예정신고 외에 다음연도의 5월 말까지 양도소득세 확정신고를 하여야 합니다.

4. 비거주자의 양도소득세

                  한국 세법에서는 비거주자가 1세대 1주택의 부동산을 팔았을 때는 장기보유특별공제율을 거주자와 다르게 적용하고 있습니다. 구체적으로 비거주자는 양도일 현재 한국에 1주택만을 보유하더라도 1세대 1주택에 대한 공제율인 24%~80%를 적용하지 않고, 일반부동산에 대한 공제율인 10%~30%를 적용합니다. 하지만 이외의 계산방법이나 세율은 동일하게 적용됩니다. 한편, 한국 세법은 캐나다 세법과 비슷하게 영주권/시민권 등의 신분이 아닌 한국 내에 주요한 거주요건을 갖고 있는지에 따라 거주자인지를 판단합니다. 따라서 한국을 떠나 가족과 함께 캐나다에 일상적으로 살고 있는 개인은 한국 세법상 비거주자로 보는 것이 일반적입니다.

5. 비거주자의 양도소득세 계산 사례

                  한국 세법상 비거주자로 판단되는 R씨의 양도소득세를 계산하면 다음과 같습니다. 첫째, R씨의 총 부동산 양도차익인 2억 원에서 비거주자로서 보유 기간 8년에 따른 24%의 장기보유특별공제액인 0.48억 원을 공제하여 1.52억 원의 양도소득금액이 계산됩니다. 둘째, 양도소득금액에서 양도소득세 기본공제액인 250만 원을 공제하면 1.495억 원의 과세표준이 계산됩니다. 셋째, 양도소득 과세표준에 누진세율을 적용하면 양도소득세는 3천 7백만 원 가량으로 계산되고 이에 10%의 지방소득세를 추가하면 R씨가 납부할 세금은 총 4천 1백만 원 가량입니다. 한편, R씨가 한국 세법상 거주자라면 장기보유특별공제율을 양도차익의 24%가 아닌 64%를 적용받게 되므로 지방소득세를 포함한 세금은 총 1천 2백만 원 가량으로 계산됩니다.

 

• 답변

                  R씨가 한국 부동산을 매각하면 한국에 이를 신고하고 양도소득세를 내야 합니다. 한국 세법상 비거주자인 R씨의 양도소득세는 지방소득세를 포함하여 총 41백만 원 가량으로 계산되며, 이를 부동산 소재지의 세무서에 아파트를 판 날로부터 2개월 이내에 신고하고 세금을 내야 합니다. 한편, R씨가 한국 세법상 거주자에 해당한다면 장기보유특별공제액이 증가하여 양도소득세가 12백만 원 가량으로 계산되므로 비거주자일 때에 비해서 29백만 원 가량의 세금을 줄 일 수 있습니다. 따라서 한국에서 장기간 보유한 1세대 1주택을 갖고 있는 개인이 캐나다로 이주할 때에는 한국 세법상 거주자인 상태에서 주택을 처분하는 것이 절세 측면에서 유리합니다.