• 질문

 

 N씨는 가족이 살고 있는 주택 한 채와 투자용으로 구매한 콘도 한 채를 갖고 있습니다.

 

투자용 콘도는 취득 후 계속해서 임대 중인데 매년 임대소득을 신고하고 이에 대한 세금을 내고 있습니다. 

 

N씨는 조만간 거주용 주택과 임대용 콘도를 모두 팔고 다른 지역으로 이사할 계획입니다. 이에 따라 최근 부동산 시세를 알아보았는데 본인이 보유한 두 채의 부동산 모두 취득했을 때에 비해 가격이 내려갔다는 것을 알게 되었습니다.

 

부동산 가격 하락으로 마음이 편치 않은 N씨는 최종적으로 두 채의 부동산을 모두 손해 보고 팔았을 때 세금혜택을 받을 수 있는지 알고 싶습니다.

 

• 검토

 

캐나다 세법 40(2)(g)(iii) 규정에 의하면 본인이나 가족의 거주용도로 사용하는 부동산을 팔아서 발생하는 손실은 매각손실로 인정되지 않으므로 세금혜택을 받을 수 없습니다.

 

이는 주거주지 주택의 양도소득에 대해 비과세하는 세법규정을 고려하면 이해될 수 있습니다. 한편, 투자용 부동산을 팔아서 손해가 발생하면 이는 부동산 매각손실로 인정되어 세제혜택을 받을 수 있는데 이때 다음과 같은 점을 주의하여야 합니다.

 

1. 부동산 매각손실의 종류

 

주택 또는 상가의 종류와 관계없이 투자용 부동산에서 매각손실이 발생하면 세법에서는 이를 모두 양도손실로 분류하지 않고 토지 부분과 건물 부분의 매각손실로 나누어 다르게 적용합니다.

 

첫째, 토지 부분의 매각손실은 양도손실로 처리하며 다른 양도손실과 같이 50%만 손실로 공제됩니다.

 

둘째, 건물 부분에 대한 매각손실은 Terminal loss라고 하며 이는 임대손실의 일종으로 분류되어 손실의 100%가 공제됩니다. 건물은 토지와 달리 사용 시점부터 시간의 경과에 따라 노후화 등의 이유로 가치가 감소합니다. 이를 반영하여 캐나다 세법에서는 투자 부동산의 임대소득 신고 시 건물 부분에 대한 감가상각비(시간이 지나면서 소멸하는 유형자산의 가치에 대한 비용인식)를 임대 경비로 공제할 수 있도록 하고 있습니다.

 

이러한 이유로 부동산을 팔았는데 건물 부분에 대해 손해를 보았다면 세법에서는 이를 시세의 변동에 따른 양도손실(Capital loss)이 아닌 건물가치의 자연적인 감소에 따른 손실(Terminal loss)로 처리하는 것입니다.

 

2. 부동산 양도손실의 세법상 처리

 

부동산 중 토지 부분에서 발생하는 양도손실을 처리하는 방법에는 세 가지가 있습니다.

 

첫째, 양도손실 발생 연도에 양도소득이 있으면 이에서 차감하여 전체 소득을 줄이거나

 

둘째, 양도손실 발생연도의 직전 3개 연도의 양도소득에 대해 소급적용하여 과거 연도에 낸 세금을 환불받거나

 

셋째, 양도손실을 적립하여 향후에 발생할 양도소득에 차감하여 사용할 수 있습니다. 예외적으로 사망연도에 발생한 양도손실은 사망연도 또는 사망 직전 연도의 모든 종류의 소득에서 차감하여 세금을 줄일 수 있습니다.

 

3. Terminal loss의 세법상 처리

 

부동산 중 건물 부분에서 발생하는 Terminal loss는 임대손실로 분류되므로 양도손실보다 절세측면에서 훨씬 유리합니다.

 

그 이유는 첫째, 토지 부분 양도손실은 손실의 50%만 사용할 수 있지만, 건물 부분 매각손실인 Terminal loss는 100%를 손실로 사용할 수 있고 둘째, 양도손실은 양도소득이 발생한 연도에만 대응하여 사용할 수 있지만, Terminal loss는 모든 종류의 소득에 대응하여 공제할 수 있으므로 손실 발생연도에 사용할 수 있기 때문입니다.

 

4. 양도손실과 Terminal loss의 계산

 

양도손실과 Terminal loss 계산을 위해서는 투자용 부동산의 취득금액과 매각금액을 토지와 건물 부분으로 나누는 과정이 필요합니다.

 

이를 위해선 토지와 건물 부분의 가치가 구분된 제3자의 평가서(Real estate appraisal)나 정부에서 재산세 부과 목적으로 사용하는 부동산 공시지가(Property tax assessment)를 이용할 수 있습니다.

 

5. Recapture의 세법상 처리

 

Recapture는 Terminal loss와 달리 부동산을 팔아서 이익이 생겼을 때 발생할 수 있습니다. 즉, 투자용 부동산을 매각하여 이익이 발생하면 토지 또는 건물 부분과 관계없이 모두 양도소득으로 분류되어 총 양도소득의 50%가 과세됩니다. 하지만 임대기간 중 임대소득을 줄이기 위해 건물 부분에 대해 감가상각하여 비용으로 처리한 금액이 있으면 이는 양도소득과는 별도로 매각연도의 소득에 포함해야 합니다.

 

이를 Terminal loss의 반대 개념인 Recapture라고 하며 이는 임대이익의 일종으로 건물 매각이익이 발생한 연도에 과거 임대기간 중 감가상각비로 비용으로 처리한 금액을 다시 되돌리는 것입니다.

                 

• 답변

 

 N씨가 보유 중인 두 채의 주택 중 가족이 살고 있는 주택에서 발생한 손실은 세금혜택이 없지만, 임대주택 매각에 따른 손실에 대해서는 세금공제가 가능합니다.

 

임대주택 매각손실 신고 시에는 매각손실을 토지에서 발생한 양도손실과 건물에서 발생한 Terminal loss로 구분하여 신고하는 것이 전체 매각손실을 양도손실로 신고할 때에 비해 유리합니다. 

 

예를 들어 N씨가 투자용 부동산을 팔아서 총 $100,000의 손실이 발생하고 이 중 토지와 건물 부분이 각각 40%와 60%라고 가정할 경우 전체 손실을 양도손실로 처리하면 총 손실의 50%인 $50,000에 대해서 양도소득이 발생한 경우에만 세금공제가 가능합니다. 하지만 토지와 건물로 나누어 처리할 경우 토지 부분 양도손실의 50%인 $20,000과 달리, 건물 부분 손실인 $60,000은 임대손실인 Terminal loss로 분류되어 손실 발생연도에 N씨의 한계세율에 따라 $12,000 ~ $30,000가량의 절세가 가능합니다. 

 

투자용 부동산을 팔아서 매각손실이 발생했을 때 총 손실 금액을 토지 부분과 건물 부분으로 나누어 다르게 처리하도록 하는 것은 캐나다 부동산 세법의 특징 중 하나입니다.

 

일반적으로 부동산 거래에서 발생하는 손익의 규모가 큰 것을 고려하면 이러한 규정을 적절히 활용할 경우 투자용 부동산을 팔아서 손실이 발생했을 때 많은 세금을 줄일 수 있습니다.