[미국 이민에 대한 모든 것, 김 대표와 함께 알아 보세요-5]

이번 호에서는 EB-5 투자가 어떻게 운용되는지 중점적으로 살펴보겠습니다. 한마음 이민법인의 파트너인 미국 변호사가 작성한 내용입니다. 이 글을 통해 투자금 출구 전략, 즉 어떻게 환불받을 수 있는지 명쾌하게 확인할 수 있습니다.

EB-5 관련 규정의 기본 원칙은 투자자가 자격요건이 되는 EB-5 프로그램에 “지분투자(equity investment)”를 해야 한다는 것입니다. 투자금에 대한 상환보증을 받고 프로젝트에 자금을 대출해 주는 것으로는 불충분합니다.

그러나 이민국이 처음부터 지분투자 원칙을 고수한 것은 아니었습니다.
1990년대에 EB-5 프로그램이 처음 도입되었을 때는 투자자들이 투자금의 일부를 현금으로 지급하고 나머지 일부는 차용증 형식으로 대출 투자하는 것이 흔했습니다. 이후 이민국은 이런 관행을 불허했고 대출은 투자가 아니라는 것을 분명히 밝혔습니다.(이러한 변화는 EB-5 규정의 변화가 법이 변하기 때문이 아니고, 느슨하게 쓰여진 법을 해석, 적용하는 이민국의 정책이 변하기 때문이라는 것을 보여주는 좋은 예입니다. 90년대 말에는 갑작스러운 정책변화로 당시 EB-5 투자의 대부분을 차지했던 한국출신 투자자들이 영주권을 받지 못하는 사태가 발생한 적도 있습니다.)

한편 2008년 금융위기 직후에 잠시 부동산 개발 프로젝트에서 EB-5 자금이 제1순위 저당권의 자리를 차지했던 시기가 있었습니다.

그러나 최근 몇 년 사이에 대출 환경이 개선되고 신규 일자리 창출을 계산하는 이민국의 규정이 엄격해짐에 따라, EB-5 자금은 프로젝트의 자본 구성에서 후순위로 내려가게 되었습니다. 현재 대부분의 EB-5 자금은 프로젝트 회사의 지분에 대한 우선순위 채권(preferred equity), 또는 메자닌 대출(mezz debt)의 형식으로 메자닌 금융(mezzanine financing)에 사용되고 있는데, 가장 보편적인 투자구조는 흔히 EB-5 Loan이라고 불리우는 메자닌 대출입니다.

대부분의 리저널 센터가 프로젝트에 “대출 (loan)”을 해주기 때문에, 투자자들은 위에서 언급한 “지분투자”  원칙과 상충된다며 혼동하기도 합니다.
“대출 형식으로 EB-5 투자를 할 수 없다면서, 왜 리저널 센터는 투자자들에게 고정 이율로 이자수익을 배당하고 5년 후에 대출금을 갚는다고 하는 거죠?”하고 질문하는 분들도 많습니다.

그 이유는 개인 투자자가 직접 프로젝트에 대출을 해주는 것이 아니라, 투자자들이 지분을 투자한 회사가 프로젝트에 대출을 해주기 때문입니다.

가장 보편적인 EB-5 투자 상품을 간단히 설명하면, EB-5 투자자가 일종의 펀드에 지분투자를 하고 그 펀드가 프로젝트에 대출을 하는 것이라고 이해할 수 있습니다. 즉 개인 EB-5 투자자는 일종의 펀드인 신규사업체(New Commercial Enterprise, NCE)의 지분을 구입합니다.

NCE는 투자자들의 자금을 한데 모으려는 목적으로 만들어진 회사인데 보통 유한책임회사(limited liability company)  또는  유한파트너십(limited partnership)의 형태를 띕니다.

일반적으로 리저널 센터는 자회사를 설립하여 그 자회사를 통해 이 NCE의 Manager 또는 General Partner 역할을 맡고, 개인 투자자들은 Member 또는 Limited Partner로 참여하게 됩니다.

그리고는 이 NCE가 프로젝트에 자금을 대출해주어 채권자(Lender)가 되는 것입니다. 프로젝트(보통은 부동산 개발 프로젝트)는 고용창출회사(Job Creating Enterprise, JCE)를 설립하여, 이 JCE가 그 대출금의 채무자(Borrower)가 됩니다.  달리 말하면, 투자자가 NCE에 넣는 투자 자금은 EB-5 법규정에 따라 지분투자의 형식을 띄지만, NCE가 JCE에 투자하는 자금은 대출형태일 수도 있고 지분투자가 될 수도 있다는 것입니다.

현재 시장에서 판매되고 있는 대부분의 EB-5 Loan은 담보대출입니다. 부동산에 투입되는 대부분의 EB-5자금은 메자닌 대출의 형태를 띄고 있는데, 이 때 전통적인 부동산 메자닌 대출과 마찬가지로 JCE의 지분(equity interest)이 대출 자금의 담보가 됩니다.

한편 EB-5 투자금이 부동산 대출이면서 동시에 지분투자의 형태를 띌 경우 우선주(preferred equity)일 경우가 많은데, 이 모델은 프로젝트의 1순위 채권자(senior lender)가 메자닌 대출을 포함한 다른 후순위 채무(subordinated debt)를 금지할 때 주로 이용됩니다. EB-5 투자자의 입장에서는 이 두 가지 모델은 고정이자를 창출하고 자본구성에서 비슷한 위치에 있다는 점에서 그다지 다르지 않습니다. 그러나 대출 모델은 대출 만기일이 정해져 있고, JCE 또는 자회사가 어떤 형태로든 (Pledge of Equity Interests, Completion Guarantee 등) 상환보증을 선다는 장점이 있습니다. 

대출 모델의 또 다른 장점은  담보권을 행사해 프로젝트를 압류할 수 있다는 것입니다. 메자닌 론이기 때문에 부동산 자체를 압류할 수 있는 것은 아니지만 JCE 즉 프로젝트 회사에 대한 보유권을 행사할 수 있다는 것입니다.

실질적으로 모든 NCE가 채무자인  프로젝트 회사를 인수하여 프로젝트를 완성할 수 있는 능력이 있는 것이 아니지만, NCE가 담보권을 갖고 있다는 것만으로도 JCE로 하여금 프로젝트를 완성하도록 압력을 행사할 수 있다는 것이 우선주의 순위에 있는 것 보다는 상대적으로 유리하다고 할 수 있습니다.

김미현 한마음 이민 법인 대표