양도소득세 개요

양도란 자산의 등기 · 등록에 관계없이 자산을 매도하거나 교환하는 등 유상으로 사실상 소유권이 이전되는 것을 의미 (부담부 증여 포함)

예정신고·납부

▶ 토지, 건물 : 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 신고·납부

    * 부담부증여의 경우 양도일이 속한 달의 말일부터 3개월 이내

▶ 주식 : 양도일이 속한 반기의 말일부터 2개월 이내 신고·납부

확정신고·납부

▶ 양도일이 속한 연도의 다음연도 5월1일부터 5월 31일까지 신고·납부

▶ 확정신고 대상자

   - 해당연도 누진세율 적용 자산에 대한 예정신고를 2회 이상한 자가

     이미 신고한 양도소득금액과 합산하여 신고하지 않은 경우 등

분납

▶ 예정 또는 확정신고 납부할 세액이 각각 1천만원 초과하는 경우

    납부기한이 지난 후 2개월 이내 분납 가능 

▶ 납부할 세액이 2천만원 이하 시 : 1천만원을 초과하는 금액

     * 예시) 납부할 세액 15백만원 : 5백만원 분납 가능

▶ 납부할 세액이 2천만원 초과 시 : 그 세액의 50% 이하의 금액

    * 예시) 납부할 세액 3천만원 : 15백만원 분납 가능 

양도소득세 계산 흐름도

양도소득 기본세율 및 다주택자 중과세율

다주택자 중과세율 적용 한시적 배제

▶ ‘22.5.10.부터 ‘23.5.9.까지 양도 시 기본세율 및 장기보유특별공제 적용

토지, 건물의 장기보유특별공제

3년 이상 보유한 1세대 1주택의 장기보유특별공제

보유기간이 3년 이상(12%)이고 거주기간이 2년 이상 3년 미만(8%)인 경우 20% 적용

1세대1주택 비과세 특례제도

거주자의 1세대 1주택 비과세 요건

▶ 보유기간이 2년 이상일 것

▶ 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것

▶ 양도 당시 주택이 고가주택(실지거래가액 12억원 초과)에 해당하지 않을 것

주거생활 안정목적에서 적용하는 일반적인 1세대1주택 비과세제도는 그 취지상 비거주자에게 적용되지 아니함(소득세법 제121조제2항)

상생임대주택 : 1세대1주택 비과세 판단 시 거주기간의 제한 받지 않음

▶ 직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 

    초과하지 않는 상생임대차계약* 체결하고, 2년 이상 임대한 주택

    * ‘21.12.20.~’24.12.31. 기간 중 임대차계약 체결하고 계약금 지급

    * 주택 매수 후 신규로 체결한 임대차계약 및 주택 매수 시 매도인으로부터 

      승계받은 임대차계약 제외

▶ 직전 임대차계약이 존재하고, 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이

    1년 6개월 이상인 주택

▶ 임대개시일 당시 1주택을 소유한 1세대가 임대하는 주택→요건 삭제

    임대개시일 당시 기준시가 9억원 이하인 주택 →요건 삭제

상생임대주택

▶ 임대개시일 기준 다주택자는 상생임대주택 양도 시 필히 1주택자로 전환

    하여야 거주요건 2년 면제혜택 받을 수 있음

4. 다주택자 중과제도

다주택자가 조정대상지역 내에 있는 주택을 양도하는 경우

▶ 기본세율+20%p(2주택), 30%p(3주택 이상)

▶ 장기보유특별공제 배제

▶ 다주택자 중과세율 개정 이력

중과대상 : 양도일 현재 조정대상지역에 소재하는 양도 주택

 ▶ 다주택자 중과제도는 비거주자에게도 적용됨

 ▶ 주택수는 1세대를 기준으로 계산(인별 계산이 아님)

 ▶ 분양권, 조합원 입주권 양도는 중과대상이 아니나, 다른 주택의 양도 시

     주택수 계산에는 포함됨(*분양권은 ’21.1.1.이후 취득 분부터 주택 수에 포함)

 ▶ 취득 시 조정대상지역이였으나 

     양도 시 조정대상지역이 아닌 경우 중과대상이 아님 

 ▶ 양도주택을 조정대상지역 공고 전에 매매계약을 체결하고 계약금 지급한

     경우 중과대상이 아님

※ 다주택자가 조정대상지역 외의 지역에 소재하는 주택 양도 시 기본세율 적용

중과세에서 제외하는 주택

비거주자 양도소득세 원천징수 제도

비거주자 등에 대한 확인서

재외국민 인감확인

「인감증명법 시행령」 제13조제3항에 따라 재외국민이 부동산 매도용 인감증명서를 발급받기 위해서 세무서장의 확인을 받도록 하는 제도

재외국민에게 국내부동산의 양도로 발생한 양도소득세 신고, 납부의 방법 및 절차 등을 사전안내하여 세금 미납부 등을 예방

「재외공관 공증법」에 따라 인증을 받은 경우 인감증명 제출로 갈음

   * 위임장이 첨부서면에 본인이 서명 또는 날인하였다는 뜻의 인증(’19.1.1.부터)

전국 세무서에서 발급 가능

부동산등 양도신고 확인서

’20.7.1.이후부터 재외국민, 외국인이 국내 토지, 건물을 양도하고 등기소에 소유권이전 등기를 신청할 때 세무서장이 발급한 “부동산등 양도신고 확인서”를 제출하도록 함

  * 매매, 대물변제, 교환, 현물출자, 부담부 증여 거래가 발급대상(증여, 공매, 상속은 아님)

발급신청 : 전국 모든 세무서 

  * 양도세 신고서, 매매계약서 사본, 필요경비 증명서류, 양도세 계산에 필요하나 서류 등 

    첨부하여 신청서와 함께 제출

발급받은 확인서 제출할 곳 : 소유권 이전등기 신청 시 등기관서의 장에게 제출

부동산 매각자금 확인서

재외동포 중 확인서 신청일 현재 부동산 처분일로부터 5년이 경과하지 아니한 부동산 처분대금을 국외로 반출하는 경우

  * 처분일 부터 5년이 경과한 부동산 처분대금은 예금 등 자금출처 확인서를 발급

외국인거주자 또는 비거주자 중 국내부동산 처분대금을 국외로 반출하는 경우

  * 부동산 처분일 제한 없음(5년 경과한 경우도 가능)

발급 관서 : 부동산 소재지 또는 최종 주소지 관할 세무서

양도소득세 계산 사례

정리=표영태 기자